Правомерность признания дома блокированной застройки при отсутствии конструктивной связи.

Здравствуйте, Решение суда первой инстанции о признании всего объекта по адресу Пушкина домом блокированной застройки, несмотря на установленное экспертизой отсутствие конструктивной связи между литерами А, Б и литера В (принадлежащим К), может быть оспорено как незаконное. Признание всего объекта домом блокированной застройки в такой ситуации, скорее всего, не может быть использовано истцом для узаконивания самовольной реконструкции и пристройки, а апелляционная жалоба в данной ситуации имеет перспективы.

2. Обоснование:

2.1. Законность решения суда о признании всего объекта домом блокированной застройки:

Определение дома блокированной застройки: Согласно пункту 40 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, дом блокированной застройки – это жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок. Экспертиза, установившая отсутствие конструктивной связи между литерами А, Б и литера В, прямо указывает на несоответствие объекта данному определению в части литера В.

Судебная практика: Суды при рассмотрении подобных дел исходят из фактического соответствия объекта признакам блокированной застройки. Если экспертиза устанавливает отсутствие общей стены без проемов и отдельного выхода на земельный участок для каждого блока, то признание такого объекта домом блокированной застройки в целом будет необоснованным. Например, в Определении СК по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 28 ноября 2024 г. по делу № 8Г-10051/2024[88-10112/2024] суд отменил решения нижестоящих инстанций, указав на недостаточное исследование фактических обстоятельств дела и необходимость проведения судебной экспертизы для определения соответствия дома признакам блокированной застройки.

Варианты развития событий:

Признание решения незаконным: Если суд апелляционной инстанции установит, что решение первой инстанции противоречит заключению экспертизы и законодательству, оно может быть отменено.

Частичное признание: В некоторых случаях суд может признать домом блокированной застройки только те части объекта, которые фактически соответствуют этому определению, а остальные части рассматривать как отдельные объекты или многоквартирный дом. Однако, учитывая, что литера В принадлежит другому собственнику (К), такое решение может быть затруднительным без его согласия или отдельного судебного разбирательства по его части.

2.2. Правовые последствия признания дома блокированной застройки для незаконной пристройки:

Незаконность пристройки: Пристройка, возведенная истцом самовольно, без разрешения и согласия сособственника, и повлекшая повреждение стены К, является самовольной постройкой. Решение суда о сносе этой пристройки уже вступило в законную силу (или подлежит исполнению).

Признание дома блокированной застройки не влияет на решение о сносе: Признание всего объекта домом блокированной застройки само по себе не отменяет и не приостанавливает действие ранее вынесенного решения о сносе самовольной пристройки. Решение о сносе основано на факте самовольного строительства и нарушении прав других лиц, а не на статусе всего объекта.

Возможное усложнение: Если бы весь объект был правомерно признан домом блокированной застройки, это могло бы создать основу для дальнейшего раздела земельного участка и оформления прав на отдельные блоки. Однако, в данном случае, незаконная пристройка истца, скорее всего, будет рассматриваться как отдельный объект, подлежащий сносу, независимо от статуса основного дома.

2.3. Использование признания дома блокированной застройки для узаконивания самовольной реконструкции и пристройки:

Маловероятность: Признание всего объекта домом блокированной застройки не может быть использовано истцом для узаконивания самовольной реконструкции и пристройки. Узаконивание самовольной постройки возможно только при соблюдении определенных условий, установленных статьей 222 Гражданского кодекса РФ, и, как правило, требует наличия согласия всех собственников (если речь идет об общем имуществе или земельном участке) и соответствия постройки строительным нормам.

Судебная практика: В Определении СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 27 ноября 2024 г. по делу № 8Г-29461/2024[88-34776/2024] суд отклонил требования о сохранении самовольных строений, поскольку они были возведены без соблюдения установленных норм. В Определении СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 21 января 2025 г. по делу № 8Г-26903/2024[88-1280/2025-(88-26917/2024)] суд обязал привести жилое помещение в первоначальное состояние из-за незаконной перепланировки, проведенной без согласия собственников и с нарушением норм.

Отсутствие оснований: Самовольная пристройка, которая уже признана подлежащей сносу, не может быть узаконена только на основании изменения статуса основного объекта.

2.4. Перспективы апелляционной жалобы:

Высокие перспективы: Апелляционная жалоба имеет хорошие перспективы, поскольку решение суда первой инстанции, вероятно, основано на неверном толковании норм права и игнорировании заключения экспертизы.

Аргументы для жалобы:

Несоответствие решения суда заключению строительно-технической экспертизы.

Нарушение определения дома блокированной застройки, установленного Градостроительным кодексом РФ.

Игнорирование факта отсутствия конструктивной связи между литерами А, Б и В.

Неправомерное включение в единый объект блокированной застройки литера В, принадлежащего другому собственнику (К), без его согласия или отдельного судебного разбирательства.

Неучет последствий самовольной пристройки истца, которая уже подлежит сносу.