Аварийный дом в региональной программе, я собственник квартиры

Здравствуйте СЕРГЕЙ !

В данном Вашем случае, для переселяемых из аварийного жилья в большинстве случаев является выгодным кончено являться именно получение жилья и отчёт должен делаться по "рыночной" стоимости именно Вашего жилья. И Администрация города не имеет права заставить вас выбрать квартиру вместо денег или наоборот.

Для определения размера выкупной цены учитываются следующие факторы (п. 7 ст. 32 ЖК РФ): рыночная стоимость жилого помещения; рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество; стоимость доли на землю под домом ("Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014).

Параллельно необходимо направить жалобу в городскую Прокуратуру, для проведения проверки за незаконные действия, самоуправство и привлечение виновных лиц к ответственности (ст.10 Федерального Закона "О прокуратуре Российской Федерации" от 17.01.1992 N 2202-1).

Таким образом, с юридической точки зрения, подавайте иск в суд по месту нахождения дома и требовать признания оценки недействительной, взыскания рыночной компенсации и решать в судебном порядке (ст.218 КАС РФ).

Всего доброго Вам!

Рад был помочь!

Смотрите, в данном случае администрация нарушает ряд норм законодательства РФ, что даёт основания для защиты Ваших прав, как собственника.

Если отчёт об оценке не учитывает ключевые параметры (этажность, материал стен, аварийность здания, наличие коммуникаций, отсутствие санузла), это нарушает требования к проведению оценки.

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, выкупная цена должна включать рыночную стоимость жилого помещения, долю в праве на общее имущество дома и земельный участок, а также возмещение всех убытков, связанных с изъятием жилья.

При этом оценка по рыночной стоимости за руины без учёта реальных характеристик объекта может быть признана необоснованной.

Если оценщик в отчёте утверждает, что осмотр не проводился из-за отказа собственника, хотя на самом деле собственник не отказывался, это может быть расценено, как клевета (ст. 128.1 УК РФ).

Для привлечения к ответственности потребуется доказать факт ложного заявления.

Также, если осмотр проводился представителем администрации, а не независимым оценщиком, это нарушает процедуру. Оценщик обязан лично осмотреть объект или иметь право на это, если доступ был предоставлен.

Администрация не может принуждать собственника подписать соглашение об изъятии права собственности.

Согласно ч. 5 ст. 32 ЖК РФ, до заключения соглашения собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом.

Принуждение к подписанию документа под давлением может рассматриваться здесь, как нарушение прав.

Если администрация не провела повторную комиссию в соответствии с требованиями Минстроя (учитывая новый ГОСТ 31397-2024), это может быть расценено как нарушение процедуры.

Признание дома аварийным должно осуществляться межведомственной комиссией с соблюдением всех установленных норм (см. Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47).

Если администрация начала строительство без учёта мнения собственников и без предоставления им равноценного жилья, это нарушает права жильцов.

Новое жильё должно соответствовать определённым критериям: быть благоустроенным, пригодным для проживания, не меньшим по площади, находиться в том же населённом пункте.

Также, если аукцион по выбору застройщика проведён без согласия собственников и без их ознакомления с техническим планом проекта, это может нарушать права участников программы расселения.

В данном случае обращайтесь с жалобами в ГЖИ и в прокуратуру (ст. 20 ЖК РФ, ст. 10 ФЗ «О прокуратуре РФ»).

При включении дома в региональную программу, можно обратиться в Фонд с жалобой на нарушения при реализации программы.

Собственник если не согласен с оценкой, может оспорить её в суде (ст. 131-132 ГПК РФ).

Для этого нужно заказать независимую экспертизу и подать иск о признании первоначальной оценки недействительной и назначении повторной экспертизы (ст. 79 ГПК РФ).

При установлении нарушения прав, администрация будет обязана выплатить компенсацию (ст. 15, 1051, 1099 ГК РФ).

Здравствуйте, Сергей.

Для начала права собственника аварийного жилья: [/b]

[b]Соответственно вы как собственник аварийного жилья, включенного в программу расселения аварийного жилья можете сделать выбор в пользу получения выплаты средств или получения иного жилья в собственность в рамках программы.

Если вы делаете выбор в пользу получения выплаты, то оценка производится в соответствии с частью 7 ст. 32 ЖК РФ.

ч.7 При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Подробнее про оценку можно прочитать в моей статье www.9111.ru

Если вас не устраивает оценка, проведенная администрацией, то вы вправе заказать оценку самостоятельно у любого оценщика, поставив ему задачу посчитать возмещение за изымаемое имущество в соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ и если ваша оценка будет выше, то вы вправе настаивать на вашей сумме. В том числе в судебном порядке.

Если же вы сделаете выбор в пользу предоставления жилья, то оценка аварийного жилья вообще не важна т.к. вам иное жилье должно предоставляться без доплат и соответственно сколько стоит ваше аварийное жилье вообше не имеет значения.

Соответственно вам для начала следует сделать выбор, в пользу одного из вариантов возмещения, уведомить об этом выборе администрацию, и далее действовать в соответствии с этим выбором. Если требуются дополнительные разъяснения по дальнейшим действиям, обращайтесь, разъясню.

В отношении нарушений, допускаемых администрацией рекомендую не особо тратить время и нервы, поскольку есть уровень взаимоотношений с вами как собственником, а есть уровень взаимоотношений администрации с Фондом, на который вы повлиять не сможете. И ваши взаимоотношения по вопросу предоставления возмещения существенно не влияют на взаимоотношения с Фондом и наоборот.

В указанном вами приказе Минстроя от 08.12.2025 № 777/пр. "О нормативе стоимости одного квадратного метра" на I квартал 2026 года, устанавливает среднюю рыночную стоимость "квадрата" жилья по регионам, которая используется в том числе для расчета выкупной цены. Сам по себе он не регулирует порядок изъятия, но его наличие подтверждает, что государством установлены ориентиры рыночной стоимости, которыми администрация обязана руководствоваться, а не оценка "за руины".

Р

азмер возмещения (выкупной стоимости) за изымаемое жилое помещение включает рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ; ч. 3 ст. 12 Закона N 21; разд. II Обзора от 29.04.2014).

То есть, оценка "за руины" незаконна. Стоимость должна определяться как стоимость пригодного для проживания жилья, даже если дом аварийный.

Что касается самого оценщика, то его доводы больше смахивают на фальсификацию. Более того он обязан лично осмотреть объект.

В данном случае он нарушает ФЗ «Об оценочной деятельности». Если он выполняет оценку в интересах заказчика (т.е. администрации), в ущерб реальной стоимости, его отчет не может быть принят как достоверный.

Исходя из Ваших слов, администрация пытается подсунуть Вам жилье низкого качества, что в корне (исходя из вышеупомянутой нормы) недопустимо. Либо вам обязаны выплатить полную выкупную стоимость, либо дать квартиру аналогичной площади и качества.

Во исполнение письма " Фонда развития территорий" от 14 мая 2024 было выявлено нарушение в Министерстве с признанием аварийных домов по старому Госту 31397 2011 года, своими словами администрация своим бездействием нарушила сроки, что вышел новый Приказ Минстроя с новым Гостом 31397 в 2024 году

Просто тянули время, что признать аварийным по новому ГОСТу.

Вам нужно жаловаться в правоохранительные органы: прокуратура, следственный комитет и самим собирать доказательства. Никакие документы не подписываете.

Администрация просто хочет сэкономить бюджетные средства за ваш счет.

Здравствуйте.

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, размер возмещения за изымаемое жилое помещение должен включать рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме (с учётом доли собственника), а также все убытки, причинённые изъятием.

Если оценка проведена без учёта этажности, материала стен, аварийности здания, наличия коммуникаций и других значимых факторов, это нарушает ваши права. Утверждение оценщика о том, что осмотр не проводился из-за отказа собственника, при фактическом отсутствии такого отказа, может быть расценено как недостоверное.

Если оценщик не проводил осмотр жилья, а в отчёте указано обратное, это ставит под сомнение достоверность оценки. Согласно общепринятым стандартам оценки, осмотр объекта является обязательным этапом. Отсутствие такого осмотра может быть основанием для оспаривания отчёта.

Администрация не вправе принуждать вас подписать соглашение об изъятии имущества. Согласно ст. 32 ЖК РФ, собственник вправе самостоятельно решать, соглашаться на условия администрации или нет. Принудительное изъятие возможно только через суд после предварительного и равноценного возмещения.

Вы можете подать исковое заявление в суд о признании отчёта об оценке недействительным и назначении судебной экспертизы для определения реальной рыночной стоимости имущества с учётом всех факторов (аварийность, этажность, материалы строительства, наличие коммуникаций и т. д.). В иске можно требовать пересмотра размера возмещения.

Обратитесь в прокуратуру с заявлением о нарушении прав при оценке имущества, принуждении к подписанию соглашения и других действиях администрации.

Прокуратура проведёт проверку и может вынести представление об устранении нарушений. Если будут выявлены признаки уголовного преступления (например, фальсификация документов), прокуратура может инициировать уголовное производство.

С уважением Светлана Б

По закону, рыночная стоимость должна определяться исходя из реальной ситуации, включая техническое состояние дома, материал стен, наличие коммуникаций и прочие факторы. Отчет, составленный без должного осмотра и учета всех характеристик, нарушает ваши права на справедливое возмещение.

Подписание соглашения должно происходить добровольно и осознанно. Если вас вынуждают подписать документ, это является нарушением закона. Вы имеете право отказаться от подписания соглашения, если считаете условия несправедливыми.

Осмотр объекта оценки должен проводиться в присутствии собственника или его представителя. Проведение процедуры без вашего участия и составление отчета на основании сведений, полученных от третьих лиц, противоречит законодательству.

Признание дома аварийным должно осуществляться согласно актуальным нормативным документам. Использование старого ГОСТа 31397-2011 при наличии нового приказа Минстроя нарушает порядок признания домов аварийными.

Организация аукциона на строительство нового жилья без предварительного уведомления и согласования с собственниками также является нарушением. Вам должны были представить технический план проекта и обсудить его с вами перед началом строительства.

Напишите заявление в прокуратуру с описанием всех выявленных нарушений. Прокуратура проведет проверку и примет меры по устранению нарушений.

Обратитесь в суд с иском о признании результатов оценки недействительными и требованием проведения независимой экспертизы. Суд сможет обязать администрацию провести новую оценку и обеспечить соблюдение ваших законных прав.

ст. 15, 1051, 1099 ГК РФ

Повторную комиссию по новому Госту 2024 года администрация провела в июле 2025 года, дом признан аварийным и "негодным для проживания" Своим бездействием затянули сроки.