Продажа квартиры в рассрочку / залог

Так у вас долевая собственность а это значит что сделка нотариальная.

Так у Вас общедолевая собственность, то есть, сделка проводится с согласия всех собственников.

Сделка проходит через нотариуса.

Но, если в сделке участвуют сразу оба собственника, сделку можно совершить через МФЦ в простой форме.

Но, так как на одну долю квартиры наложено обременение, которое зарегистрировано через Росреестр, вам откажут в проведении сделки, пока не будет будет снято такое обременение.

Сособственник только сможет продать свою долю, но ему необходимо официально уведомить др. собственника о продаже за месяц до продажи (ст. 250 ГК РФ).

Если хотите продать недвижимость с применением залога или рассрочки, следует прописать в ДКП такой пункт.

Более того, к ДКП следует оформить доп. соглашение, где надо указать расчет такого залога или рассрочки.

Стороны свободны в заключении договора, по соглашению сторон могут дополнить разные пункты и условия.

Советую ДКП разработать через юриста, чтобы было наверняка, здесь свои уже тонкости. Он обычно составляется в индивидуальном порядке именно под Вас.

Если она сторона нарушит условия договора, тогда следует предусмотреть выплату неустойки или право досрочного расторжения договора.

- см. ст. 247, 250, 421, 450-454, 549 ГК РФ, ст. 42 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"

Не очень понятно доля уже заложена? И будет перезалог?

Добрый день! В регистрационном деле Росреестра невозможно наложить залог частично, до тех пор, пока Вы и покупатель не подадите заявление о снятии обременения, в данных Росреестра будет стоять запись "залог в пользу Продавца" без указания доли, на которую наложен залог, ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости.

В договоре купли-продажи вы можете прописать любые условия, о которых договоритесь с покупателем, в том числе условие о рассрочке, ее сроке и санкциях в случае просрочки платежей, ст. 421 ГК.

В случае, если Покупатель будет существенно нарушать условия оплаты, Вы сможете обратиться в суд с иском о расторжении договора купли-продажи в связи с существенным нарушением условий договора, ст. 450 ГК. Если суд удовлетворит Ваш иск, квартира будет возвращена в вашу собственность, с покупателя могут быть взысканы санкции за нарушение обязательств.

Если остались вопросы или нужна помощь в составлении договора, пишите в личку любому юристу на сайте.

Уважаемый Сергей, здравствуйте!

-------------

В соответствии с действующим законодательством РФ, невозможно наложить залог на часть объекта недвижимости (например, на долю в праве или на часть стоимости квартиры) при продаже квартиры с рассрочкой платежа.

Согласно Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в ЕГРН отражается запись о залоге в пользу продавца без указания конкретной доли или части стоимости, на которую распространяется залог.

Таким образом, до момента подачи совместного заявления продавца и покупателя о снятии обременения, в Росреестре будет числиться залог на весь объект недвижимости, а не на его часть.

----------

В договоре купли-продажи Вы вправе предусмотреть любые условия рассрочки, включая размер первоначального взноса, график платежей, порядок и сроки оплаты, а также последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств покупателем (ст. 421 ГК РФ). В случае просрочки платежей по рассрочке без обеспечения залогом, взыскание оставшейся суммы производится в судебном порядке на основании ст. 395, 396, 454, 486 ГК РФ. При наличии залога (обременения) продавец вправе обратить взыскание на предмет залога в порядке, установленном ст. 348–350 ГК РФ.

Таким образом, оба предложенных Вами варианта технически реализуемы только с учетом того, что залог в пользу продавца будет наложен на всю квартиру, а не на часть суммы или доли. Для снятия обременения потребуется совместное заявление сторон после полного исполнения обязательств по оплате.

С уважением, Д.А.Разина

Вариант №1 — Без нового залога

Залог вашей доли перед продажей снимается, а квартира продается целиком покупателю. Вы соглашаетесь принять небольшую сумму (до 500–700 тысяч рублей), предоставляя покупателю отсрочку платежа остальной части стоимости без оформления дополнительного залога. После передачи права собственности покупатель становится полноправным владельцем недвижимости, а ваша обязанность ограничивается передачей ему всех документов и прав собственности.

Какие риски возникают:

Без внесения новых обеспечительных мер продавец рискует остаться без полной оплаты при недобросовестности покупателя. Если возникнут проблемы с выплатой оставшейся суммы, вам придется обращаться в суд с иском о взыскании задолженности по договору купли-продажи и начисленных процентов. Суд примет решение исходя из условий договора купли-продажи, который нужно составить правильно и внимательно, чтобы учесть возможные нарушения обязательств со стороны покупателя.

---

Согласно ч. 1 ст. 486 Гражданского кодекса РФ, оплата должна производиться непосредственно до или после передачи товара, если иное не предусмотрено договором. Значит, если покупатель нарушает сроки выплаты, вы вправе требовать исполнения обязательства по оплате либо расторжения договора и возврата имущества обратно.

Согласно ч. 1 ст. 395 ГК РФ, вы можете потребовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в размере ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды просрочки.

Важно также учитывать положения ст. 309 ГК РФ, обязывающие стороны исполнять договорные обязательства надлежащим образом, и ст. 310 ГК РФ, запрещающую односторонний отказ от исполнения обязательств.

Если выбор сделан в пользу первого сценария, обязательно подробно пропишите следующие моменты в договоре купли-продажи:

- срок и порядок расчетов;

- ответственность сторон за нарушение сроков оплаты (например, штрафные санкции);

- последствия невыплаты оставшейся суммы.

Это позволит минимизировать ваши риски и обеспечить защиту ваших законных интересов.

---

Вариант №2 — Продажа с последующим снятием залога и регистрацией вашего собственного залога

Здесь ваша доля передается покупателю вместе с правом собственности, но остается обремененная вашим залогом, пока долг не погашен полностью. Однако, если остаток суммы невелик (до вышеуказанной границы), вы сознательно решили отказаться от регистрации нового залога.

Риски и преимущества:

Этот вариант снижает вашу зависимость от добросовестности покупателя благодаря наличию первоначального залога, однако снятие залога создает юридический разрыв между наличием зарегистрированного обременения и фактическим отсутствием гарантий на новый долг.

Для минимизации риска рекомендую:

- убедиться, что сделка нотариально удостоверяется, что повысит доверие обеих сторон;

- включить четкое условие о последствиях неоплаты остатка суммы (возможность обратного требования квартиры или принудительного обращения взыскания).

Если выберете этот путь, обратите внимание на правила гражданского законодательства о переходе права собственности и возможности ограничения полномочий собственника-продавца, указанного в статье 346 ГК РФ. Согласно ей, собственник предмета залога ограничен в распоряжении имуществом и обязан соблюдать установленные законом ограничения.

Здравствуйте !

В данном случае, в договоре купли-продажи (ст.454 ГК РФ) Вы можете предусмотреть любые условия рассрочки, в том числе и сам размер первоначального взноса, и сроки оплаты, и ответственность сторон в силу ст. 421 ГК РФ).

Таким образом, с юридической точки зрения, в случае просрочки платежей по рассрочке без обеспечения залогом, взыскание оставшейся суммы производится в судебном порядке (ст.131-132 ГПК

Но и при наличии залога продавец может также обратить взыскание на предмет залога в силу ст.ст.ст. 348, 350 ГК РФ.

Всего доброго Вам!

Рад был помочь!