Продажа квартиры, купленной после развода с использованием материнского капитала

Нужно согласие отца детей. Как обойти? - в судебном порядке можно решить.

Если на момент покупки были в разводе, то не нужно.

Из вопроса не совсем понятно, но нужно согласие опеки

Исходя из положений пункта 3 статьи 60, пункта 1 статьи 64 и пункта 1 статьи 65 Семейного кодекса Российской Федерации защита прав и интересов детей возлагается на их родителей, которые при осуществлении правомочий по управлению имуществом ребенка должны соблюдать правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения его имуществом.

В силу части 1 статьи 28 Гражданского кодекса Российской Федерации за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.

Согласно части 3 статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора), при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе, обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного (часть 1 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на дату заключения договора купли-продажи доли квартиры) органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления.

Действующие в настоящее время Методические рекомендациями по вопросам выдачи органами опеки и попечительства предварительных разрешений на осуществление имущественных прав ребенка (письмо Минпросвещения России от 4 апреля 2023 г. 07-1780) в параграфе 5.4 указывают на необходимость решения вопроса исходя из равенства прав и обязанностей родителей и обязательности согласия обоих родителей, включая родителя, проживающего отдельно от ребенка.

То есть, предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется для совершения любой сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, при этом требуется согласие обоих родителей для органов опеки.

Поэтому опека потребует согласие отца детей, получайте отказ и обжалуйте его по суду, суд может преодолеть отказ отпеки даже в отсутствие согласия отца детей на сделку.

Также сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3 ст. 163 ГК РФ; ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Да, для продажи квартиры, в которой доли принадлежат детям, требуется согласие всех родителей, включая отца, даже если он не проживает с детьми. Продать без его согласия нельзя законно.Ст. 37 Семейного кодекса РФ — родители имеют равные права на распоряжение имуществом своих несовершеннолетних детей; любое отчуждение долей требует согласия обоих родителей.Ст. 37, 37.1 ГК РФ — сделки с имуществом несовершеннолетних осуществляются через официального представителя (опекуна) с разрешения органов опеки, но согласие второго родителя всё равно необходимо.

Продать квартиру, где доли только у детей, можно через мать как единственного законного представителя в сделке, но обязательно с разрешением органа опеки и попечительства. Формального согласия отца закон прямо не требует, но опека часто его запрашивает на практике.- Оба родителя — законные представители ребёнка: ст. 64 СК РФ.

- Сделки с имуществом несовершеннолетних совершают законные представители с предварительного разрешения органа опеки: ст. 28, 37 ГК РФ.

- Закон не требует подписи обоих родителей в сделке; достаточно одного законного представителя, если нет спора между родителями (ст. 61, 65 СК РФ).Как действовать, если опека «упирается» и требует отца:

1. Получить решение суда об определении места жительства детей с матерью (ст. 65 СК РФ).

2. Подать в опеку заявление о разрешении сделки, приложив решение суда и документы о попытках уведомить/привлечь отца (если он уклоняется).

3. При отказе опеки – обжаловать в суд (ст. 218 КАС РФ).

Продажа квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала, возможна только с согласия органов опеки и попечительства, независимо от наличия соглашения отца.

Это связано с тем, что квартира была куплена на средства материнского капитала, следовательно, дети имеют право собственности на долю недвижимости.

Согласно пункту 4 статьи 10 Федерального закона №256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", распоряжение имуществом несовершеннолетних возможно исключительно с разрешения органа опеки и попечительства.

Органы опеки проверяют соблюдение интересов детей при сделках с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним.

Вам потребуется представить доказательства приобретения равноценного жилья взамен продаваемого, причем новая недвижимость должна соответствовать интересам детей (например, равнозначная доля площади).

Отец, являясь родителем, формально сохраняет права на участие в распоряжении долей детей.

Поэтому его согласие желательно для оформления сделки. Но поскольку фактически он не участвует в воспитании и поддержке семьи, возможен вариант подачи иска в суд о лишении родительских прав или ограничении его прав в целях защиты интересов детей.

Однако это сложная процедура, требующая доказательств отказа отца от исполнения обязанностей родителя.

Другой путь решения вопроса — получение нотариально удостоверенного согласия отца на сделку.

Если договориться с отцом невозможно, остается вариант обращения в суд с иском о признании права собственности отсутствующим вследствие уклонения отца от участия в судьбе детей и имущества.

Решение суда станет основанием для продажи квартиры без участия отца.

Здравствуйте, Наталья.

В Вашей ситуации, если квартира приобретена с выделением долей только детям, а мать выступает официальным представителем, для продажи квартиры потребуется не только разрешение органа опеки и попечительства, но и согласие обоих родителей, даже если отец не проживает с детьми и не участвует в их воспитании.

Это прямо следует из положений пункта 3 статьи 60, пункта 1 статьи 64 и пункта 1 статьи 65 Семейного кодекса Российской Федерации, а также части 1 статьи 28 и части 1 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отмечу, что органы опеки требуют согласие обоих родителей, включая проживающего отдельно. Без согласия отца органы опеки откажут в выдаче разрешения на продажу квартиры, и обойти этот вопрос можно только через суд: если отец не дает согласие, Вы вправе обжаловать отказ органа опеки, и суд может разрешить сделку даже без согласия второго родителя, если это отвечает интересам детей. Сделка по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, подлежит обязательному нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 163 ГК РФ; ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ), несоблюдение нотариальной формы влечет ничтожность сделки. Таким образом, продажа квартиры возможна только с согласия обоих родителей или по решению суда, если отец не согласен или не выходит на связь.

С новым годом 🎄

Наталья, здравствуйте!

Для продажи квартиры, в которой выделены доли только детям и официальным представителем по документам значится только мать, не требуется обязательное согласие отца.

Мать является законным представителем своих несовершеннолетних детей и действует от их имени при продаже их долей.

Законные представители (ст. 64 СК):

Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами. Оба родителя имеют равные права и обязанности в отношении своих детей.

Действия от имени детей (ст. 28 ГК) - за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, сделки совершают от их имени их родители.

Законодательство РФ (ГК РФ, СК РФ) не требует получения нотариального согласия второго родителя (отца) на продажу имущества, принадлежащего детям, если сделка совершается от имени детей их законным представителем (матерью).

Согласие супруга требуется только при продаже совместно нажитого имущества супругов (ст. 35 СК РФ). В вашем случае квартира принадлежит детям, а не вам с бывшим мужем.

Единственное обязательное условие для продажи долей несовершеннолетних детей — это получение предварительного разрешения органов опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ, ст. 21 ФЗ "Об опеке и попечительстве").

Органы опеки выдадут разрешение только при условии, что права детей не будут нарушены, то есть им будет предоставлено новое жилье (или доля в нем) с условиями не хуже предыдущих.

Вам не нужно "обходить" отца, так как его согласие на продажу долей детей по закону не требуется.

Отец, конечно, имеет право подать в суд иск об оспаривании ваших действий как законного представителя, если посчитает, что вы нарушаете права ребенка. Но для самой сделки продажи его подпись не нужна.

Ваши личные конфликты (раздел имущества, неучастие в воспитании) не имеют отношения к процедуре продажи детских долей.

Обратитесь в органы опеки и попечительства по месту жительства детей.

Получите их разрешение на продажу квартиры (или долей детей).

С этим разрешением и своими документами (как матери) вы идете к нотариусу/в МФЦ/Росреестр для оформления сделки купли-продажи.

Присутствие или согласие бывшего мужа не требуется.

На основании п.3 ст.60 СК РФ право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 ГК РФ.

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного.

Как установлено п.1 ст.28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени их родители.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного (п. 1 ст.37 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.61 СК РФ родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей (родительские права). Поэтому для совершения сделки по отчуждению имущества детей необходимо согласие обоих родителей.

Согласие родителя не требуется, если он лишен родительских прав или ограничен в них на основании решения суда; признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным; объявлен судом умершим или пропавшим без вести.

Согласие обоих родителей контролирует орган опеки и попечительства, нотариус, удостоверяющий сделку и Росреестр.

В случае получения необоснованного отказа или уклонения отца от дачи согласия вы вправе обжаловать его действия в судебном порядке.

В соответствии с п.1 ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Добрый вечер, Наталья.

1)Да, согласие отца (как законного представителя) на продажу долей детей, обязательно.

2)Согласно статье 37 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) и Федеральному закону № 48-ФЗ “Об опеке и попечительстве”:

-Сделки с имуществом подопечных, опекун (а в данном случае, оба родителя выступают как законные представители, что приравнивается к опеке в части распоряжения имуществом) не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного.

-Органы опеки, согласие обязательно, поскольку доля принадлежит несовершеннолетним детям, любые сделки с их долями (продажа, дарение, обмен) требуют одновременного согласия обоих родителей (законных представителей) и предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

3)Поскольку ваш бывший муж не участвует в воспитании и не желает идти на контакт, единственный законный путь – обращение в органы опеки и попечительства, плюс в суд.

4)А уже органы опеки обязаны будут уведомить второго родителя (отца) о предстоящей сделке. Это требование закона, так как отец также является законным представителем.

5)Факт того, что отец не участвует в воспитании и не платит алименты, не лишает его родительских прав и, соответственно, не лишает его права выступать законным представителем в вопросах распоряжения имуществом детей.

6)Я изучал практику судебную, касаемо того, что органы опеки выступали за отчуждение и обходили согласие, но потом верховный суд отменял решение.

п. 3 статьи 60, пункта 1 статьи 64 и пункта 1 статьи 65 Семейного кодекса Российской Федерации, ч.1 статьи 28 и части 1 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Здравствуйте Наталья!

Есть один нюанс, учтя который можно отойти от требования ст.35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов СК РФ на получение согласия супруга по распоряжению недвижимостью

Для этого читаем В том же году продали дом и купили квартиру . И тут нюанс в том на чей счет были зачислены деньги от продажи дома. Если на Ваш и квартира в собственности у жены, то доказать, что эти деньги когда-то были совместной собственностью супругов практически очень сложно. При этом, по имеющемуся опыту таких дел, уточню. Оптимально, если деньги от продажи дома были бы зачислены как пополнение существующего счета, а не вновь заведенного

При всех этих условиях, при продаже квартиры в МФЦ или Росреестре нотариальное согласие бывшего супруга предоставлять не потребуется

Здравствуйте, уважаемая Наталья !

В данном Вашем случае, При покупке квартиры с использованием маткапитала закон (ст. 10 Федерального закона №256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей) требует, чтобы в ней были выделены доли для всех членов семьи, включая детей. Такой подход гарантирует защиту детских прав, пока родители находятся в браке, и при разводе.

Размер доли не ограничен законом, но на практике часто зависит от суммы вложенных средств. Обычно маткапитал покрывает только часть стоимости жилья, эту часть и делят между родителями и детьми поровну. Минимальный размер доли в 6 м³ тут не применим.

Даже если все документы на квартиру, купленную в браке, оформлены на одного из супругов, другой имеет право на свою половину (ст. 39 СК РФ).

При наличии брачного договора общая доля в жилье может быть разделена по указанным в нём условиям.

Рад был помочь!

Здравствуйте Наталья

Вы как родитель, который решил продать квартиру с выделенными долями на детей обязаны получить на это разрешение органа опеки и попечительства согласно

п.2 ст. 20 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», ст.37 ГК РФ.

Поскольку родители имеют равные права и обязанности, в том числе по защите интересов ребенка, нужно согласие обоих на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего (ст. 61 СК РФ).

Согласие родителя не требуется, если он:

лишен родительских прав или ограничен в них на основании решения суда;

признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным;

объявлен судом умершим или пропавшим без вести

Таким образом: Для совершения сделки с недвижимостью, принадлежащей детям , помимо согласия органа опеки и попечительства нужно согласие другого родителя - отца детей , если не лишен родительского права.

Выход: Подготовьте заявление в орган опеки и попечительства по выдачи вам разрешения на продажу квартиры в отсутствие согласия отца детей с описанием всех обстоятельств

После рассмотрения заявления орган опеки вынесет решение об отказе в выдаче разрешения на сделку с имуществом несовершеннолетних, мотивировав его отсутствием согласия второго родителя. Такое решение вам и нужно – с ним вы пойдете в суд

___

С уважением юрист М.Н.Абаева