Правомерность покупки участка с незарегистрированным домом по двум договорам

Question

Здравствуйте.
Вопрос такой. Хотим купить участок с домом, НО право собственности у продавца только на участок, на дом нет.
Стоимость такая: включая дом и участок 

Хотят выйти на сделку по двум договорам.

Два договора, 
1. На землю 
2.договор,
 На разницу от стоимости объекта минут стоимость земли. Это на неотделимые улучшения. К примеру стоимость строит. Материалов.

Правомерно ли это (с юр.стороны). 
Смогу я после покупки участка оформить право собственности на себя дома?

Богачев Александр Олегович · Accepted Answer

С точки зрения формального соответствия закону, такая схема незаконна и является попыткой обойти требования законодательства. Вот почему:

1. Нарушение принципа единства судьбы земельного участка и построек (ст. 35 Земельного кодекса РФ). Этот принцип означает, что все прочно связанные с землей объекты следуют судьбе земельного участка, если иное не установлено законом. Продажа их по разным договорам искусственно разделяет единый объект недвижимости.

2. Сокрытие истинной суммы сделки. Схема с двумя договорами (особенно договор на "неотделимые улучшения" или "материалы") часто используется для занижения кадастровой стоимости для налогообложения (уменьшение налога на доход продавца и в будущем — налога на имущество для вас). Это является налоговым правонарушением (ст. 122 НК РФ).

3. Договор на "неотделимые улучшения" — юридическая фикция. Если дом стоит на фундаменте и прочно связан с землей, он является недвижимостью. Его нельзя юридически квалифицировать как "материалы" или "отделимые улучшения". Такой договор может быть признан недействительной сделкой (ст. 170 ГК РФ — мнимая сделка).

4. Риск признания всей сделки недействительной. В случае спора (например, если объявятся наследники продавца или другие претенденты на дом) суд может признать такую схему притворной сделкой, направленной на обход закона.

Алекс И.И. · Answer

Такая схема является рискованной и может быть признана недействительной. Продавец не имеет права собственности на дом, поэтому не может его продавать. Договор на "неотделимые улучшения" (строительные материалы) юридически не создаёт право собственности на сам дом — это лишь возмещение затрат. После покупки участка вы не сможете автоматически оформить дом на себя, так как он не зарегистрирован в Росреестре. Для легализации постройки потребуется через суд признавать право собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ), что сложно, если продавец не участвует. Рекомендуется либо отказаться от сделки, либо настоять на предварительном оформлении продавцом прав на дом до покупки.

Грачёв Георгий Владимирович · Answer

Рискованно. Оформите дом через легализацию самовольной постройки после покупки участка. Два договора правомерны, но требуют обоснования.

Ткач Николай Владимирович · Answer

рискованна, так как договор на «неотделимые улучшения» фактически является притворной сделкой для занижения стоимости и не создаёт прав на дом, что может привести к отказу в регистрации права собственности на строение, поскольку основанием для этого является только законно оформленное право застройки или уже зарегистрированное право собственности продавца, которого у него нет.

Хмельницкий Виталий Николаевич · Answer

Ольга Александровна, не стоит рисковать, ищите другие варианты покупки недвижимости

Быков Игорь Борисович · Answer

Будете собственником участка, легализуете самозастрой в судебном порядке, через подачу иска.

Баранова Анастасия Юрьевна · Answer

Уход от налогообложения карается законом. Это если по закону. А если рассматривать возможность приобрести : Можете приобрести. Потом дом зарегистрировать в установленном законом порядке.Такая методика, к сожению, на сегодняшний день стандартна. Только как они хотят по 2 договорам это все провести не понятно. Когда законом установлена неразрывная связь дома и участка.Договоры могут вызвать вопросы у налоговой в последствии так как заинтересуют разрывностью

Садыков Ильдар Фанисович · Answer

Формально при наличии права собственности на земельный участок у собственника есть права на все неразрывно связанные с ней постройки, которые на нем находятся. Однако если постройки неузаконенные, то не факт, что получится их узаконить по амнистии. Так что в этом плане сделка имеет определенные риски.

Бармалейкин · Answer

Ищите другие варианты покупки или пусть собственник оформляет недвижимость и регистрирует её в Росреестре.

Працко Виталий Александрович · Answer

Здравствуйте! 	 
В данном случае, это неправомерно. 
Необходимо незамедлительно направить жалобу в Прокуратуру, для проведения проверки за незаконные действия, и привлечение к ответственности (с

Правомерность покупки участка с незарегистрированным домом по двум договорам

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Земельный кодекс Российской Федерации (ред. от 30.01.2026)

Налоговый кодекс Российской Федерации часть 1 ((ред. от 11.02.2026))

Похожие вопросы

Что ожидать после покупки участка с незарегистрированным домом в садоводческом товариществе и как избежать неприятностей?

Различие номеров кадастра на свидетельстве и кадастровой карте - возможно ли присвоение нового номера для земельного участка?

«Покупка участка с незарегистрированным домом - проблемы для покупателя при указании только участка в договоре купли-продажи»

Риски и проблемы при покупке участка с незарегистрированным домом в СНТ - что ждать и как проводится сделка у нотариуса?

Риски и способы обезопасить себя при покупке участка с незарегистрированным домом в СНТ

Оформление сделки при покупке участка с незарегистрированным домом

Проблемы при покупке участка с незарегистрированным домом и перспективы его оформления

Каковы последствия покупки незарегистрированного дома на участке с документом о праве собственности на землю?

Возможность покупки незарегистрированного дома с земельным участком и последующей регистрации на свое имя

Можно ли продать участок с незарегистрированным домом? После покупки достроить и оформить?

Возможные риски при покупке земельного участка с незарегистрированным домом

Отказ по возврату НДФЛ при покупке земельного участка с незарегистрированным домом в СНТ - как действовать?

Как обезопасить себя при покупке дачного участка с незарегистрированным домом?

Покупка участка с существовавшим незарегистрированным домом - важные аспекты и возможные риски

Покупка участка с ветхим незарегистрированным домом - возможность строительства и вопрос счетчика на свет

Как обезопасить себя при покупке участка со ветхим незарегистрированным домом?

Опасности покупки незарегистрированного дома без техплана

Недействительность брачного договора с передачей земельного участка и незарегистрированным домом - нарушение законодательства?

Покупка снт участка с незарегистрированным домом - потенциальные риски и процесс оформления в собственность

Риски приобретения участка с незарегистрированным домом

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59