Сдача в найм квартиры в совместной собственности самозанятым

Question

Как самозанятому сдать в найм квартиру, которая находится в совместной собственности?
У меня с супругом квартира приобретена в браке с использованием ипотеки. Мы оба являемся собственниками. Хотим оформить самозанятость на меня и сдать в найм данную квартиру.
Некоторые вопросы, которые мне не понятны:
1. Если в договоре найма будут указаны оба супруга, то можно ли в этом договоре прописать, что получать плату буду я, соответственно и платить налог буду только я (без оформления мужа как самозанятого). Или необходим брачный договор?
2. Если оба супруга оформят я как самозанятые, то нанимателю нужно будет, допустим, переводит половину арендной платы каждому владельцу? Как оплачивается налог? 
3. Обязательно ли в договоре найма прописывать, что квартира с обременением в виде ипотеки?

Панфилов Анатолий Федорович · Accepted Answer

Можете так сделать.
Рядом в договоре не нужно указывать вас обоих можете указывать только себе. 
Нет тоже так не надо делать одному из супругов. 
Кто будет  доход получать на себя оформив договор тот и будет платить.
Нет никакой необходимости про ипотеку писать

Алекс И.И. · Answer

Ситуация: квартира приобретена в браке с использованием ипотечных средств, находится в совместной собственности супругов. Один из супругов планирует зарегистрироваться как самозанятый и сдавать квартиру в аренду. Разберем ваши вопросы по порядку. **1. Можно ли в договоре найма указать обоих супругов как наймодателей, но получать плату только одному (самозанятому) и платить налог только с этой суммы?** Формально, если оба супруга являются собственниками, доход от сдачи квартиры в аренду считается их совместным доходом (ст. 34 СК РФ). Однако при режиме самозанятости налог уплачивается только с фактически полученного дохода. Если в договоре указано, что арендная плата перечисляется только одному из супругов, то самозанятый супруг обязан задекларировать и уплатить налог со всей полученной суммы. При этом второй супруг, не получая дохода, налог не платит. Однако налоговые органы могут усомниться в такой схеме, если второй супруг не оформил отказ от получения дохода. Чтобы избежать рисков, рекомендуется оформить **брачный договор** или **соглашение о разделе доходов от общего имущества**, где будет указано, что весь доход от аренды поступает одному из супругов. Либо второй супруг должен предоставить нотариальное согласие на получение дохода другим супругом. В противном случае возможны претензии со стороны налоговой о неполной уплате налога (если решат, что доход должен делиться). **2. Если оба супруга оформят самозанятость, то как платить налог? Нужно ли переводить половину арендной платы каждому?** Да, в этом случае арендатор может переводить арендную плату частями каждому из супругов (например, по 50% каждому). Или можно переводить всю сумму одному, а он уже перераспределяет между супругами – но тогда налоговый учет усложняется. Самозанятые уплачивают налог на профессиональный доход (НПД) с полученного дохода. Каждый супруг самостоятельно формирует чек в приложении «Мой налог» на свою долю дохода. Если арендатор переводит деньги разным получателям, это проще: каждый получает свою часть и платит налог 4% (при работе с физлицами) или 6% (с юрлицами). Важно отметить, что при совместной собственности доход считается общим, но самозанятые могут договориться о любом распределении, главное – чтобы каждый задекларировал фактически полученную сумму. Налог уплачивается каждым самостоятельно со своего дохода. **3. Обязательно ли указывать в договоре найма, что квартира в ипотеке?** Да, это обязательно, если ипотечный договор содержит условие о необходимости получения согласия банка на сдачу квартиры в аренду. Обычно банки устанавливают такое требование, так как залогодатель не вправе распоряжаться имуществом без согласия залогодержателя. Если не сообщить банку, это может быть расценено как нарушение условий договора – вплоть до требования досрочного погашения ипотеки. Рекомендуем перед сдачей в аренду обратиться в банк за получением письменного согласия. В договоре найма можно указать, что квартира находится в залоге у банка, но это не заменит согласия банка. **Резюме:** - Для минимизации налоговых рисков при сдаче квартиры одним супругом-самозанятым оформите брачный договор или нотариальное согласие второго супруга на получение дохода только одним. - Если оба супруга зарегистрированы как самозанятые, доход можно делить любым способом, но каждый платит налог со своей доли. - Обязательно получите согласие банка на сдачу квартиры в аренду, иначе грозят санкции по ипотеке. - В договоре найма укажите всех собственников как наймодателей, либо одного с письменным согласием второго. Если у вас остались вопросы по вашей ситуации, вы можете задать их в форме ниже.

Квон Дмитрий Викторович · Answer

Анастасия, здравствуйте! 
.
1. Основная проблема у вас не в этом, а в том, что квартира в ипотеке и без согласия залогодержателя сдавать квартиру вы не можете.
2. Относительно же нюансов налогообложения и составления договора, то это платная услуга. Вы её можете заказать у любого юриста в чате.
3. Важно понимать ,что самостоятельные действия могут повлечь негативные последствия, в том числе в виде доначисления налогов, штрафов и т.д. Лучше действуйте с юристом. 
.
 С уважением, 
юрист Квон Дмитрий Викторович

Владислав · Answer

Согласуйте с банком возможность сдачи квартиры в аренду, чтобы избежать проблем в будущем.

Заключайте договор аренды в письменной форме, где будут прописаны все условия, включая распределение платежей и ответственность сторон.

Чечель Илья Владимирович · Answer

Один супруг может дать свою долю в безвозмезное пользование (договор), а тот в свою очередь получает плату с арендаторов и оплачивает налог самозанятого.

Ярош Андрей Александрович · Answer

Согласно статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый из собственников имеет право свободно распоряжаться своей долей в общей собственности. Однако, в данном случае, так как квартира является объектом совместной собственности, то для её сдачи в наем необходимо согласие всех собственников.

Согласие на сдачу квартиры в наем может быть оформлено как в простой письменной форме, так и в виде нотариально заверенного документа. Если все собственники выразили свое согласие, то договор найма может быть оформлен на одного из собственников квартиры, в данном случае на Вас. Однако, необходимо учитывать, что при этом Вы будете отвечать солидарно со всеми собственниками за выполнение всех условий договора найма.

Арендовать квартиру в залоге практически всегда можно только с согласия банка. При заключении ипотечного договора кредитная организация обычно прописывает такой пункт..

Бабъяк Светлана Васильевна · Answer

Перед сдачей в аренду ипотечной квартиры важно внимательно прочитать ипотечный договор. В нём могут быть указаны условия, согласно которым собственник имеет право передавать заложенное имущество в пользование другим лицам только по согласованию с банком. Если этого не сделать, то банк может обязать собственника досрочно выплатить весь долг по ипотеке.

Працко Виталий Александрович · Answer

самостоятельные действия могут повлечь негативные последствия

Сдача в найм квартиры в совместной собственности самозанятым

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Семейный кодекс Российской Федерации (ред. от 23.03.2026)

Похожие вопросы

пожалуйста, может ли сотрудник органов внутренних дел быть самозанятым (сдача в аренду квартиры)? Заранее благодарю за ответ.

Сдача самозанятым в краткосрочную аренду жилого дома

Обязательно ли самозанятому (сдача в аренду квартиры) указывать ИНН квартиросъемщика.

Самозанятый. Сдача квартиры в аренду облагается НДФЛ?

Как получить алименты с дохода от сдачи в наём совместной квартиры - опыт борьбы за права детей

Требуется ли лицензия для открытия ООО и проведения платных единоборств в спортивных залах в школах

Сдача в наём жилья самозанятым несколько квартир.

Можно ли в сдаче. (Наем) квартиры в договоре написать-"Свидетельство о праве государственной собственности" ?

Вопросы по переводу военнослужащего с социальным наймом - сдача квартиры, получение денежной компенсации и становление на очередь

Налоговые вычеты при сдаче квартиры самозанятым

Возможно ли для двух самозанятых совместное использование одного помещения для пошива и ремонта одежды?

Папа купил в период брака с мамой, соотвественно квартира является их совместной собственностью.

Спорный вопрос с договором приватизации - какими должны быть доли по совместной собственности квартиры?\n2)

Как защитить свои права на сдачу совместной квартиры и вернуть справедливую долю при ее незаконной сдаче

Оформление сдачи квартиры в наем как самозанятого - налоговые особенности при продаже

Какой налог должно оплачивать юридическое лицо при сдаче квартиры самозанятому собственнику?

Договор аренды или найма - сдача помещения в аренду или найм от физического лица собственника

Наследование бабушкиной части квартиры в случае совместной собственности без определения долей\n2.

Брат-нвалд 1 - Сдача квартиры в аренду на до 11 месяцев и необходимость договора сдачи-найма и регистрации у нотариуса.

Как ИП сдача жилого помещения в наем при совместной собственности

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59