Продажа и покупка жилья с несовершеннолетними собственниками

Question

Здравствуйте. В собственности имеется комната в коммунальной квартире в Санкт-Петербурге: 4/117 долей у меня, 6/117 долей у одной дочери и 6/117 долей у второй дочери. Комната была куплена 01.07.2021 года. Кадастровая стоимость составляла всей квартиры составляла 5752329.37 руб. Общая площадь квартиры 183,6 м. Площадь комнаты 16,5 м. Обратилась в органы опеки узнать какое жилье нужно в замен при продаже комнаты. Дали список необходимых документов, в том числе выписки егрн. На 04.10.2025 оказалось что кадастровая стоимость квартиры 18975483,68 руб. Получается что стоимость комнаты около 2,5 млн руб. Рыночная стоимость при этом около 1 500 000. Я хочу купить дом с земельным участком в районе 4 млн руб. Но кадастровая стоимость такого дома в районе 1,5 млн руб. Как быть в такой ситуации? Не знаю одобрит ли это опека.

Панфилов Анатолий Федорович · Accepted Answer

Мы тоже этого знать не можем обращайтесь  письменно в опеку за разрешением.
Не дадут обожаловать посуду

Алекс И.И. · Answer

Ситуация связана с необходимостью получения разрешения органов опеки на продажу комнаты, поскольку вы являетесь собственником доли, а в квартире также зарегистрированы несовершеннолетние дети (дочери). Органы опеки контролируют сделки с имуществом, затрагивающим интересы детей, чтобы не ухудшить их жилищные условия. **Разбор ситуации:** 1. **Правовая основа:** Согласно ст. 20 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» и ст. 37 Гражданского кодекса РФ, для отчуждения имущества несовершеннолетних требуется предварительное разрешение органов опеки. Это касается и вашей доли, так как сделка затрагивает общее имущество, где дети имеют доли. 2. **Кадастровая стоимость:** Вы верно отметили рост кадастровой стоимости квартиры с 5,75 млн руб. (2021) до 18,98 млн руб. (2025). Стоимость вашей комнаты (16,5 м² из 183,6 м²) рассчитывается пропорционально: (16,5 / 183,6) * 18 975 483,68 ≈ 1,7 млн руб., а не 2,5 млн руб. (уточните расчёт). Рыночная стоимость в 1,5 млн руб. может быть ниже кадастровой, что типично для коммунальных квартир. 3. **Требования опеки:** Органы опеки обычно требуют, чтобы при продаже жилья, где проживают дети, было приобретено равноценное или лучшее жильё. Критерии включают: - Соответствие по стоимости (часто ориентируются на кадастровую или рыночную стоимость). - Улучшение условий (например, отдельная квартира вместо комнаты в коммуналке). - Соответствие санитарным нормам (площадь на человека). 4. **Ваш план:** Вы хотите купить дом за 4 млн руб. с кадастровой стоимостью 1,5 млн руб. Потенциальные проблемы: - Кадастровая стоимость дома (1,5 млн руб.) может быть ниже кадастровой стоимости комнаты (≈1,7 млн руб.), что формально не соответствует требованию «не ниже». - Рыночная стоимость дома (4 млн руб.) выше, что может быть аргументом для опеки, но они чаще ориентируются на официальные данные (кадастровую стоимость). **Рекомендации:** 1. **Подготовка документов:** Соберите полный пакет, включая выписки ЕГРН, справки о доходах, согласие всех собственников (дочерей, если они совершеннолетние, или их законных представителей). 2. **Обращение в опеку:** Подайте заявление с обоснованием, что покупка дома улучшит условия жизни (отдельное жильё с земельным участком vs. комната в коммуналке). Укажите, что рыночная стоимость дома (4 млн руб.) существенно превышает стоимость комнаты, что компенсирует разницу в кадастровой стоимости. 3. **Альтернативы:** Если опека откажет, рассмотрите варианты: - Поиск дома с более высокой кадастровой стоимостью (ближе к 1,7 млн руб. или выше). - Оформление дополнительных гарантий (например, внесение разницы в депозит нотариуса). - Получение независимой оценки рыночной стоимости комнаты и дома для убедительности. 4. **Юридическая помощь:** Поскольку ситуация зависит от конкретных требований местных органов опеки и судебной практики, рекомендую обратиться к юристу, специализирующемуся на семейном и жилищном праве. Он поможет подготовить документы, обжаловать возможный отказ и минимизировать риски. **Краткое резюме:** Продажа комнаты с участием несовершеннолетних требует разрешения опеки, которая оценит соответствие новой жилплощади по стоимости и условиям. Разница в кадастровой стоимости между комнатой и домом может стать препятствием, но аргументы об улучшении жилищных условий и рыночной стоимости могут помочь. Для успешного исхода проконсультируйтесь с юристом.

Продажа и покупка жилья с несовершеннолетними собственниками

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Юридические услуги в Санкт-Петербург

Похожие вопросы

Как грамотно оформить протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по инициативе члена ТСЖ?

Он мне говорит, что если я не вступлю в ТСЖ, то на общем собрании поднимет вопрос о повышении тарифов на ком.

Продажа жилья с несовершеннолетними собственниками - будут ли одобрены выгодные условия?

Как правильно сделать сделку при покупке жилья с несовершеннолетними собственниками и необходимостью получения

Необходимость нотариальной сделки при покупке жилья с несовершеннолетними собственниками

Продажа жилья несовершеннолетнего собственника - сроки исковой давности и возможность признания сделки ничтожной

Продажа-покупка жилья с несовершеннолетним

Может ли председатель правления ТСЖ быть председателем ТСЖ? Может ли в ТСЖ отсутствовать председатель ТСЖ.

При покупки жилья несовершеннолетний ребенок стал собственником жилья, как можно продать это жилье в какие сроки.

Продажа приватизированной квартиры с несовершеннолетними собственниками для покупки неприватизированного жилья

Можно ли выбрать председателя ТСЖ голосованием членами ТСЖ, если в уставе ТСЖ написано что он выбирается членами правлениями ТСЖ?

Председатель тсж собственник член тсж, но переехал жить в другой дом. может ли он оставаться председателем тсж в этом доме

Председатель ТСЖ оплачивала штрафы выписанные на юр.лицо (ТСЖ) со счета ТСЖ. Является ли это хищением денежных средств ТСЖ?

Возможна ли одновременная продажа квартиры с несовершеннолетними собственниками и покупка новой в новостройке?

Заголовок - \nМогут ли органы опеки расторгнуть сделку продажи жилья несовершеннолетнего собственника?

В В случае ликвидации ТСЖ и передачи управления УК кто оплатить долги ТСЖ, собственники не являющиеся членами ТСЖ?

ТСЖ перешло в Управляющую компанию. ТСЖ не ликвидировано. Нужно ли в этом случае членам ТСЖ писать заявление на выход из ТСЖ.

В январе 2008 года дом, в котором проживает участник ВОВ 89 лет, вошел в состав ТСЖ.

Продажа квартиры с несовершеннолетними собственниками - процесс продажи и условия покупки через нотариуса

По 31.12.2020 г.Должно ли ТСЖ заключать Договор с ООО "Экологоия-Новосибирск" и оплачивать предъявленную задолженность за два года

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59