Налог при продаже апартаментов

Здравствуйте!

1. База для налога при продаже апартаментов

Так как апартаменты были проданы раньше минимального срока владения (для них — 5 лет, иногда 3 года, но только если жильё и есть основания для сокращённого срока), нужно платить НДФЛ.

По ст. 220 НК РФ налоговая база уменьшается на:

либо на фиксированный вычет 1 млн руб. (для жилых объектов),

либо на сумму фактически произведённых и документально подтверждённых расходов на приобретение.

👉 В вашем случае выгоднее использовать расходы (12,5 млн), чем вычет (1 млн).

Важно: расходы — это стоимость покупки по договору (12,5 млн), а не сумма ипотечного кредита.

То есть не имеет значения, платили ли вы из собственных средств или за счёт банка — расходы считаются целиком.

Налоговая база:

15 млн (продажа) – 12,5 млн (покупка) = 2,5 млн.

С этой суммы и считается НДФЛ 13% = 325 тыс. руб.

2. Как учитывать ипотеку

Ипотечный договор, проценты по нему и сам долг не уменьшают налоговую базу при продаже.

То, что деньги проходили траншами (сначала в банк, потом остаток вам) — технический момент, для налоговой не имеет значения.

Берётся цена покупки по договору и цена продажи.

3. Кто подаёт декларацию и платит налог

Если апартаменты были оформлены в совместной собственности супругов, то:

По закону доход делится пополам (ст. 34 СК РФ + ст. 210 НК РФ).

Каждый подаёт декларацию 3-НДФЛ и каждый уплачивает налог со своей доли.

В вашем случае:

Доход каждого: 7,5 млн.

Расход каждого: 6,25 млн.

Разница: 1,25 млн.

НДФЛ с каждого: 162,5 тыс. руб.

✅ Итого: декларацию подаёт и муж, и жена. Налог рассчитывается с разницы между продажной и покупной ценой. Ипотека в уменьшение базы не идёт.