Собственник, владеющий малой долей, не дает осуществлять действия с квартирой

Question

Добрый день. Хотела бы получить консультацию по следующему вопросу - в квартире есть 3 собственника. Собственник 1 владеет 1/2 квартиры, собственник 2 владеет 1/3 квартиры, собственник 3 - 1/6 квартиры. Собственники 1 и 2 хотят квартиру сдать или продать. Собственник 3 в квартире не прописан, владеет еще 2-мя квартирами, а в эту квартиру вселился год назад, чтобы не дать 2-м другим собственникам производить с ней действия. Продавать долю отказывается. Выделить 1/6 в натуральном виде нельзя.
Вопрос - что в такой ситуации делать собственникам, чтобы иметь аозможность сдать или продать квартиру. Договориться с собственником 3 пробовали, но безрезультатно.

Киселева Светлана Сергеевна · Accepted Answer

Добрый ден! Если рассматривать вопрос продажи квартиры и собственник 1/6 против продажи, Вы можете предложить ему выкупить свои доли, в таком случае, необходимо действовать в соответствии с требованиями ст. 250 ГК РФ. При продаже доли общедолевой собственник имеет право преимущественной покупки. Вам необходимо произвести оценку стоимости квартиры и составить уведомление с предложением цены за свои доли и направить предложение собственнику 1/6 доли.

Согласно ст. 250 ГК РФ, Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

Сделка по продаже доли удостоверяется нотариусом, при этом участие нотариуса не требуется, если все отчуждение долей всеми участниками происходит в одном договоре.

В случае сдачи в аренду квартиры, необходимо получить согласие остальных собственников квартиры( п. 1 ст. 246 ГК РФ). Имущество, находящееся в долевой собственности, используется по соглашению всех собственников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Если кто-то из сособственников будет сдавать внаем часть квартиры, являющейся долевой собственностью, с нарушением требований закона, то каждый из сособственников может обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной и выселении нанимателя из комнаты (ст. 166 ГК РФ).

Если собственник 1/6 доли пользуется всей квартирой, Вы имеете законное право взыскать с него компенсацию за пользование Вашей собственностью. Также в судебном порядке можно определить порядок пользования жилым помещением.

В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.В пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части 2 пункта 4 статьи 252 Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.

Алекс И.И. · Answer

В данной ситуации собственники 1 (1/2 доли) и 2 (1/3 доли) не могут распоряжаться квартирой (сдавать или продавать) без согласия собственника 3 (1/6 доли), так как согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников. Поскольку выдел 1/6 доли в натуре невозможен, и собственник 3 отказывается от продажи своей доли, собственники 1 и 2 могут обратиться в суд с иском о принудительном выкупе доли на основании п. 4 ст. 252 ГК РФ. Для этого необходимо доказать, что доля собственника 3 является незначительной, не может быть реально выделена, и что он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. В данном случае: доля 1/6 является незначительной; выделить ее в натуре невозможно; собственник 3 имеет в собственности две другие квартиры, что может свидетельствовать об отсутствии существенного интереса в данной квартире (он лишь вселился для блокирования действий других собственников). Альтернативно, можно попытаться определить порядок пользования квартирой (ст. 247 ГК РФ), но это не даст права сдавать квартиру без согласия всех. **Краткое резюме**: Рекомендуется подать иск в суд о принудительном выкупе доли собственника 3 по ст. 252 ГК РФ. При благоприятном исходе суд обяжет собственника 3 продать свою долю другим собственникам за соразмерную компенсацию, после чего вы сможете распоряжаться квартирой по соглашению. Если у вас есть похожий вопрос, вы можете задать его в форме ниже.

Исаева Елена Юрьевна · Answer

Увы, но в данном случае только договариваться, если вопрос не решается,то в суд. Но и тут полагаю, что дело бесперспективное

Цехер Григорий Яковлевич · Answer

У Вас, Анна, есть выбор - либо договориться, либо обратиться в суд.

ГРАЖДАНСКИЙ ПРОЦЕССУАЛЬНЫЙ КОДЕКС

Статья 3. Право на обращение в суд

1. Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Предупреждение.

Суд - место для состязания сторон. Побеждает тот, кто убедит суд в своей правоте. Все расходы оплачивает проигравшая сторона.

ГРАЖДАНСКИЙ ПРОЦЕССУАЛЬНЫЙ КОДЕКС

Статья 55. Доказательства

1. Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Объяснения сторон и третьих лиц, показания свидетелей могут быть получены путем использования систем видеоконференц-связи в порядке, установленном статьей 155.1 настоящего Кодекса, либо путем использования системы веб-конференции в порядке, установленном статьей 155.2 настоящего Кодекса.

Смирнов Дмитрий Владимирович · Answer

Свои доли продавать.

Тишкина Ольга Александровна · Answer

Здравствуйте! Решать вопрос в судебном порядке.

Мельник Иван Владимирович · Answer

Максимум выкуп малозначительной доли пробовать

Бычкова Нина Васильевна · Answer

Вообще можно признать долю малозначительной, и выкупить принудительно. Если у него  есть другое жилье. А пока, определение порядка оплаты за жилое помещение, определение порядка пользования и взыскание с него платы за пользование вашей частью имущества, вторую комнату закрыть

Ткач Николай Владимирович · Answer

Обращайтесь в суд с иском о принудительном выкупе доли собственника 3, обосновывая невозможность совместного использования объекта недвижимости и незначительность его доли.

Шмидт Александр Александрович · Answer

обратиться в суд.

Наумова Татьяна Юрьевна · Answer

Анна,

Сколько общая площадь квартиры, состав квартиры (однокомнатная, двух)? На каком основании собственник 3 приобрел право собственности?

Что делать:

1) всячески демонстрировать существенный интерес к использованию жилого помещения (и ни в коем случае не упоминать про продажу или аренду). Оплачивать ЖКУ, оформить в УК отдельные платежные документы на ЖКУ соразмерно долям в праве общей собственности. Если УК откажет в оформлении, то заявить иск об определении порядка и размера участия в ЖКУ соразмерно долям в праве общей собственности. Если состав и площадь квартиры позволяют, то заявить иск об определении порядка пользования жилым помещением

2) если доля 3 собственника действительно малозначительна (~6 кв.м.), то заявить иск о признании доли малозначительной и принудительном выкупе, но для этого необходима совокупность условий: доля собственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества ( п. 4 ст. 252 ГК). Ваше дело усложняется тем, что собственник 3 вселившись, демонстрирует наличие существенного интереса. Плюсом для Вас является тот факт, что в квартире он не зарегистрирован

Соколов Дмитрий Геннадиевич · Answer

. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. - ч 4 ст 252 ГК РФ

За помощью можете обратиться к одному из ответивших Вам юристов

Березовский Александр Михайлович · Answer

1/6 доли, это сколько в кв.м.?

Панфилов Анатолий Федорович · Answer

Полать совместно исковое заявление о признании доля незначительной и принудительно выкупе проведя оценку стоимости доли внести в депозит суда цену выкупа

Баранов Максим Александрович · Answer

Здесь важно знать общую и жилую площадь квартиры.
Возможно, имеет смысл признать долю 3 собственника малозначительной и выкупить её.

Собственник, владеющий малой долей, не дает осуществлять действия с квартирой

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации (от 31.03.2026)

Похожие вопросы

Может ли быть членом ЖСК собственник, владеющий долей в квартире ЖСК? Светлана, 8 (911) 2653817, nemoget@bk. ru

По каким документам, собственник квартиры владеет долей общего имущества?

Если собственник, владеющий квартирой более 3 х лет продаст ее за 1,5 млн он заплатит налог?

Установление порядка использования общих комнат и запрет на появление жильца с малой долей в них через суд\n3.

Отец путем обмена получил квартиру в ЖСК, находясь в браке со своей женой, с выплатой необходимых взносов.

Какой будет налог на продажу квартиры с двумя собственниками, владеющими долей разной давности?

Можно ли оформить два договора продажи с разными ценами при продаже квартиры

Как оплатить за вывоз мусора только за одну из нескольких квартир, владея долей в остальных

Исчисление налога на продажу при продаже квартиры, владея долей 2/3 более 5 лет

Должен ли собственник квартиры владеющий 1/2 долей в квартире в которой не проживает оплачивать воду, свет и газ?

День добрый. Владею долей квартиры, при выкупе второй доли, какие нужны документы (справка БТИ и т.д.), для нотариуса? Спасибо.

Сколько лет должен собственник владеть квартирой (3 или 5 лет - в разных источниках указывается разный период)

Возможно ли наделить только одного ребенка долями дома, если другой ребенок уже владеет долей квартиры?

Имеет ли собственник, владеющий большей долей собственности преимущественное право на выкуп квартиры в единоличную собственность?

Как защитить собственника малой доли в квартире от принудительного выкупа его доли, собственником большой доли?

Исковое заявление на снятие с учета по месту прописки дочери, проживающей в Австрии и владеющей долей квартиры в Крыму

Как получить разрешение опеки на покупку дома, если владеешь долей квартиры с несовершеннолетними детьми?

Отец мужа владеет долей квартиры - Может ли он ее продать третьему лицу?

Возможно ли участие в программе Молодая семья, если владеешь долей квартиры, купленной родителями с помощью программы Жилище?

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59