Снос дома в долевой собственности и раздел участка

Можно получить от всех письменное согласие и снести. Потом и с землёй вопрос решите.

Снос требует согласия всех сособственников. Уведомительный порядок применим при согласии. Раздел земли производится после сноса дома пропорционально долям.

Мария, здравствуйте!

Если все три сособственника согласны снести старый, разваливающийся дом, это можно сделать в уведомительном порядке, но при условии соблюдения определенной процедуры.

ст. 55.30 ГрК регулирует снос объектов капитального строительства.

Поскольку дом находится в общей долевой собственности, для его сноса требуется единогласное согласие всех сособственников (ст. 247 Гражданского кодекса). У вас это согласие есть.

Процедура сноса уведомительная. Вам не нужно получать разрешение на снос. Вы обязаны направить уведомление в администрацию (орган местного самоуправления, выдающий разрешения на строительство) - уведомление о планируемом сносе (не позднее чем за семь рабочих дней до начала работ).

Уведомление о завершении сноса (после сноса).

2. На каком этапе должен решаться вопрос о разделе земли под снесенным домом?

Вопрос о разделе земельного участка между сособственниками решается до начала процедуры сноса или параллельно с ней.

Земельный участок находится в общей долевой собственности пропорционально долям в доме (если иное не установлено документами). Снос дома не меняет права собственности на землю, но меняет способ его использования.

Рекомендуемый порядок действий:

- Лучше всего оформить нотариальное соглашение о разделе земельного участка между сособственниками. В этом соглашении вы определите, кому какая часть земли переходит в индивидуальную собственность.

- На основании соглашения проводится межевание, и новые участки ставятся на кадастровый учет.

- Зарегистрировать новые права собственности в Росреестре.

- После того как земля поделена, вы можете сносить дом (или его части) уже на своих отдельных участках.

Если вы сначала снесете дом, а земля останется в общей долевой собственности, возникнет проблема с определением порядка пользования и последующим разделом. Гораздо проще делить участок, когда его статус ясен.

ст. 252 ГК (раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли) и ст. 11.2 ЗК (образование земельных участков).

ГрК РФ Статья 55.30. Общие положения о сносе объектов капитального строительства

1. Снос объекта капитального строительства осуществляется на основании решения собственника объекта капитального строительства или застройщика

процедура носит уведомительный характер. Собственнику не нужно получать разрешения органов местного самоуправления, достаточно сообщить о своих намерениях и о выполненном сносе дома.

Собственники подают в ОМС два уведомления:

о желании снести дом – должно быть уведомление всех собственников;

о сносе здания.

Также, собственники заключают соглашение с кадастровым инженером, который составляет акт обследования и подтверждает факт сноса постройки.

В дальнейшем при снятии с регистрационного учета заявление подают все собственники — каждый владелец доли от своего имени.

Согласно ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 №189-ФЗ (далее – Вводный закон) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент сноса такого дома. (ст.36 ЖК РФ).

В многоквартирном доме возникает право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая крыши, несущие конструкции, земельный участок под домом и соответствующие объекты на нем, обслуживающие данный дом. Право собственности возникает одновременно у всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме, независимо от факта регистрации данного права и сохраняется независимо от сноса дома.

У собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме имеется право общей долевой собственности на такой земельный участок независимо от того факта, что объект отсутствует (снесен).

При этом, участник общей долевой собственности на земельный участок в данном случае обладает всеми соответствующими правомочиями, предусмотренными законодательством (ст. 40 Земельного кодекса РФ, ст. 209 ГК РФ, гл. 17 ГК РФ), с соблюдением правил реализации права общей долевой собственности (гл. 16 ГК РФ)

Здравствуйте!

Согласно п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 ГК РФ, распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. Тот факт, что все три сособственника согласны на снос, устраняет необходимость судебного разбирательства для получения разрешения на снос.

Отвечая на ваш первый вопрос: да, снос дома можно и нужно производить в уведомительном порядке. Данная процедура регламентирована статьями 55.30 и 55.31 ГрК РФ. Поскольку объект является частным домом (объектом индивидуального жилищного строительства), получение разрешения на строительство (реконструкцию) или снос в старом формате больше не требуется. Законодатель упростил процедуру до подачи уведомлений.

Относительно второго вопроса о разделе земли. Юридически вопрос о разделе земельного участка целесообразно решать в два этапа, но начинать процесс необходимо до сноса. В силу статьи 35 ЗК РФ и статьи 273 ГК РФ права на землю следуют судьбе строения. Пока дом юридически существует, он «связывает» участок, и разделить землю под целым домом технически невозможно без раздела самого дома. Однако, чтобы избежать споров в будущем, вам необходимо заключить Соглашение о порядке сноса и последующего раздела земельного участка (в простой письменной форме) именно сейчас, пока дом еще стоит. В этом соглашении вы фиксируете, что после прекращения существования дома (ст. 235 ГК РФ) земельный участок будет разделен пропорционально бывшим долям в праве собственности на дом.

Сам технический раздел земли (межевание и постановка новых участков на кадастровый учет) будет возможен только после того, как дом будет снят с кадастрового учета. Кадастровый инженер физически не сможет нарезать новые границы участков, если в ЕГРН на них стоит единое здание. Таким образом, сначала идет заключение соглашения между собственниками, снос дома, снятие дома с учета, межевание освободившегося участка, регистрация прав на новые земельные участки.

Если администрация района незаконно откажется принимать ваше уведомление о сносе или будет препятствовать снятию дома с учета, вы будете защищать свои права в рамках КАС РФ.

Сначала застройщик (один из собственников по поручению остальных) подает в орган местного самоуправления «Уведомление о планируемом сносе объекта капитального строительства». К уведомлению прикладываются результаты обследования объекта (если требуется) и согласие всех правообладателей. Администрация обязана в течение семи рабочих дней проверить документы и разместить их в информационной системе.

После фактического завершения работ по сносу вы обязаны подать «Уведомление о завершении сноса». Орган местного самоуправления снова проверяет факт сноса и соответствие закону в течение семи рабочих дней, после чего направляет уведомление в Росреестр (либо выдает его вам для самостоятельной подачи). Если на любом из этапов чиновники бездействуют или выдают незаконный отказ, вы подаете административный иск в районный суд по месту нахождения органа власти с требованием признать решение незаконным и обязать совершить действие. Срок подачи такого иска — три месяца с момента, когда вам стало известно о нарушении прав (ст. 219 КАС РФ).

Снос дома, находящегося в долевой собственности, возможен только при единогласном согласии всех сособственников, даже если дом ветхий. Это вытекает из ст. 247 ГК РФ: распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников. Если хотя бы один сособственник против — снос незаконен, даже через суд, если нет оснований для признания дома аварийным.

Если все три сособственника согласны, снос производится в уведомительном порядке в соответствии с ч. 2 ст. 55.31 Градостроительного кодекса РФ: направляется уведомление в орган местного самоуправления о планируемом сносе, и после завершения — уведомление об окончании.

Что касается земельного участка: он также находится в долевой собственности, и его судьба регулируется ст. 36 ЖК РФ и ст. 252 ГК РФ. После сноса дома право собственности на землю сохраняется в прежних долях (ст. 209, 247 ГК РФ). Вопрос о разделе земли может быть решён в любой момент — до, во время или после сноса — по соглашению (ст. 252 ГК РФ) или в судебном порядке, если договориться не удастся.

Однако раздел возможен только при соблюдении минимальных норм отвода земли (ст. 34 ЗК РФ). Если участок технически не подлежит разделу, суд может:

оставить землю в общей собственности;

обязать выплатить компенсацию одному из сособственников;

определить порядок пользования.

Вывод:

Снос — только по единогласию;

Земля сохраняется в долях;

Раздел земли — по соглашению или через суд, но только если это технически возможно.

1. Снос жилого дома. В соответствии с действующим законодательством, снос объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или садового дома осуществляется в уведомительном порядке, установленном статьей 55.32 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Для этого правообладатель (в вашем случае – все сособственники) обязан направить в уполномоченный орган местного самоуправления уведомление о планируемом сносе объекта. К уведомлению прилагаются правоустанавливающие документы на дом и земельный участок. Ключевым условием является единогласное решение всех сособственников, поскольку снос представляет собой распоряжение общим имуществом (домом). Статья 247 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) устанавливает, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Следовательно, если хотя бы один из трех сособственников против, снос в уведомительном порядке невозможен. В случае разногласий вопрос придется решать в судебном порядке, доказывая аварийное состояние дома и невозможность его эксплуатации. При единогласии сособственников уведомление о сносе направляется от имени всех них, что подтверждается их подписями или решением общего собрания. После получения органом власти уведомления он в течение 7 рабочих дней проверяет документы и направляет правообладателям уведомление о соответствии (или несоответствии) параметров сноса установленным требованиям. После этого можно приступать к работам. По их завершении направляется уведомление об окончании сноса, что является основанием для снятия объекта с кадастрового учета (пункт 3 части 17 статьи 72 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

2. Раздел земельного участка. Земельный участок под снесенным домом находится в общей долевой собственности тех же лиц, что и дом, если иное не установлено соглашением или законом (статья 35 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ), статья 273 ГК РФ). Важно понимать, что снос дома не влечет автоматического прекращения права общей долевой собственности на земельный участок. Участок остается в прежнем правовом режиме. Вопрос о его реальном разделе (выделе долей в натуре) решается после сноса дома по общим правилам, установленным статьями 11.4, 11.5, 11.9 ЗК РФ и статьями 252, 254 ГК РФ. Раздел возможен только при условии, что каждый из образуемых новых участков будет соответствовать минимальным и максимальным размерам, установленным правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) для данной территориальной зоны, и сохранит разрешенное использование. Также должны быть обеспечены подъезды и проходы к каждому новому участку. Процедура может быть осуществлена по соглашению всех сособственников, которое подлежит кадастровому учету и государственной регистрации. Если соглашение не достигнуто (например, по вопросу о границах новых участков или из-за невозможности соблюсти минимальные размеры при сохранении долей), любой из сособственников вправе требовать выдела своей доли в судебном порядке. Если выдел доли в натуре невозможен без несоразмерного ущерба общему имуществу, суд по иску заинтересованного сособственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, после получения которой он утрачивает право на долю в общем имуществе (пункт 4 статьи 252 ГК РФ).

пробелом для точной оценки является правовой режим земельного участка (категория земель, вид разрешенного использования, наличие утвержденных границ в ЕГРН) и установленные ПЗЗ минимальные размеры образуемых участков. Без этих данных невозможно сделать вывод о принципиальной возможности реального раздела на три самостоятельных участка

Поскольку дом находится в общей долевой собственности, для его сноса требуется единогласное согласие всех сособственников (ст. 247 Гражданского кодекса). У вас это согласие есть.

Процедура сноса уведомительная. Вам не нужно получать разрешение на снос. Вы обязаны направить уведомление в администрацию (орган местного самоуправления, выдающий разрешения на строительство) - уведомление о планируемом сносе (не позднее чем за семь рабочих дней до начала работ).

Уведомление о завершении сноса (после сноса).

Вопрос о разделе земли должен решаться одновременно с вопросом о судьбе дома.

-Наиболее цивилизованный путь – заключить письменное соглашение о разделе земельного участка между сособственниками. В этом соглашении вы определяете, какие части участка кому из вас будут принадлежать.

Если вы сначала снесете дом, а земля останется в общей долевой собственности, возникнет проблема с определением порядка пользования и последующим разделом. Гораздо проще делить участок, когда его статус ясен.

Смотрите, если все собственники согласны на снос дома, то вполне возможно.

Не требуется обращаться в суд или проводить процедуры согласования.

Процедура сноса регулируется региональными и муниципальными правилами (например, градостроительный кодекс РФ и местные правила благоустройства).

Следует через местную администрацию получить разрешение на снос (или уведомить администрацию, если это разрешено в вашем регионе).

Подать заявление в орган местного самоуправления (администрацию), приложить документы, подтверждающие право собственности, согласие всех сособственников, технический план дома, иногда схему участка.

После сноса, подать документы в Росреестр для снятия объекта с кадастрового учета.

Согласие должно быть оформлено письменно, например, в виде протокола общего собрания собственников или отдельного соглашения.

Делить земельный участок можно в любой момент после сноса дома, если это технически возможно (участок соответствует минимальным нормам делимости и градостроительным требованиям).

Сначала снести дом, снять его с кадастрового учета (через МФЦ или Росреестр).

После этого сособственники могут выделить свою долю в натуре (фактически разделить участок на несколько самостоятельных участков и оформить их в собственность каждого), либо продать свои доли друг другу или третьим лицам,

либо продолжать владеть участком в долях.

Порядок раздела:

Проводится межевание, вызывается кадастровый инженер.

Готовится схема раздела, согласуется с администрацией.

После одобрения — регистрация новых участков и прав собственности.

Если есть разногласия между сособственниками, вопрос решается через суд.

Снос возможен по письменному согласию всех сособственников, в уведомительном или разрешительном порядке.

Раздел земли делается после сноса и снятия дома с учета.

- см. ст. 247, 252 ГК РФ, ст. 55.30 ГрК РФ, ст. 131-132 ГПК РФ

Согласно статье 247 Гражданского кодекса РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. Следовательно, для сноса дома, являющегося общим имуществом, необходимо согласие всех сособственников.

Если все сособственники согласны на снос, то процедура может быть упрощена. Однако, сам по себе снос дома, особенно если он является объектом капитального строительства, может потребовать получения соответствующих разрешений или уведомлений в зависимости от местного законодательства и характеристик дома. В Градостроительном кодексе РФ предусмотрен порядок сноса объектов капитального строительства, который может включать подготовку проекта организации работ по сносу и отключение от инженерных сетей (статьи 55.30, 55.31 Градостроительного кодекса РФ).

Если дом признан аварийным и подлежащим сносу, то процедура признания и последующего сноса регулируется соответствующими нормативными актами (например, Положением, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47). В случае несогласия одного из собственников на снос аварийного дома, остальные собственники вправе обратиться в суд с иском об обязании провести снос (см. ответ на вопрос №12).

Вопрос раздела земельного участка под снесенным домом решается в соответствии с нормами Земельного кодекса РФ. Согласно статьям 11.4 и 11.9 Земельного кодекса РФ, раздел земельного участка допускается при условии, что образуемые участки соответствуют установленным требованиям, в том числе предельным размерам, и их образование не приводит к невозможности использования расположенных на них объектов недвижимости.

Раздел земельного участка, находящегося в долевой собственности, может быть осуществлен по соглашению между сособственниками. При недостижении согласия раздел производится в судебном порядке (статья 252 Гражданского кодекса РФ).

Важно отметить, что раздел земельного участка, на котором расположен дом, как правило, осуществляется одновременно с разделом самого дома или после его сноса, если планируется строительство новых объектов. Если дом снесен, то раздел земельного участка будет осуществляться на основании соглашения собственников или решения суда, с учетом их долей в праве собственности на дом (или ранее существовавший дом).

Согласно статье 252 Гражданского кодекса РФ, если выдел доли в натуре невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Согласие остальных участников долевой собственности обязательно. Когда все совладельцы согласовали снос здания, дальнейшее оформление осуществляется в уведомительном порядке.

Для этого направляют уведомление в местную администрацию, приложив соглашение о сносе подписанное всеми участниками долевой собственности.

Регулируется этот порядок статьей 246 ГК РФ, где говорится, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников.

Раздел земельного участка, на котором находился снесенный дом, возможен двумя путями:

- По соглашению сторон. Все участники долевой собственности договариваются о выделе долей в натуре и закрепляют это соглашением.

- Через суд. Если согласия достичь невозможно, заинтересованный участник обращается в суд с иском о разделе земельного участка пропорционально своей доли в праве собственности на жилой дом.

Эти правила предусмотрены статьями 252 и 254 ГК РФ, где сказано, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено по соглашению участников либо через судебный порядок.

Здравствуйте Мария!

Да, ветхий дом с согласия сособствеников снести можно, соблюдая при этом все требования, установленные ст.55.31. Осуществление сноса объекта капитального строительства ГрК РФ, такие как

а) Заключение договора подряда с ИП или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области строительства

б) Подготовка проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства

в) Отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения

г) Устройство временных ограждений, подъездных путей, осуществляются мероприятия по утилизации строительного мусора.

Перед сносом дома подается уведомление в Администрацию муниципалитета лично, почтой или посредством портала Госуслуги

Уведомление подается по форме, утвержденной Приказом Минстроя РФ от 24.01.2019 N 34/ПР "Об утверждении форм уведомления о планируемом сносе объекта капитального строительства и уведомления о завершении сноса объекта капитального строительства" normativ.kontur.ru

на каком этапе должен решаться вопрос о разделе земли под снесенным домом между сособственниками согласно долям в доме?[i][/i]

Согласно Письма Министерства экономического развития РФ от 7 апреля 2017 г. N ОГ-Д23-3939 "Относительно порядка раздела жилого дома и земельного участка" www.garant.ru раздел земельного участка производится со сносом дома или после его завершения с учетом, например, требований к минимальному размеру участка

P.S. Некоторые ответы юристов, указывающие о том, что уведомление о сносе дома не подается или зачем-то требуется применение судебных процедур даны без учета норм Градостроительного кодекса РФ и разъясняющих нормативных документов профильных Министерств

Здравствуйте уважаемая Мария!

В данном конкретном Вашем случае, В соответствии с ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Поэтому нужно обратиться в суд с иском о принудительном сносе дома (или о разделе дома) и решать в судебном порядке.

Удачи

Для сноса аварийного дома в долевой собственности при согласии всех трех сособственников достаточно уведомительного порядка. Вы должны совместно подать в местную администрацию уведомление о планируемом сносе объекта индивидуального жилищного строительства (ч. 10 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ). После его получения администрация в течение семи рабочих дней проверяет соответствие параметров сноса и направляет вам ответное уведомление о соответствии, после чего можно начинать работы (ч. 11, 12 ст. 55.32 ГрК РФ). Раздел земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, является самостоятельной процедурой и не привязан юридически к моменту сноса дома. Решать этот вопрос можно до сноса, параллельно с ним или после. Для раздела необходимо согласие всех собственников на определение долей в праве на землю пропорционально долям в праве собственности на снесенный дом (п. 1 ст. 11.5 Земельного кодекса РФ). Если согласие достигнуто, вы заключаете соглашение о разделе, проводите кадастровые работы по формированию новых участков и регистрируете права на них в Росреестре. Если согласия нет, любой из собственников вправе требовать выдела своей доли в судебном порядке (ст. 252 ГК РФ, ст. 11.5 ЗК РФ).

Здравствуйте!

Если кратко, для сноса дома, находящегося в общей долевой собственности, обязательно письменное согласие всех сособственников (ст. 246, 247 ГК РФ).

Если согласие достигнуто, процедура носит уведомительный характер (ст. 55.31 ГрК РФ):

1. Подаете в администрацию уведомление о планируемом сносе.

2. Производите демонтаж.

3. Кадастровый инженер готовит Акт обследования (ст. 23 ФЗ № 218 «О госрегистрации недвижимости»).

4. Подаете уведомление о завершении сноса и снимаете дом с кадастрового учета.

Вопрос земли решается до сноса или параллельно. Юридический раздел участка (преобразование в три отдельных) возможен через Соглашение о разделе (ст. 11.2, 11.4 ЗК РФ), но только если вновь образуемые участки соответствуют минимальным размерам по местным правилам (ПЗЗ) (ст. 11.9 ЗК РФ). Если участок слишком мал, разделить его юридически нельзя — он останется в общей долевой собственности.

При отсутствии согласия спор решается в районном суде в порядке гражданского судопроизводства.

Подробный мой ответ выше.