Включение гаража в наследственную массу

Question

Добрый день. Я хочу купить гараж с участком.
Собственник Н. приобрёл гараж в 2023 году, находясь в браке с Л.
Есть нотариально заверенные ДКП и согласие Л. на покупку.
В выписке из ЕГРН собственником значится Н. 
3 месяца назад Л. умерла.
От имени Н. по генеральной доверенности действует их сын К.
К. предлагает заключить сделку сейчас, не дожидаясь окончания наследственного дела Л.
С его слов, гараж не включён в наследственную массу, т.к. в выписке из ЕГРН о правах Л. на недвижимость гараж отсутствует.
Какие риски возникают у покупателя при такой сделке?
Должен ли был нотариус включить в наследственную массу долю в праве общей собственности? 
 (Именно этот нотариус заверял в 2023 году ДКП и согласие на покупку и регистрировал в Росреестре).
Остаются ли риски для покупателя, если заключить сделку после получения наследниками свидетельств о наследстве?

Быков Игорь Борисович · Accepted Answer

Риск есть постольку, поскольку этот гараж - совместно нажитое имущество, значит, в нем может быть доля умершей, выделение которой впоследствии может быть инициировано. Впрочем, пока можете заключить предварительный договор (ст.429 ГК).

Алекс И.И. · Answer

Ситуация: вы планируете купить гараж с участком у Н., который приобрел его в 2023 году в браке с Л. Л. умерла 3 месяца назад. Продавец Н. действует через сына К. по генеральной доверенности, который предлагает заключить сделку до оформления наследства, утверждая, что гараж не входит в наследственную массу, так как в выписке из ЕГРН Л. не значится собственником. **Анализ:** 1. **Правовой статус гаража.** Согласно ст. 34 СК РФ, имущество, приобретенное супругами в браке, является их совместной собственностью независимо от того, на чье имя оно оформлено. Таким образом, гараж, купленный Н. в 2023 году в браке с Л., считается общим имуществом супругов. Доли считаются равными (ст. 39 СК РФ), если иное не установлено брачным договором. Нотариальное согласие Л. на покупку подтверждает, что она знала о сделке, но не меняет режима совместной собственности. 2. **Наследственная масса.** После смерти Л. ее доля (1/2) в праве собственности на гараж входит в наследственную массу (ст. 1112 ГК РФ). Отсутствие записи в ЕГРН о правах Л. не имеет значения, так как право совместной собственности возникает в силу закона. Наследники Л. (включая Н. как пережившего супруга и других наследников по закону или завещанию) должны унаследовать ее долю. 3. **Полномочия Н. и К.** Н. является собственником только своей доли (1/2) и не может единолично распоряжаться всем имуществом. Для продажи всего гаража необходимо согласие всех наследников Л. или оформление наследства, после чего они станут собственниками долей. Генеральная доверенность от Н. на сына К. дает право действовать от имени Н., но не затрагивает права Л. или ее наследников. 4. **Риски для покупателя при сделке сейчас:** - Сделка будет оспорима. Вы приобретете долю Н. (1/2), но не долю Л., так как у Н. нет права распоряжаться ею. Наследники Л. могут потребовать признать договор недействительным в части продажи чужой доли (ст. 168, 209 ГК РФ). - Вы не сможете зарегистрировать право собственности на весь объект, так как Росреестр может приостановить регистрацию из-за отсутствия документов, подтверждающих права на долю умершей. - Если наследники не дадут согласие, вы станете долевым собственником вместе с ними, что создаст конфликтную ситуацию. 5. **Обязан ли был нотариус включить долю в наследственную массу?** Нотариус, открывший наследственное дело, обязан проверить состав наследства. Даже если в ЕГРН нет записи о Л., нотариус должен установить факт совместной собственности на основании документов о приобретении в браке. Если нотариус этого не сделал, это его упущение, но оно не снимает рисков для покупателя. 6. **Риски после получения наследниками свидетельств о наследстве?** Если наследники оформят наследство на долю Л., то Н. станет собственником своей доли (1/2) плюс, возможно, доли в наследстве, если он наследник. Но продать весь гараж он сможет только после того, как все наследники (включая его самого) зарегистрируют свои доли и дадут согласие на продажу. Если вы купите гараж после получения свидетельств, но до регистрации прав наследников, риски схожи. Оптимально дождаться, пока все наследники оформят права, и заключить договор купли-продажи со всеми собственниками. **Резюме:** Покупка гаража сейчас без участия наследников Л. крайне рискованна. Высока вероятность оспаривания сделки и потери денег. Рекомендуется: - Дождаться окончания наследственного дела и оформления прав наследников на долю Л. - Заключить договор купли-продажи со всеми собственниками (Н. и наследниками Л.) или получить их нотариальное согласие на продажу. - Проверить наличие наследников (детей, родителей, других) и их позицию. - Перед сделкой проконсультироваться с юристом и запросить у нотариуса, ведущего наследственное дело, информацию о составе наследства. Если у вас есть похожий вопрос, его можно задать в форме ниже.

Надежда · Answer

Заключать сделку сейчас — крайне рискованно. Вы покупаете «кота в мешке» с высокой вероятностью судебных разбирательств в будущем и потерей и гаража, и денег.

Елесин Александр Владимирович · Answer

Одни риски- где выписка из ЕГРН на гарвж? Там умерший? Как у него купите?

Лысенко Владимир Михайлович · Answer

Здравствуйте,Александр!
Риски остаются.
Обращайтесь для консультации в личные сообщения, по телефону или ватсапу. С уважением

Наумова Татьяна Юрьевна · Answer

С его слов, гараж не включён в наследственную массу, т.к. в выписке из ЕГРН о правах Л. на недвижимость гараж отсутствует

А выписку К.К. Вам предъявил? Вам для начала надо увидеть документ и убедиться, что право собственности зарегистрировано на Н.

Риск есть. В тексте вопроса Вы не указали являются ли Н. и К.К. единственными наследниками 1-ой очереди по закону. Например, Л. состояла в другом браке, от этого брака есть ребенок, который заявит права на наследство и на выделение супружеской доли умершей Л. Будут судебные разбирательства по поводу включения половины гаража в наследственную массу. Вам придется доказывать, что являетесь добросовестным приобретателем. Гараж, скорей всего, Вы сохраните, но нервы, время потратите

Остаются ли риски для покупателя, если заключить сделку после получения наследниками свидетельств о наследстве? - риски всегда есть, но в этом случае они минимизируются

Грачёв Георгий Владимирович · Answer

Гараж - совместно нажитое имущество. Риск оспаривания наследниками супружеской доли. После получения свидетельств риски сохраняются при пропуске наследниками.

Григорьев Евгений Александрович · Answer

Имеются риски и возможность оспаривание сделки.

Включение гаража в наследственную массу

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 3 (от 08.08.2024)

Семейный кодекс Российской Федерации (ред. от 23.03.2026)

Похожие вопросы

Как правильно составить иск о включении гаража в наследственную массу и признании права собственности на гараж.

Процесс включения гаража в наследственную массу - необходимые шаги в случае наличия земли в аренде и техпаспорта гаража

Как получить документы от председателя кооператива при подаче иска о включении гаража в наследственную массу?

Как оформить наследство умершего отца - судебный порядок включения гаража в наследственную массу и необходимые документы

Как правильно подать исковое заявление о включении гаража в наследственную массу и признании права собственности

К какой организации следует предъявлять иск о включении гаража в наследственную массу?

Пенсионерке было переплачено - орган пенсионного обеспечения не вернул все деньги

Исковое заявление о включении наследственную массу доли на квартиру сколько платить госпошлину 656640 рублей стоимость доли.

Суд включил земельный участок в наследственную массу, что предпринять матери другого наследника

Какой срок давности включения имущества в наследственную массу? Наследственное дело было открыто 9 лет назад.

Наследственное дело - возможность включения гаражей в наследственную массу и доли дочери

Проблемы с наследством - Как решить вопрос с включением гаража и вкладов в наследственную массу после смерти мужа бабушки?

Наследственное имущество включение в наследственную массу разных объектов.

Включение неоформленного гаража в наследственную массу - как указать в исковом, если дети отказываются принять наследство?

Вопросы при включении неоформленного гаража в наследственную массу - указание ответчика и наличие необходимой документации

Отказ суда в включении неприватизированного гаража в наследственную массу - в поисках решения

Наследственные проблемы - иск на включение в наследственную массу или признание права собственности?

Как оценить гараж для включения в наследственную массу - можно ли использовать технический паспорт?

Размер госпошлины при подаче иска о признании права собственности и включении имущества в наследственную массу

Включение в наследственную массу стоимость проданных долей одним из наследников.

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59