Разве можно купить земельный участок, не стоящий на кадастровом учете?

Покупка земельного участка, не прошедшего государственный кадастровый учет, невозможна. Согласно пункту 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, объектом договора купли-продажи могут быть только земельные участки, поставленные на государственный кадастровый учет. Договор, заключенный по участку без кадастрового номера, считается недействительным (постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54). Следовательно, сделка должна быть оформлена только после постановки участка на кадастровый учет.

После приобретения земельного участка и его постановки на кадастровый учет кадастровая стоимость может оказаться выше фактической цены покупки. Для покупателя (ИП) налоговые обязательства определяются исходя из фактической стоимости сделки, а не кадастровой стоимости. При этом материальной выгоды в виде налогооблагаемого дохода у покупателя не возникает, так как налог на доходы физических лиц (НДФЛ) или налог на прибыль (для юридических лиц) начисляется на разницу между ценой продажи и ценой приобретения, а не на кадастровую стоимость.

Возможные налоговые последствия:

При последующей продаже земельного участка налоговая база определяется как разница между ценой продажи и ценой приобретения (фактическими затратами).

Кадастровая стоимость не влияет на налоговые обязательства покупателя при приобретении.

Межевание и изменение кадастрового номера не влияют на срок владения для целей налогообложения (пункт 4 статьи 217 Налогового кодекса РФ).

В бухгалтерском учете стоимость земельного участка отражается по фактическим затратам на приобретение. Разница между фактической стоимостью и кадастровой стоимостью может учитываться при переоценке с применением счета 0 401 10 176 (письмо Минфина России от 05.02.2016 № 02-06-10/5988).

Земельный участок, стоящий на кадастровом учете, означает, что сведения о нем внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и ему присвоен уникальный кадастровый номер. Это подтверждает существование участка, его характеристики (площадь, местоположение, границы и т.д.).

Возможно вы имели в виду не отмежеваный земельный участок.

Действительно с 1 марта 2025 года вводятся ограничения на продажу земельных участков. В соответствии с новым законом № 487-ФЗ сделку невозможно будет оформить, если не проведено межевание участка.

Формально по ДКП можно купить всё, что угодно.

Но, даже если заключить ДПК на такой участок, Росреестр откажет в его регистрации и оформлении сделки.

Сперва на кадастр участок ставится и соответственно оформляется право собственности.

Налог на землю - после оформления права собственности.

Никакой выгоды нет в данном случае.

Странно вообще, что покупатель вообще смог поставить участок на кадастр.

Это даже удивительно здесь - изначально продать участок без межевания и кадастра.

Если кадастр есть, значит и ДКП был внесен в реестр.

Проверить право собственности можно по выписке из ЕГРН.

Кадастровая стоимость определяется в зависимости от ряда обстоятельств и факторов. Оценку проводит кадастровый инженер Росреестра.

При этом в договоре стоимость участка не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости. Могут быть вопросы у ФНС.

- см. ст. 37, 70 ЗК РФ, ст. 8.1, 209, 421, 454, 549 ГК РФ, ст. 62 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"

Добрый день, Анна.

1)Продажа земельного участка, не прошедшего государственный кадастровый учет, как правило, невозможна. Это связано с тем, что для совершения сделки необходимо идентифицировать объект недвижимости, а это возможно только при наличии кадастрового номера и сведений о границах участка в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

- Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимое имущество являются обязательными процедурами, согласно ст. 1 Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимое имущество являются обязательными процедурами.

2) Без кадастрового номера невозможно однозначно идентифицировать земельный участок.

- Росреестр откажет в регистрации сделки купли-продажи земельного участка, если он не стоит на кадастровом учете.

3)Если право на земельный участок возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (до 01.03.2008), то отсутствие кадастрового учета могло быть допустимо на момент совершения сделки. Однако, для дальнейшего распоряжения участком (например, для продажи или строительства) необходимо будет поставить его на кадастровый учет.

-В некоторых случаях допускается продажа доли в праве общей собственности на земельный участок, даже если участок не стоит на кадастровом учете. Однако, необходимо учитывать, что это сложная и рискованная сделка.

4)Земельные участки, находящиеся в собственности ИП, признаются объектом налогообложения земельным налогом (ст. 388 Налогового кодекса РФ (НК РФ)).

- Кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в ЕГРН по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (ст. 390 НК РФ).

5)Земельные участки не признаются объектом налогообложения налогом на имущество организаций (пп. 1 п. 4 ст. 374 НК РФ).

6)сли покупатель считает, что кадастровая стоимость земельного участка завышена, он имеет право оспорить ее в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суде (ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”).

7)Вообще, сделка очень сомнительная и рискованная, ы любом случае решение за вами.

Здравствуйте!

По действующему законодательству купить землю, не учтенную в Росреестре в силу ст. 62 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" нельзя. Для начала определяется, кто является владельцем (ст.209 ГК РФ) участка физ. лицо, СНТ или муниципалитет.

Для того, чтобы выяснить принадлежность, наличие обременений, а также не попадает ли он в какую-либо зону, ограничивающую его виды разрешенного использования, необходимо найти указанный участок на кадастровой карте города. Это первая информация, которую следует получить. В зависимости от полученной информации можно будет планировать Ваши действия и прогнозировать исход.

А поэтому купить земельный участок, не стоящий на кадастровом учете невозможно.

Всего доброго

Доброго дня, Анна!

Объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Закона N 218-ФЗ. Регистрация же перехода прав на юридически не существующий объект недвижимости действующим законодательством не предусмотрена. Соответственно, участок, не стоящей на кадастровом учете, не может являться предметом договора купли-продажи. В силу ч. 1 ст. 37 ЗК РФ) объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

ЗК РФ Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Если сделка по покупке земли прошла государственную регистрацию, значит участок состоял на кадастровом учете.

С покупки земли никакого налога законодательством не предусмотрено, покупатель далее будет платить только земельный налог.

Уважаемая Анна, здравствуйте!

--------

В соответствии со статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), объектом купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. Таким образом, приобретение земельного участка, не поставленного на кадастровый учет, не допускается.

--------

Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок возможна только при наличии сведений о нем в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), что подтверждается положениями ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

----------

Если сделка по приобретению земельного участка была зарегистрирована в установленном порядке, это означает, что участок на момент регистрации уже состоял на кадастровом учете. В противном случае регистрация перехода права собственности невозможна.

Приобретение земельного участка не влечет для покупателя обязанности по уплате какого-либо налога, связанного непосредственно с фактом покупки. В дальнейшем собственник земельного участка обязан уплачивать земельный налог в соответствии с НК РФ. Налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости участка, установленной на 1 января соответствующего года. Разница между кадастровой стоимостью и ценой приобретения участка не образует для покупателя материальной выгоды и не подлежит налогообложению.

С уважением, Д.А.Разина

Согласно ст. 37 ЗК РФ, объектом купли-продажи может быть только участок с установленными границами (п. 2 ст. 26 ФЗ №218-ФЗ).

Да, согласно статье 39 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», право на земельный участок может быть зарегистрировано без предварительного кадастрового учета, если объект не стоит на кадастровом учете, но определен его местоположение и границы. Однако в регистрационных действиях может ожидаться постановка участка на кадастровый учет в дальнейшем. Также Земельный кодекс РФ (ст. 11) предусматривает приобретение права на землю, однако для полного оборота участок должен быть поставлен на кадастровый учет.

Приобретение участка — это сделка купли-продажи, налогооблагаемой базы для налогов на доходы физлиц/ИП является цена сделки, а не кадастровая стоимость (п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ).

Если речь об ИП на общем режиме налогообложения, при приобретении имущества налог на прибыль не возникает, материальная выгода в виде заниженной цены покупки с кадастровой стоимостью не учитывается налогом. Аналогично при расчёте налогов на имущество ИП и физическим лицом кадастровая стоимость служит основанием для исчисления налога на имущество и земельного налога.

При этом земельный налог согласно статье 394 Налогового кодекса РФ рассчитывается с использованием кадастровой стоимости участка. Если кадастровая стоимость превышает фактическую рыночную, то налог будет выше, что - нормально с точки зрения закона.

Материальной выгоды в смысле налогов по сделке покупки нет, так как налог берется с разницы при продаже, а не при покупке объекта недвижимости. Если ИП продает объект позже, то при расчете налога на прибыль учитывается цена продажи и первоначальная покупная цена.

Резюмируя:

- Покупать участок можно, даже если он не стоял на кадастре.

- После постановки на учет кадастровая стоимость используется для расчета земельного и имущественного налогов.

- При покупке налоги рассчитываются от фактической цены сделки, а не кадастровой стоимости, материальной выгоды по налогам не возникает.

С уважением.

1. Согласно ч.1 ст.37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Поэтому участок, не внесенный в ЕГРН, куплен быть не мог.

Вы могли перепутать факт отсутствия земельного участка в ЕГРН и отсутствие в сведениях ЕГРН данных о местоположении границ участка на местности. Такие данные действительно могли отсутствовать, но этот факт не препятствует купле-продаже участка.

С 1 марта 2025 г в таких случаях только приостанавливается государственная регистрация перехода права собственности.

Как установлено п. 21.1 ч.1 ст.26 закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается если в едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка.

2. Никаких налогов покупателю при покупке участка не начислят, если продавец не является взаимозависимым лицом.

Покупатель- ИП является плательщиком НДФЛ, по которому в составе доходов может определяться материальная выгода, полученная от приобретения товаров (работ, услуг) в соответствии с гражданско-правовым договором у физических лиц, организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику (ст.212 НК РФ).

Взаимозависимыми признаются лица, отношения между которыми могут влиять на условия или результаты заключенных ими сделок. Перечень взаимозависимых лиц приведен в п. 2 ст. 105.1 НК РФ.

Да, такая ситуация возможна. До приобретения земельного участка он действительно может находиться вне государственного кадастра недвижимости, если ранее не проходил процедуру постановки на государственный кадастровый учёт. Это означает, что границы участка могли не быть официально установлены и утверждены соответствующими органами власти.

При приобретении земли продавец обязан обеспечить постановку участка на кадастровый учёт перед передачей собственности новому владельцу. После постановки на кадастровый учёт производится регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Федеральный закон № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регулирует порядок постановки земельных участков на кадастровый учёт и регистрацию прав на недвижимость.

После постановки земельного участка на кадастровый учёт возникает обязанность уплаты налога на имущество физических лиц или юридических лиц (для ИП — налог на доходы физических лиц (НДФЛ)).

Кадастровая стоимость значительно влияет на размер налогов, поскольку она служит базой для расчёта имущественного налога. Налог рассчитывается ежегодно исходя из установленной налоговой ставки, применяемой к кадастровой стоимости.

Порядок исчисления и уплаты налога определяется положениями главы 32 Налогового кодекса РФ («Земельный налог»).

Формула расчета налога следующая:

Сумма налога=Кадастровая стоимость×Ставка налога

Для определения точной суммы налога обратитесь в налоговый орган по месту нахождения земельного участка.

Материальной выгоды как таковой в данном случае не возникает, поскольку приобретение участка осуществлялось по рыночной стоимости, зафиксированной договором купли-продажи. Увеличение кадастровой стоимости само по себе не создаёт экономической выгоды для владельца участка, а лишь увеличивает налоговую нагрузку.