Как продать комнату с маткапиталом, получив согласие опеки?

Question

Борьба с опекой, как проще?

Стоит задача; продать комнату 1 в коммуналке СПб Петроградский р-н покупателю, назовем его инвестором. 

Комната 1 куплена с маткапиталлом, Сж=20.2 м 2 Сжр=6.0 м 2 на каждого ребенка и 8.2 м 2 на маму. 

Надо продать её, получив разрешение от опеки. 

Подобрана комната 2, которая нас всем устраивает, но её площадь 18 м 2. 

Я согласна (отец не числится) уменьшить свою долю, чтобы в комнате 2 площадь детей увеличилась: Сжр=7,16 м 2 на каждого ребенка, (максимальная доля, при которой у меня остается больше 6 м 2 общей площади, чтобы тоже зарегистрироваться в ней собственницей).

 Но опека встает на дыбы и требует сначала не меньше 20.2 м 2 жилой на всех, а потом и вовсе поднимает на словах до 22 м 2 в новой комнате.

 Втягивать хороший вариант в судебные разборки с опекой сомнительная идея, пока идет дело комнату купят другие. 

Возникла идея - купить сначала комнату, а уже потом требовать согласия опеки на перевод детских долей с одной коммуналки на другую. 

Вопрос, как лучше? 

1. Купить комнату 2 на мать и требовать согласия на замену детских долей между двумя комнатами 1 и 2. Без указания о продаже в дальнейшем комнаты 1. 

2. Купить комнату на Инвестора и требовать согласия на договор мены на комнату меньшей площади при условии увеличения детских долей. 

На чем вообще основывается позиция опеки? Формально она заботится о детях, но в устном разговоре говорит, что ей наплевать на нашу ситуацию, ей нужно чтобы на нее прокуратура не наезжала по цифрам. А с арифметикой боюсь они там все плохо знакомы, как считать доли и метражи не каждый справится. 

Слышал что есть вариант просто попросить согласия на переезд в другой город, написав бумажку, что обязуюсь предоставить детям какое-то жилье, купив его там. 
Но потом просто купив его в том же Питере и поставить опеку перед фактом. Но не знаю, на какую сумму согласится опека, если по кадастровой, то таких Инвесторов мне не найти)))

Алекс И.И. · Accepted Answer

Позиция опеки основана на ст. 60 Семейного кодекса РФ и ст. 20 Федерального закона № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», которые обязывают её защищать имущественные права детей. При продаже жилья, приобретённого с использованием маткапитала, опека должна убедиться, что права детей не ущемлены: новая жилплощадь должна быть не менее предыдущей по размеру и стоимости, а доли детей — выделены. Требование 20,2 м² или 22 м² может быть связано с учётом общей, а не жилой площади, либо с местными нормативами (в Санкт-Петербурге учётная норма — 9 м² общей площади на человека, но опека часто требует больше). Ваши варианты рискованны: 1) Покупка комнаты на мать с последующим требованием согласия на замену долей может быть расценена как попытка обойти закон, если опека заподозрит намерение продать комнату 1. 2) Договор мены с инвестором на комнату меньшей площади при увеличении детских долей формально улучшает положение детей, но опека может отказать из-за уменьшения общей площади. Альтернатива с переездом в другой город (с обязательством предоставить жильё) также ненадёжна: опека может потребовать конкретные параметры жилья заранее, а несогласованная покупка в Петербурге приведёт к конфликту. Рекомендуется: а) Получить от опеки письменный отказ с обоснованием, чтобы понять точные требования. б) Обратиться к юристу для расчёта долей и подготовки документов, показывающих, что новая комната (18 м²) с увеличенными детскими долями (7,16 м² на ребёнка) не ухудшает условия детей (например, за счёт лучшего расположения или состояния). в) Рассмотреть обращение в суд для оспаривания отказа опеки, если требования явно завышены — это может быть быстрее, чем поиск нового варианта. Избегайте схем с сокрытием информации: это может привести к признанию сделки недействительной.

Ирина · Answer

текст без разбиений нечитаемый, но это уже к сайту претензии

Борьба с опекой, как проще?

Стоит задача; продать комнату 1 в коммуналке СПб Петроградский р-н покупателю, назовем его инвестором. Комната 1 куплена с маткапиталлом, Сж=20.2 м 2 Сжр=6.0 м 2 на каждого ребенка и 8.2 м 2 на маму. Надо продать её, получив разрешение от опеки.

Подобрана комната 2, которая нас всем устраивает, но её площадь 18 м2. Я согласна (отец не числится) уменьшить свою долю, чтобы в комнате 2 площадь детей увеличилась: Сжр=7,16 м2 на каждого ребенка, максимальная доля, при которой у меня остается больше 6 м 2 общей площади, чтобы тоже зарегистрироваться в ней собственницей.

Но опека встает на дыбы и требует сначала не меньше 20.2 м 2 жилой на всех, а потом и вовсе поднимает на словах до 22 м 2 в новой комнате.

Втягивать хороший вариант в судебные разборки с опекой сомнительная идея, пока идет дело комнату купят другие. Возникла идея - купить сначала комнату, а уже потом требовать согласия опеки на перевод детских долей с одной коммуналки на другую.

Вопрос, как лучше? 
1. Купить комнату 2 на мать и требовать согласия на замену детских долей между двумя комнатами 1 и 2. Без указания о продаже в дальнейшем комнаты 1. 
2. Купить комнату на Инвестора и требовать согласия на договор мены на комнату меньшей площади при условии увеличения детских долей.

На чем вообще основывается позиция опеки? Формально она заботится о детях, но в устном разговоре говорит, что ей наплевать на нашу ситуацию, ей нужно чтобы на нее прокуратура не наезжала по цифрам. А с арифметикой боюсь они там все плохо знакомы, как считать доли и метражи не каждый справится.

Слышал что есть вариант просто попросить согласия на переезд в другой город, написав бумажку, что обязуюсь предоставить детям какое-то жилье, купив его там. Но потом просто купив его в том же Питере и поставить опеку перед фактом. Но не знаю, на какую сумму согласится опека, если по кадастровой, то таких Инвесторов мне не найти)))

Как продать комнату с маткапиталом, получив согласие опеки?

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Семейный кодекс Российской Федерации (ред. от 23.03.2026)

Похожие вопросы

Как быстро продать комнату в общежитии и получить согласие опеки для переезда с тремя несовершеннолетними детьми?

Нужно ли при покупке недвижимости с использованием маткапитала согласие органов опеки?

Нужно ли согласие опеки, чтобы продать комнату с совершеннолетней недееспособной дочерью. Я один собственник!

Может ли орган опеки препятствовать продаже комнаты для покупки квартиры, и как получить согласие опеки?

Как получить согласие опеки на продажу комнаты в коммуналке с детьми, прописанными на материнский капитал

Как получить согласие опеки для продажи комнаты в коммунальной квартире?

Как вернуть государству стоимость долей детей за купленную по маткапиталу комнату и использовать сумму на обучение детей?

Возможность выкупа доли в комнате маткапиталом - вопрос рассмотрения.

Как разрешить проблему с продажей квартиры, не получив согласие опеки?

Нужно ли получить согласие опеки на продажу комнаты в общежитии секционного типа, где проживает несовершеннолетний?

Срок продажи доли в квартире и вопрос согласия опеки - правомерны ли действия матери и возможно ли согласие опеки на такую сумму

Как получить согласие опеки на продажу доли дочери в комнате, чтобы купить 3-комнатную квартиру

Как получить согласие опеки на продажу квартиры, если дети получат долю после выполнения кредитных обязательств родителями?

Может ли мать с разрешения органов опеки продать комнату дочери?

Какие документы нужны для разрешения органов опеки продать комнату, если доли детей я уже подарила в другой квартире.

Разрешат ли мне органы опеки продать комнату погасить кредиты на эти деньги и оформить ипотеку?

Можно ли органам опеки продать комнату, где живут соседи с двумя маленькими детьми, чтобы затем приобрести аналогичное жилье?

Как получить согласие опеки на дарение квартиры при отказе устного согласия?

Как получить согласие опеки на продажу квартиры, где живет ребенок, и какие требования опеки в этом случае?

Как поступить при разделе имущества после развода и как получить согласие опеки на продажу долей квартиры?

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59