Продажа земельного участка с домом

Срок владения считается с даты государственной регистрации права собственности.

Отдельно участок без налога, дом с налогом

Или затраты или минус 1 млн

Срок владения недвижимостью для целей освобождения от налога на доходы физических лиц определяется следующим образом:

Для земельного участка — с даты регистрации права собственности на участок по договору купли-продажи (март 2020 г.)

Для построенного дома — с даты регистрации права собственности на жилой дом (октябрь 2023 г.)

Основание:

- п. 1 ст. 217.1 НК РФ — срок владения исчисляется с даты госрегистрации права собственности

- ст. 131 ГК РФ — право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации

Расчет налога при продаже:

Участок и дом — разные объекты недвижимости, поэтому налогообложение производится отдельно, при продаже каждого объекта применяется свой срок владения

Если срок владения превышает 3 года (минимальный предельный срок), налог платить не нужно

При продаже до истечения 3 лет — НДФЛ 13% (для резидентов РФ)

Важно: при продаже можно применить налоговый вычет:

- 1 млн руб. — для земельного участка

- 1 млн руб. — для жилого дома

- Либо уменьшить доход на фактически произведенные расходы по приобретению участка и строительству дома

Основание: ст. 220 НК РФ.

Срок владения недвижимостью для расчёта налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже определяется с даты регистрации права собственности на объект в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

В вашем случае на земельный участок — с марта 2020 года (дата регистрации права по договору купли-продажи); на жилой дом — с октября 2023 года (дата регистрации права после завершения строительства).

Сроки владения считаются отдельно для каждого объекта (участок и дом), так как это разные объекты недвижимости с отдельными записями в ЕГРН.

Согласно ст. 217.1 НК РФ, доход от продажи недвижимости не облагается НДФЛ, если объект находился в собственности:

5 лет — для объектов, приобретённых после 01.01.2016 (общий случай);

3 года — для объектов, полученных по наследству, договору дарения от близких родственников, приватизации, ренте или если это единственное жильё.

Участок куплен в марте 2020. На момент продажи в 2025 году срок владения более 5 лет, значит, налог не взимается.

Дом зарегистрирован в октябре 2023. На момент продажи в 2025 году срок владения менее 3 лет, значит, налог взиматься.

Есть варианты уменьшения налогооблагаемой базы.

1. Имущественный вычет — 1 млн рублей (применяется к общей сумме от продажи дома и участка, если они продаются по одному договору).

2. Фактические расходы — если у вас есть документы о затратах на строительство дома, можно уменьшить доход на эти расходы.

Если дом и участок продаются по разным договорам, вычет 1 млн руб. применяется к каждому объекту отдельно.

Если участок был в собственности более 5 лет, его доход не включается** в расчёт налога.

Для дома, построенного самостоятельно, расходы на строительство должны быть подтверждены документами (чеки, договоры подряда и т. д.).

Здравствуйте, уважаемая Ольга !

В данном Вашем случае, если недвижимость приобретена по договору купли-продажи, срок владения течет с даты государственной регистрации права собственности (Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 30 декабря 2020 г. N 03-04-05/116289 Об исчислении срока владения недвижимым имуществом для целей уплаты НДФЛ, п. 1 ст. 217.1 НК РФ).

Таким образом, с юридической точки зрения, если участок был в собственности более 5 лет, то доход не входит в расчёт стоимости налога.

Рад был помочь!

Срок владения в целях налогообложения считается раздельно для земельного участка и для жилого дома. Для земельного участка срок владения исчисляется с момента регистрации права собственности на него по договору купли-продажи, то есть с марта 2020 года. Для жилого дома срок владения исчисляется с момента его постройки и государственной регистрации права собственности, то есть с октября 2023 года.

Поэтому вам можно продать оба объекта по одному договору, но цену указать раздельно для каждого объекта недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 220 НК РФ освобождение от уплаты НДФЛ применяется к доходам от продажи имущества, которое находилось в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Как указано в пп.4 п.3 ст.217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года, если в собственности налогоплательщика не находится иного жилого помещения, кроме проданного.

В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет (п.4 той же статьи).

Поэтому налог рассчитывается только с дохода от продажи дома.

С дохода от продажи участка налог платить не нужно, так как истёк минимальный срок владения.

Абзацем 2 п.2 ст.220 Н РФ установлено, что имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от жилых домов, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса (5 лет), не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

Кроме того, в случае, если доходы налогоплательщика от продажи меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года регистрации перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества (ст.214.10 НК РФ).

Если выручка от продажи выше 1 млн. рублей, тогда скорректированный при необходимости доход уменьшается на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (пп.2 п.2 ст.220 НК РФ).

Оставшийся доход облагается по ставке, зависящей от суммы налоговых баз за год.

Согласно п.1.1 ст.224 НК РФ налоговая ставка при продаже недвижимости устанавливается в следующих размерах:

13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 6 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период составляет не более 2,4 миллиона рублей;

312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 6 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 2,4 миллиона рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 6 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период составляет более 2,4 миллиона рублей..

Срок владения земельным участком и домом для расчёта налога при их продаже нужно считать отдельно.

В общем случае срок владения земельным участком отсчитывают от даты регистрации права собственности в Росреестре. Для унаследованных участков срок владения начинается с даты смерти наследодателя.

Минимальный срок владения зависит от того, как и когда получена недвижимость. По общему правилу он составляет 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Однако в ряде случаев срок может быть и меньше:

3 года — если недвижимость получена в порядке наследования, по дарению от члена семьи или близкого родственника, в результате приватизации или по договору ренты.

Нулевой — если земельный участок с домом продаёт семья с двумя и более детьми, при этом должны соблюдаться определённые условия (покупка нового жилья лучше прежнего и отсутствие другого жилья лучше нового).

При расчёте налога можно уменьшить доходы от продажи имущества на имущественный вычет или на расходы по приобретению объекта.

Здравствуйте. Земельный участок, объект незавершенного строительства и дом (здание, сооружение...) - это самостоятельные виды (объекты) недвижимого имущества с точки зрения ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.07.2025) "О государственной регистрации недвижимости". В соответствии со ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя по договору возникает с момента такой регистрации, а согласно ст. 219 ГК РФ, право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество также возникает с момента такой регистрации. Т.е. у Вас разные даты возникновения права собственности на земельный участок (с момента регистрации перехода права по договору к/п) и на дом (с момента регистрации права собственности на дом).

Соответственно и для целей налогообложения сроки владения этими объектами недвижимого имущества будут исчисляться отдельно, самостоятельно для дома (с 2023 г.) и для земельного участка (с 2020 г.) по смыслу требований ст. 217.1 НК РФ. Естественно, налогообложение будет не с общей суммы по договору к/п, а раздельно - от стоимости дома и стоимости земельного участка. У Вас может быть один договор купли-продажи дома и земельного участка, но в этом договоре Вы указываете не только общую цену договора, но отдельно цену дома и з/у.

Как предусмотрено ст. 217 НК РФ, доходы от продажи объектов недвижимого имущества в отдельных случаях освобождаются от налогообложения. В частности, доходы освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (ст. 217.1 НК РФ). По общим правилам, предусмотренным вышеназванной нормой, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества (в зависимости от ситуации) составляет от трех до пяти лет. Следовательно, при условии что право собственности на земельный участок у Вас возникло в марте 2020 года, значит доход от продажи этого земельного участка не подлежит налогообложению. Налогообложению будет подлежать только доход от продажи дома, но в отдельных случаях у Вас может быть право на имущественный налоговый вычет - ст. 220 НК РФ, например если цена дома будет менее 1 млн. рублей.

Срок владения земельным участком начинает течь с момента его приобретения по договору купли-продажи, то есть с марта 2020 года.

Срок владения объектом недвижимого имущества, в том числе жилым домом, исчисляется с даты его государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). В вашем случае это октябрь 2023 года (согласно п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ и разъяснениям Минфина России, например, в письме от 21.04.2022 № 03-04-07/35782).

Налоговая база при продаже недвижимости определяется отдельно по каждому объекту (земельному участку и жилому дому). Это следует из того, что эти объекты являются самостоятельными объектами гражданских прав и налогообложения.

Вы можете уменьшить налоговую базу по каждому объекту.

По земельному участку: Если срок владения им превышает минимальный предельный срок (3 или 5 лет в зависимости от обстоятельств, но в вашем случае он уже более 3 лет), доход от его продажи не облагается НДФЛ (ст. 217.1 Налогового кодекса РФ).

Поскольку дом зарегистрирован в собственность в октябре 2023 года, срок владения им на момент продажи, скорее всего, будет менее минимального предельного срока. В этом случае вы можете уменьшить налоговую базу на:

Имущественный налоговый вычет в размере до 1 000 000 рублей на суммарный доход от продажи недвижимости (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Или, вместо вычета, на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением и строительством дома (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). К таким расходам могут относиться затраты на строительство, материалы, подключение к сетям и т.д. (см. разъяснения Минфина России, например, в письмах от 20.09.2022 № 03-04-05/90889).

Здравствуйте, Ольга Геннадьевна!

______

Срок владения земельным участком для освобождения от НДФЛ считается с даты регистрации права собственности на участок по договору купли-продажи, а срок владения домом — с даты регистрации права собственности на построенный дом в ЕГРН. Налог рассчитывается отдельно: с продажи участка налог платить не нужно, если с момента регистрации участка прошло более 5 лет; с продажи дома налог платится, если с момента регистрации дома прошло менее 5 лет (или 3 лет, если это единственное жильё).

______

Доходы от продажи дома уменьшаются на подтверждённые расходы на строительство, а также на имущественный вычет до 1 млн руб. Если доход от продажи дома меньше 0,7 кадастровой стоимости, налог считается с этой суммы. Ставка НДФЛ — 13% до 2,4 млн руб, свыше — 15%

_____

Источник

п. 1 ст. 217.1 НК РФ — срок владения исчисляется с даты госрегистрации права собственности

______

С уважением

Сроки владения для целей освобождения от НДФЛ:

Земельный участок: срок владения начинается с даты регистрации права собственности на сам участок, то есть с марта 2020 года (дата подписания договора купли-продажи и последующей регистрации права).

Жилой дом: срок владения начинается с даты регистрации права собственности на дом, то есть с октября 2023 года.

Пункт 1 ст. 217.1 НК РФ — срок владения исчисляется с даты госрегистрации права собственности

Ключевой вывод: У вас два разных срока владения для разных объектов недвижимости (участок и дом). Они не объединяются в один срок.

Освобождение от НДФЛ при продаже:

Освобождение от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости предоставляется, если недвижимость находится в собственности минимум 3 года (или 5 лет - для некоторых случаев, но здесь не применимо). Срок считается для каждого объекта отдельно.

Земельный участок: куплен в марте 2020 затем продается в 2024. Срок владения более 3 лет (март 2020 - март 2023 = 3 года, плюс время после). Участок освобождается от НДФЛ при продаже.

Жилой дом: зарегистрирован в октябре 2023 затем продается в 2024. Срок владения менее 3 лет (октябрь 2023 - октябрь 2025 = 2 года). Дом НЕ освобождается от НДФЛ при продаже.

Расчет налога:

НДФЛ рассчитывается отдельно для каждого объекта, если они продаются как часть одной сделки, что обычно и бывает. Налоговая база - это доход от продажи минус расходы на приобретение или имущественный вычет.

Земельный участок:

Доход: Сумма, полученная от продажи участка.

Расходы: сумма, потраченная на покупку участка в марте 2020 (цена по договору купли-продажи).

Налоговая база: доход от продажи участка - расходы на покупку участка.

НДФЛ: Налоговая база * 13% (если вы резидент РФ).

Результат: поскольку срок владения более 3 лет, НДФЛ с продажи участка платить НЕ нужно, даже если есть доход. Налоговая база облагается по ставке 0%.

Жилой дом:

Доход: Сумма, полученная от продажи дома.

Расходы: Здесь два варианта:

Расходы на строительство: Сумма, фактически потраченная на возведение дома (договоры подряда, чеки на материалы, зарплата строителей и т.д.). Это самый точный, но часто самый сложный вариант для документального подтверждения.

Имущественный вычет, если документально подтвердить все расходы на строительство сложно, можно применить стандартный имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей. Этот вычет вычитается из дохода от продажи дома.

Налоговая база: доход от продажи дома - расходы на строительство (или 1 000 000 руб.).

НДФЛ: Налоговая база - 13% (если вы резидент РФ).

Результат: Поскольку срок владения менее 3 лет, НДФЛ с продажи дома платить НЕОБХОДИМО с суммы превышения дохода над расходами (или над 1 млн руб.).

Продажа как единый объект (дом с участком):

Хотя вы продаете дом и участок вместе, для целей налогообложения они являются разными объектами недвижимости. Налоговая инспекция будет рассматривать их раздельно.

Общая сумма сделки: Это просто сумма, которую вы получаете от покупателя. Она не меняет того факта, что участок и дом - разные объекты с разными сроками владения и разными правилами налогообложения.

Распределение цены: в договоре купли-продажи рекомендуется явно указать цену продажи отдельно за земельный участок и отдельно за жилой дом. Это нужно для корректного расчета НДФЛ и для целей налогообложения самого покупателя, если он будет использовать вычет при покупке.

Если цена не разделена, налоговая может попытаться распределить ее самостоятельно, что может быть не в вашу пользу.

Лучше разделить цену в договоре.

Как правильно считать налог в итоге:

Для участка: налог = 0 руб. (так как > 3 лет владения).

Для дома: определите доход от продажи дома (часть общей суммы, указанная за дом в договоре).

Выберите вариант расчета расходов: либо фактические расходы на строительство (документально подтвержденные), либо 1 000 000 руб. вычет.

Рассчитайте налоговую базу: доход от дома - Расходы на строительство (или 1 000 000 руб.).

Рассчитайте НДФЛ: налоговая база * 13%.

Общий НДФЛ к уплате: сумма НДФЛ с дома (п.2) + НДФЛ с участка (п.1 = 0) = НДФЛ с дома.

Важные рекомендации:

Сохраняйте все документы: договор купли-продажи участка (2020), договоры на строительство дома, чеки, акты выполненных работ, платежные документы, договор купли-продажи (2024) с четко разделенной ценой за участок и за дом.

Разделите цену в договоре: это критически важно для правильного расчета налога и для покупателя.

Выберите оптимальный вариант для дома:

если у вас есть документально подтвержденные расходы на строительство, превышающие 1 млн руб., выгоднее использовать их.

Если расходов мало или сложно подтвердить, используйте вычет в 1 млн руб.

Декларация 3-НДФЛ: даже если налог с участка 0, а с дома вы его заплатите, обязательно подайте декларацию 3-НДФЛ за год продажи. В ней укажите доход от продажи и примененные вычеты/расходы. Это ваша обязанность.

Консультация: Перед продажей рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом или юристом. Они помогут точно рассчитать вашу налоговую нагрузку, проверить документы и правильно оформить сделку при вашей ситуации.

Вывод:

Срок владения учитывается отдельно для участка (с марта 2020) и для дома (с октября 2023).

Освобождение от НДФЛ: участок - освобожден (более 3 лет). Дом - не освобожден (менее 3 лет).

Налог: Рассчитывается отдельно для участка (НДФЛ = 0) и для дома (НДФЛ = (Доход - Расходы/Вычет) * 13%).

Продажа: Указывайте в договоре разные цены за участок и дом.

Документы: Сохраняйте все, подавайте декларацию 3-НДФЛ.

Удачи.