Оспаривание сделки купли-продажи дома по недееспособности продавца

Question

Здравствуйте подскажите пожалусйта следующию информацию. Я купил дом в 2024 г. у пенсионерки ей 69 лет было на момент сделки уже прошло 1 и 8 месяцев с момента сделки. У них с мужем еще есть 2 недвижимости. И я знаю точно что они купили квартиру и уже ее продают. Сделку помагал проверить и подготавливать докумениты юрист все документы в порядке они выписаный были уже давно с этого дома. Проходила передача денег через банк то есть я на ее счет перевел деньги все документы на руках (чеки). Она продавала недвижимость очень долго. Так же в даный дом вложены средста материнского капиала. Теперь я переживаю может ли она сказать мне через 2 - 3 года что я при продажи недвижимости была недееспособна и подать суд.

Панфилов Анатолий Федорович · Accepted Answer

Непонятно почему И зачем вы переживаете на ровном месте. Сказать Она может всё что угодно и иск подать может тоже такое право у неё имеется но это же не значит что такой иск будет удовлетворён

Алекс И.И. · Answer

## Ситуация Вы приобрели дом у пенсионерки (69 лет) с использованием материнского капитала. Сделка прошла с юридической проверкой, оплата через банк, продавцы выписаны. Прошло 1 год 8 месяцев. Вы опасаетесь, что продавец может через 2-3 года заявить о своей недееспособности на момент сделки и оспорить её. ## Юридический анализ ### 1. Основания для оспаривания Согласно ст. 177 ГК РФ, сделка может быть признана недействительной, если гражданин в момент её совершения находился в состоянии, когда не мог понимать значение своих действий или руководить ими. Для этого необходимо доказать наличие психического расстройства или временного нарушения психики. Возраст 69 лет сам по себе не является основанием для признания недееспособности. Требуется медицинское заключение (например, о деменции, болезни Альцгеймера). Факт продажи нескольких объектов недвижимости, последующая покупка и продажа квартиры свидетельствуют о деловой активности и осознанности действий. ### 2. Срок исковой давности - Если сделка оспаривается как **оспоримая** (недееспособность без судебного решения), срок исковой давности составляет **1 год** (п. 2 ст. 181 ГК РФ). Течение срока начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для оспаривания. Поскольку прошло 1 год 8 месяцев, этот срок пропущен. - Если продавец на момент сделки уже была признана **недееспособной** решением суда, сделка ничтожна, и срок исковой давности — **3 года** (п. 1 ст. 181 ГК РФ). Однако при вашей проверке юристом этот факт был бы выявлен (проверка через ЕГРН, запрос в опеку). Маловероятно, что судебное решение существовало, но не было обнаружено. ### 3. Дополнительные обстоятельства - Банковский перевод и участие юриста подтверждают добросовестность сделки. - Использование материнского капитала не влияет на основание недееспособности, но добавляет контроль со стороны органов опеки (при оформлении) и ПФР. - Продажа другого имущества после сделки указывает на отсутствие заблуждения. ### 4. Риск предъявления иска Если продавец попытается инициировать судебный процесс, ей потребуется: - Медицинская экспертиза, показывающая неспособность понимать свои действия на дату сделки (ретроспективно). - Доказательства, что она не распоряжалась деньгами разумно (но вы перевели на счёт, что не свидетельствует о неосознанности). - Восстановление пропущенного срока исковой давности (ст. 205 ГК РФ) — возможно только при уважительных причинах (например, тяжелая болезнь). Факт продажи другого имущества в тот же период опровергает наличие таких причин. Таким образом, **риск признания сделки недействительной крайне низок**. ## Резюме С учётом прошедшего времени (1 год 8 месяцев), стандартного возраста продавца, проведения сделки через банк и с участием юриста, а также её дальнейшей деловой активности, оспорить сделку по основанию недееспособности практически невозможно. Вероятность успеха иска стремится к нулю. Вы можете не беспокоиться. Если у вас есть похожий вопрос, вы можете задать его в форме ниже.

Боголюбов Александр Алексеевич · Answer

Здравствуйте, переживать не стоит и мало ли что она может сказать, свою недееспособность она еще должна и доказать

Быков Игорь Борисович · Answer

Подать иск может, это её право. Но, при её фактической вменяемости на момент заключения иска, шансы выиграть такой иск ничтожны.

Бычкова Нина Васильевна · Answer

1.Ограничить Гражданина или организацию в праве подать иск, не может никто и никого-ст.3 ГПК РФ. И у подачи иска нет срока давности.

2.Если иск составлен правильно и подан с соблюдением норм ст.131-132 ГПК РФ его и к производству примут

3. Но решение суда зависит об обстоятельств дела и представленных сторонами доказательств = ст.56 ГПК РФ. Исходя из указанного вами - недееспособным человек признается судом .В вашем случае нет такого решения .Что бы признать сделку недействительной должна быть экспертиза

Горбунова Инга Викторовна · Answer

Сказать можно все,что угодно. Нужны доказательства. Чтобы утверждать о недееспособности лица, нужно предъявить решение суда  о лишении его дееспособности , существующего на момент совершения сделки. Если продавец заявит, что не понимала значения своих действий, это тоже нужно доказать,не так просто. Думаю,вам не стоит беспокоиться.

Дутова Ирина Александровна · Answer

Здравствуйте Антон!
Не поддавайтесь всеобщей истерии. Не все люди мошенники. Если сразу не подала в суд, то вероятно не будет подавать.

Оспаривание сделки купли-продажи дома по недееспособности продавца

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации (от 31.03.2026)

Похожие вопросы

Оспаривание сделки купли-продажи - как доказать недействительность на основании недееспособности продавца?

Отмена сделки купли-продажи дома из-за недееспособности продавца

Оспаривание сделки купли-продажи дома после смерти свекра в 2012 году - право родственников на оспаривание

Оспаривание сделки купли-продажи родственниками продавца из-за регистрации в ПНД или ППД.

Оспаривание сделки купли-продажи дома с обременением на основании нового внука - возможно ли?

Оспаривание сделки купли-продажи дома - причины и перспективы

Оспаривание сделки купли-продажи дома и обвинения в мошенничестве.

Возможно ли аннулировать сделку купли-продажи доли в квартире, совершенную по доверенности

Возможно ли оспорить сделку купли-продажи загородного участка через 5 лет после ее заключения в случае недееспособности продавца?

Ответьте, как часто Вы сталкивались с "квартирными"вопросами, т.е.вопросами оспаривания продавцом сделки купли продажи жилья.

Оспаривание сделки купли-продажи жилого дома - возможно ли, если она была зарегистрирована через МФЦ и прошло три года?

Статья о расходах на оспаривание сделки купли-продажи при психическом заболевании продавца - приблизительные средние цифры.

Оспаривание сделки купли-продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетним детям продавца - какие риски и возможные последствия?

Уменьшение доли матери в праве собственности на землю из-за беременности

Оспаривание сделки купли-продажи части частного дома, подтвержденной рукописной распиской после возникновения спора

Оспаривание сделки купли-продажи квартиры после продажи пожилой бабушкой с сосудистой подкорковой деменцией без

Оспаривание сделки купли-продажи квартиры - Правомерность действий родственников и сроки возможного оспаривания

Оспаривание сделки купли-продажи - несоответствие документов и фактического состояния дома

Оспаривание сделки купли-продажи третьими лицами в связи с отсутствием информации о наблюдении продавцом в ПНД - статьи 178 и 177

Оспаривание сделки купли-продажи земельного участка из-за наличия его части в лесном фонде, умалчивание продавцом

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59