Отсутствие копии доверенности в материалах акта межевания и нарушение правил землепользования

Здравствуйте, Илья!

Отсутствие доверенности в материалах межевого дела является серьезным процессуальным нарушением и позволяет оспорить акт межевания. Нарушение правил землепользования (формирование «нежизнеспособного» участка) — это независимое и очень веское основание для отмены. Возможно, это окажется слабым основанием.... Всё зависит от обстоятельств и документов.

Согласно Федеральному закону «О кадастровой деятельности» (ст. 22) и Приказу Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 921, межевой план является документом, который должен подтверждать полномочия всех участников кадастровых работ. Если от имени собственника действует представитель, в межевое дело должна быть включена копия документа, подтверждающего его полномочия (т.е. доверенности), или ее реквизиты с приложением копии в случае, если она была представлена кадастровому инженеру.

Правовые последствия отсутствия:

Указание только реквизитов доверенности без приложения ее копии не подтверждает, что представитель имел на момент подписания акта согласования границ действующие и надлежащие полномочия. Суд будет исходить из того, что кадастровый инженер не проверил и не зафиксировал объем полномочий представителя.

Акт согласования границ, подписанный лицом без надлежащих полномочий, является ничтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ). Его следует считать недействительным.

Кадастровый инженер несет ответственность за достоверность сведений, включенных в межевой план. Принятие подписи от представителя без приобщения копии доверенности — это грубое нарушение профессиональных обязанностей.

Даже если копию доверенности сейчас найти невозможно, бремя доказывания наличия и объема полномочий лежит на том, кто ссылается на них (т.е. на втором собственнике). Если он не сможет представить суду копию доверенности, его подпись за первого собственника будет признана недействительной.

Даже если доверенность будет найдена, и в ней будет указано, что она выдана исключительно для целей перепланировки части дома, то любые действия по межеванию земельного участка являются явным превышением полномочий.

Согласно ст. 183 ГК РФ, если представитель действует с превышением полномочий, сделка считается заключенной от его имени и создает обязанности для него самого, а не для представляемого (первого собственника). То есть, от имени первого собственника сделка по согласованию границ не была совершена.

3. Нарушение правил землепользования и застройки (ПЗЗ)

Второе, не менее важный довод - нарушение правил землепользования и застройки (ПЗЗ).

Оспорить межевание и последующий раздел участков можно, если вновь образованный участок:

Не соответствует минимальным/максимальным размерам, установленным ПЗЗ для данной территориальной зоны.

Нарушает красные линии или границы смежных участков.

Не имеет законного и безопасного доступа/проезда от земель общего пользования (дороги). Описанный вами «очень узкий проход», не обеспечивающий нормальный проезд, — это прямое нарушение п. 26 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ. Участок должен иметь транспортную связь с улицей. Суды consistently отменяют межевание, если в результате образуется «межевой курьез» — участок без выхода или с выходом, непригодным для использования по целевому назначению.

Имеет конфигурацию, препятствующую его рациональному использованию (та самая «спираль»). Хотя формально требования к форме участка в законе нет, суд может признать такое межевание злоупотреблением правом, особенно если оно ущемляет права одного из собственников.

Пошаговая инструкция:

Закажите выписку из ЕГРН на оба вновь образованных участка, чтобы увидеть их текущие кадастровые характеристики и границы.

Подайте жалобу в Росреестр с требованием провести внеплановую проверку и отменить ранее принятое решение о кадастровом учете в связи с существенными нарушениями (отсутствие доверенности, отсутствие надлежащего согласования). Это может сработать как досудебный способ.

Обращайтесь в суд с исковым заявлением.

Ответчики: второй собственник и орган Росреестра.

Третьи лица: кадастровый инженер, подготовивший межевой план.

Требования:

Признать акт согласования границ недействительным в части подписи от имени первого собственника.

Признать межевой план недействительным.

Аннулировать кадастровый учет вновь образованных участков.

Обязать Росреестр восстановить учет сведений о первоначальном едином земельном участке.

Соберите доказательства:

Межевой план (закажите у кадастрового инженера или в Росреестре).

Выписки из ЕГРН.

Фото- и видеоматериалы, подтверждающие невозможность использования участка (узкий проход, странная форма).

Любые письменные доказательства, что первый собственник не был уведомлен о межевании и не давал согласия на раздел.

Ходатайствуйте в суде об истребовании межевого дела у кадастрового инженера, чтобы официально зафиксировать отсутствие в нем доверенности.

У вас высокие шансы на успех в суде. Скомбинируйте два основных аргумента: 1) грубое процессуальное нарушение (отсутствие доверенности) и 2) нарушение земельного законодательства при образовании «нежизнеспособного» участка. Отсутствие копии доверенности ставит под сомнение всю легитимность раздела с самого начала. Более достоверно только после изучения ваших документов, так как консультация без них - просто гипотетическое предположение.