О реконструкции блокированного жилого помещения

Здравствуйте!

Дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок (п. 40 ст. 1 ГрК РФ; ч. 1 ст. 16 Закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ).

Если характеристики жилого дома (объекта индивидуального жилищного строительства) или жилого помещения соответствуют указанным, то данные объекты недвижимости могут быть в определенном порядке признаны домом блокированной застройки.

То, что Вы дадите свое согласие на перевод дома в дом блокированной застройки, это не означает, что он без Вашего согласия может начинать демонтаж дома, аргументируя это тем, что это теперь отдельное строение.

Нужно будет от Вас получить согласие на указанные работы.

Вы можете соседу предложить провести независимую экспертизу, которая может ответить на вопрос о возможности нанесения вреда Вашей квартире в результате демонтажа. Также можете заключить с соседом нотариальное соглашение.

При нарушении Ваших прав соседом Вы можете обратиться в суд по вопросу возмещения причиненных убытков ( ст.15 ГК РФ) .При этом должны будете доказать наличие убытков и причинно-следственную связь. Экспертиза и соглашение помогут Вам в этом .Но еще придется в суде скорее всего назначать экспертизу,ст.79 ГПК РФ

ст.1 ГрК РФ

40) дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Так и будет согласие ваше не потребуется.

Насчет технической экспертизы сомнительно что именно сейчас она что - то скажет.

Вам нужен от него проект демонтажа, предусматривающий усиление вашей стены и полное восстановление внешнего вида.

И не очень понятен вопрос с землей

Здравствуйте уважаемая Ольга!

В,рассматриваемом случае все же нанесет ущерба (ст.15 ГК РФ) Вашей половине дома.

Тем более имейте ввиду что в случае согласия на перевод дома в дом блокированной застройки, он может после этого без согласия попытаться начинать демонтаж.

В противном случае придётся решать спор в судебном порядке (ст.131-132 ГПК РФ). А также придется в суде назначать еще и экспертизу в силу ст.79 ГПК РФ.

Рад был Вам помочь!

Здравствуйте, Оля.

В вашей ситуации желательно провести строительно-техническую экспертизу или обратиться к технику БТИ о выдаче заключения по демонтажу дома блокированной застройки. ч. 1 ст. 16 Закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ.

Для эксперта поставить вопрос Возможен ли демонтаж части дома и какие способы демонтажа может предложить эксперт.

Обсудить с экспертом и соседом варианты демонтажа и составить соглашение с соседом, в котором расписать поэтапно все строительные работы демонтажа его постройки.

Можете проконсультироваться дополнительно.

С уважением.

Если предоставите согласие о переводе дома в дом блокированной застройки, Вашего согласия и не требуется на демонтаж.

Но при этом работы по демонтажу не должны нарушать Ваши права, иначе сможете с другой стороны взыскать свои убытки и ущерб.

Сперва следует провести строительную экспертизу, которая и покажет все риски.

При этом разрешение на реконструкцию можно получить в местной администрации района

- см. ст. 15, 304, 1064 ГК РФ, ст. 131-132 ГПК РФ, ст. 16 ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», п. 40 ст. 1, 51 ГрК РФ

Ольга, уважаемая!

Как я помню, мы с вами обсуждали уже эти проблемы.

Чем дом блокированной застройки отличается от двухквартирного дома?

Да, фактически ничем. Разница лишь в существовании отдельных изолированных друг от друга входов и возможности разделить общий земельный участок на два

Критерии, по которым отличается двухквартирный многоквартирный дом и дом блокированной застройки обозначила Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ в кассационном определении от 22.03.2023 года N 56-КАД22-8-К9 legalacts.ru

Это

а) В многоквартирном доме (и Вашем, в том числе)

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме

б) Дуплексом (домом блокированной застройки)

признается жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Т.е. , ничего кроме отдельного входа и разделения общего земельного участка на два у вас не меняется.

При реконструкции своей половины дома сосед будет вынужден затронуть общие несущие конструкции, инженерные коммуникации и т.п.

Юридически процесс оформления выглядит таким образом:

1. Вы должны оформить согласие соседу на проведение работ затрагивающих общедолевую собственность.

2. Пригласить кадастрового инженера для составления технического плана

3. Внести новые сведения об изменениях в кадастровом учете в ЕГРН

4. Для реконструкции половины дома потребуется проект с указанием несущих конструкций, расчета их устойчивости с учетом того, что ваша часть дома не пострадает

5. Могут потребоваться, в соответствии со ст. 6. Федеральный государственный пожарный надзор Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" заключения госпожнадзора МЧС, а также санэпиднадзора и разрешение на изменение схемы электроснабжения от соответствующего отдела Оренбургэнерго

Боюсь согласием на перевод дома в блочный, прийти в ту ситуацию, когда меня о согласии на демонтаж никто спрашивать не будет

Без вашего согласия реконструкция в принципе возможна, но Вы ее всегда сможете запретить в судебном порядке

Полезная для вас информация по этому вопросу в "Обзоре судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023 www.consultant.ru

Вы напрасно опасаетесь того, что ваше согласие не будет получено.

В случае регистрации дома в качестве блокированного строения ваш сосед все равно не сможет начать реконструкцию без вашего согласия, так как у блокированных домов имеется общее имущество- фундамент, кровля или хотя бы одна из стен.

Это прямо следует из определения, приведенного в п.40 ст.1 ГрК РФ. В нём указано, что дом блокированной застройки — жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Поскольку блокированный дом не является отдельным строением, распоряжение им путем замены общей стены на раздельные возможно только по договору между собственниками смежных блоков (п.1 ст.246 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 1 ГрК РФ реконструкция является видом градостроительной деятельности.

В соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно ст. 51 ГрК РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт по общему правилу осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Экспертизу вы вправе потребовать провести в случае, если она вам необходима для дачи согласия на внесение изменений в ЕГРН в части изменения вида жилого дома на блокированный, либо для дачи отдельного согласия на реконструкцию блокированного дома с заменой общей стены на две отдельных.

Без вашего согласия на реконструкцию владелец второго блока не сможет получить разрешение на реконструкцию в порядке ст.51 ГрК РФ.

Здравствуйте.

Дом блокированной застройки: Это жилой дом, состоящий из двух и более автономных блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (стены) без проемов с соседним блоком или блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (пункт 3 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ).

Перевод вашего дома в дом блокированной застройки означает, что юридически ваш дом будет считаться не одним объектом, а несколькими отдельными объектами (блоками). Каждый блок будет иметь свой кадастровый номер и свой земельный участок (или долю в праве общей собственности на земельный участок).

Если после перевода в дом блокированной застройки будет заключено соглашение о порядке пользования земельным участком, в котором будут определены границы участков, принадлежащих каждому собственнику, то сосед сможет демонтировать свой блок, если это не нарушает ваши права и не создает угрозу безопасности вашей половине дома.

Если соглашение о порядке пользования земельным участком не будет заключено, то все вопросы, связанные с использованием общего имущества (в том числе земельного участка), должны будут решаться по соглашению между собственниками блоков (то есть вами и соседом).

Даже если дом будет переведен в дом блокированной застройки, а сосед будет иметь право демонтировать свой блок, он не вправе делать это, если это может нанести ущерб вашей половине дома.

Проведите строительную экспертизу (до перевода дома в блокированную застройку):

Вам необходимо заказать проведение строительной экспертизы, которая даст заключение о том, возможно ли демонтировать соседскую часть дома без ущерба для вашей половины.

Составьте соглашение с соседом (до перевода дома в блокированную застройку):

На основании заключения экспертизы составьте с соседом соглашение о порядке демонтажа его половины дома.

Потребуйте от соседа предоставить вам гарантии того, что он будет выполнять условия соглашения и компенсирует возможный ущерб.

В качестве гарантии можно потребовать от соседа застраховать свою ответственность перед вами.

Что делать, если сосед начнет демонтаж без вашего согласия или с нарушением условий соглашения?

Обратитесь с жалобой в органы строительного надзора, прокуратуру и другие контролирующие органы.

Согласие на перевод дома в дом блокированной застройки без предварительной подготовки может создать для вас риски.

С уважением.