Как правильно оформить покупку комнаты у несовершеннолетних собственников?

Не платите вперед.

Никаких задатков.

Сперва надо иметь разрешение от органа опеки.

Да и комнату надо проверить по выписке из ЕГРН хотя бы.

В описанной Вами схеме есть повышенные правовые риски, поскольку отчуждается жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, в котором выделены доли несовершеннолетним детям, а объект находится в залоге у банка. Такая сделка допустима, но только при строгом соблюдении установленного порядка. Любые передачи денег до выполнения обязательных юридических условий создают для покупателя риск утраты средств без гарантии получения права собственности.

Продажа объекта, приобретенного с использованием материнского капитала, возможна только при наличии предварительного разрешения органа опеки и попечительства на отчуждение долей несовершеннолетних. Разрешение выдается при условии, что детям будет предоставлено иное жилое помещение или доли в другом объекте не хуже по условиям и метражу, либо будет открыт специальный счет для перечисления средств с последующим приобретением жилья на имя детей. Без разрешения органа опеки Росреестр откажет в регистрации перехода права собственности, а сам договор может быть признан недействительным по иску прокурора или органа опеки.

Дополнительно объект находится в ипотеке, то есть в залоге у банка. До полного погашения кредита и снятия обременения продажа возможна только с письменного согласия банка и по согласованной с банком схеме расчетов. На практике применяют либо одновременную сделку с участием банка, либо безопасные расчеты через аккредитив или эскроу, где часть суммы направляется напрямую на погашение ипотеки, а остальная часть перечисляется продавцу только после регистрации перехода права собственности и снятия обременения.

Передача задатка и тем более 200 000 рублей "на закрытие ипотеки" без предварительного разрешения органа опеки, без согласия банка и без обеспечительных механизмов является юридически небезопасной. Если сделка сорвется по причине отказа опеки или банка, либо по иным обстоятельствам, возврат денег придется взыскивать в судебном порядке. Даже оформленный задаток не защищает Вас от риска утраты средств, если продавец окажется неплатежеспособным.

Сначала продавец получает письменное разрешение органа опеки на отчуждение долей несовершеннолетних и предоставляет согласие банка на продажу залогового объекта. Затем стороны подписывают предварительный договор купли-продажи, в котором детально прописываются условия сделки, сроки, способ расчетов, обязанность продавца погасить ипотеку и обеспечить снятие обременения, а также ответственность за неисполнение. Денежные средства передаются не напрямую продавцу, а размещаются в аккредитиве или на счете эскроу в банке с условиями раскрытия только после регистрации перехода права собственности на Вас и предоставления документов о снятии обременения и исполнении условий опеки. В договоре купли-продажи обязательно указывается, что объект продается с учетом прав несовершеннолетних, на основании разрешения органа опеки, с перечислением реквизитов такого разрешения.

Отдельно обращаю внимание, что комната в общежитии может иметь особенности правового режима, в том числе статус специализированного жилого фонда или ограничения по отчуждению, если ранее общежитие не переведено в жилой фонд. Необходимо проверить правовой статус помещения по выписке из ЕГРН и правоустанавливающим документам, а также наличие или отсутствие прав третьих лиц на проживание.

Заключайте предварительный догоаор купли-продажи.

Если продавец просит внести задаток, а затем доплатить сумму для погашения ипотеки, это нужно чётко прописать в документах. Можно заключить предварительный договор купли-продажи (ПДКП), в котором указать условия задатка и поэтапной оплаты. В ПДКП следует подробно описать объект недвижимости (адрес, кадастровый номер, площадь), указать сумму задатка и условия его возврата, а также сроки заключения основного договора. Задаток — это сумма, вносимая в счёт частичной оплаты, которая служит гарантией заключения сделки. Если сделка сорвётся по вине продавца, он обязан вернуть задаток в двойном размере, если по вине покупателя — задаток не возвращается.

Органы опеки должны дать продавцу разрешение на продажу.

Благодарю за ответы уважаемые юристы. Если продавец не купит взамен этой комнаты другое имущество, может ли суд признать сделку недействительной ?

Здравствуйте, Илья!

Совершать какие-то действия по выплате денежных средств очень рискованно в данной ситуации.

Выходите на сделку купли-продажи только лишь после того, как законные представители ( родители) несовершеннолетних собственников получат официальное решение органа опеки и попечительства о согласии на совершение сделки. К таким сделком есть определённые требования и органы опеки неохотно идут на дачу согласия, так как родителям необходимо будет предоставить в собственность детям равнозначные доли в собственности на другое жилое помещение.

Илья, в общем можно таким образом купить комнату в общежитии.

У меня была практика сопровождения подобной сделки.

Вы сначала убедитесь, что орган опеки разрешил родителям продавать эту комнату.

Изучите постановление, а лучше обратиться к адвокату, юристу знающему подобные вопросы, чтобы он изучил постановление.

Второе задаток 50.000 - это лишнее.

Если есть разрешение опеки, то можно составить предварительный договор купли-продажи этой комнаты, в которым расписать все условия, что вы, как задаток, вносите 200.000 для погашения ипотеки. После чего продавец обязуется в определенный срок продать вам данную комнату.

Рекомендую деньги не переводить или не давать на руки а вместе с продавцом ехать в офис банка и оформлять погашение ипотеки, чтобы вы контролировали весь процесс.

Вы можете получить дополнительную консультацию обратившись в личные сообщения или по телефону.

Сначала получите разрешение опеки

Найдите другой вариант покупки, т.к. согласие органа опеки на продажу необходимо + разрешение банка на продажу ипотеки.

Похоже дурят Вас продавцы.

Продать жильё, с долей принадлежащей несовершеннолетним, можно только с согласия органов опеки, которые очень не охотно дают такое согласие. Особенно, если у родителей нет иного жилья в собственности. В никуда, детей никогда не разрешат выселить.

Поэтому, сначала письменное согласие органов опеки - потом задаток!!!

В такой сделке вы должны заключить предварительный договор с указанием всех этапов, но основной платёж можно перечислять только после получения нотариального разрешения органов опеки на продажу и подписания основного ДКП, причём все деньги обязательно должны проходить через банковские счета по безналу для безопасности.