Что лучше-договор мены или обмен дарственными на квартиру и долю в квартире?

Question

Вопрос= Имеется трехкомнатная квартира в общедолевой собственности. Бабушка, её сын и его дочь. Доли в натуре не выделены, приватизирована квартира уже давно, общедолевая собственность зарегистрирована в то же время. Бабушка хочет подарить внучке отдельную квартиру в обмен на внучкину долю. Доля внучки в квартире примерно стоит около 4 млн., отдельная квартира-которую бабушка дарит внучке – 8 млн. 
Как лучше оформить обмен доли на квартиру-как договор мены или обменяться дарственными? * (все действия удостоверить у нотариуса)) Или ещё есть варианты? Екатерина

Удалено · Accepted Answer

По договору мены каждая сторона обязуется передать другой стороне одно имущество в обмен на другое. Применительно к вашей ситуации, бабушка передаст свою квартиру, а внучка – свою долю в общей собственности квартиры.

Преимущества договора мены:

- Прямой обмен имуществом упрощает налогообложение (нет обязанности платить налог на доходы физических лиц, если имущество находилось в собственности более минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом РФ).

- Нет ограничений по форме оплаты разницы в стоимости объектов (например, доплата деньгами или передача другого имущества).

Недостатки:

- Необходимость соблюдения требований Гражданского кодекса РФ к договорам мены, включая обязательное составление акта приема-передачи имущества.

- Возможны трудности с определением точной рыночной стоимости каждой передаваемой вещи, особенно если стоимость разнится значительно.

Статья 567 Гражданского кодекса РФ: устанавливает общие положения о договоре мены.

Альтернативный вариант заключается в оформлении двух договоров дарения:

1. Бабушка дарит внучке отдельную квартиру.

2. Внучка дарит своей бабушке свою долю в праве собственности на общую квартиру.

Преимущества дарения:

- Отсутствие налогообложения (при условии родства сторон сделки), поскольку сделки между близкими родственниками освобождены от налога на доходы физических лиц (пункт 18.1 статьи 217 НК РФ).

- Простота оформления и ясность намерений сторон.

Недостатки:

- Обязанность уведомления остальных собственников общего имущества (сына бабушки), поскольку доля в общем имуществе отчуждается третьим лицом (бабушкой).

- Невозможность предусмотреть условие взаимного характера сделки, так как дарение носит безвозмездный характер.

Алекс И.И. · Answer

В вашей ситуации наиболее простым и безопасным вариантом будет оформление двух отдельных договоров дарения: бабушка дарит внучке отдельную квартиру, а внучка дарит бабушке свою долю в трёхкомнатной квартире. Это объясняется следующими преимуществами: 1. **Освобождение от налога на доходы физических лиц (НДФЛ)**. Согласно ст. 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения от близких родственников (включая бабушку и внучку), освобождаются от налогообложения. При договоре мены, если стоимость обмениваемого имущества неравноценна, разница может быть признана доходом и облагаться налогом, хотя в данном случае из-за родства налог тоже может не взиматься, но дарение однозначно безопаснее. 2. **Отсутствие права преимущественной покупки**. При дарении доли в общей долевой собственности другие собственники (в данном случае сын бабушки) не имеют права преимущественной покупки, как это было бы при продаже. Таким образом, не требуется получать отказ других сособственников. 3. **Простота оформления**. Два договора дарения (каждый на свой объект) составляются и удостоверяются нотариусом. Разница в стоимости (4 млн vs 8 млн) не имеет правового значения для дарения – это личное желание бабушки подарить внучке более дорогую квартиру. Альтернативный вариант – договор мены, по которому бабушка передаёт внучке отдельную квартиру, а внучка – свою долю. Однако при неравноценном обмене разницу в цене (4 млн) можно рассматривать как дарение, что усложняет структуру сделки. Кроме того, договор мены может быть квалифицирован как взаимная продажа, что повлечёт за собой обязанность уведомлять других сособственников о продаже доли (ст. 250 ГК РФ). **Резюме**: Рекомендуется заключить два договора дарения, удостоверенных нотариусом, затем зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Это минимизирует налоговые риски и упрощает процедуру. Если у вас есть похожий вопрос, вы можете задать его в форме ниже.

Каравайцева Елена Александровна · Answer

Здравствуйте, уважаемая Екатерина! Лучше заключить встречные договоры дарения - в этом случае внучка и бабушка будет освобождены от уплаты налога на дарение (ст 217.1 НК РФ). При смене внучке придется платить 13% от разница между стоимостью ее доли и стоимостью квартиры бабушки.

Удалено · Answer

Для оформления договора дарения доли в квартире понадобятся:
паспорта сторон;
документы, подтверждающие право собственности;
техническая документация на квартиру;
выписка из ЕГРН об отсутствии обременений;
нотариальное согласие супруга, если даритель состоит в браке и квартира была приобретена во время брака.

Елесин Александр Владимирович · Answer

У нотариуса оформить два договора дарения - ст. 572 ГК РФ- в один день.

Абаева Марьяна Николаевна · Answer

Лучше конечно совершить обмен доли внучки на квартиру которую передает бабуля , что приравнивается к сделке ДКП и можно сразу оформить через МФЦ ст. 567 ГК РФ

Согласно п.2ст.567 ГК РФ К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30 ГК РФ)

__

С уважением юрист М. Н. Абаева

Букатина Юлия Владимировна · Answer

Не существует правового понятия, как "обмен дарственными", так же как и не существует понятия "встречных" договоров дарения. Сделки будут оформлены 2 отдельными договорами. 1. внучка дарит бабушке долю. 2. бабушка дарит внучке квартиру.

Договор дарения недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Пункт 1 статьи 572 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пункт 2 статьи 572 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пункт 3 статьи 572 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пункт 1 статьи 574 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пункт 2 статьи 574 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пункт 3 статьи 574 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пункт 1 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Часть 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Мельник Иван Владимирович · Answer

Все равно НДФЛ здесь не будет.
А по стоимости дешевле мена у нотариуса, чем два договора

Кочетков Александр Владиленович · Answer

Конечно здесь лучше всего договор дарения.

Оформляетмся через нотариуса.

Пошлину платить не нужна - сделка между родственниками.

Бабушка оформляет дарственную на внучку.

А внучка с согласия родителей и органа опеки - на бабушку.

Нельзя провести одним довогором.

- см. ст. 572, 574 ГК РФ, ст. 217.1 НК РФ

Екатерина · Answer

Всем юристам СПАСИБО, нюансы все понятно объяснили. Ещё раз- спасибо! С уважением - Екатерина

Что лучше-договор мены или обмен дарственными на квартиру и долю в квартире?

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2 (ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)

Налоговый кодекс Российской Федерации часть 2 ((с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2026))

Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" 218-ФЗ (от 01.09.2025)

Похожие вопросы

Предварительный договор мены квартир

Какие риски есть у договора мены? (обмен долей в квартирах). Спасибо за ответ.

Возможно ли совершить дарственный обмен долями квартир с несовершеннолетними детьми?

Оформление договора мены - обмен однокомнатной квартиры на двухкомнатную с свекровью

Нужно ли платить налог с квартиры по договору мены (обмен равноценный но в собственности квартира менее 3-х лет)

Является ли законным обмен дарственной на долю на дарственную на квартиру между чужими людьми абсолютно законным и безупречным?

Обмен дарственной квартиры на бо́льшую площадь и возможность сделать дарение на одного рёбёнка и маму

Как правильно осуществить обмен доли в квартире на машину между гражданскими супругами - дарственная, обмен или купля-продажа?

Влияние налогов при заключении договора мены - обмен моей доли на долю несовершеннолетней

Планируется дарственный обмен квартирами с сестрой - как разделить доли?

Как оформить дарственный обмен квартирами и прописками с сестрой, учитывая наличие доли на внучку?

Надо ли подавать декларацию в налоговую инспекцию при заключении договора мены (обмен равноценным жильем)?

Как оформить документы для обмена дарственной квартиры на дарственный дом

Меняю 3/4 доли в трёхкомнатной квартире на однокомнатную квартиру - дарственные или мену?

Можно ли воспользоваться имущественным вычетом при обмене квартиры по договору мены квартиры?

Договор мены долей квартиры - передача 3 долей в обмен на 1 комнатную квартиру

Обмен дарственного дома на квартиру - оформить покупку/продажу или обмен, чтобы избежать дополнительных расходов и проблем?

Квартира и сад куплены в браке оформлены на одного супруга. Сейчас в разводе. Как заключить договор мены: долю квартиры на сад.

Как восстановить договор обмена (мена) квартир при его утере, если есть остальные необходимые документы?

Какой договор лучше заключить при родственном обмене квартирами - мены или дарения?

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59