Вопрос по оформлению продажи комнаты в комм. Квартире

Здравствуйте, Михаил! Давайте по порядку.

1. Не обязательно отказ. Достаточно соблюдение преимущественного права покупки, предусмотренного пунктом 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ и статьей 250 ГК РФ. В силу п.6 ст.42 ЖК РФ:

При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 250 ГК РФ "продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу".

Т.е. достаточно уведомить и выждать месяц. Тогда сделка может состояться.

2. Да, обязательно, т.к. речь идет в т.ч. об отчуждении доли в общей долевой собственности с отчуждением комнаты (места общего пользования в квартире), а это обязывает нотариально удостоверять сделку. Такие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению согласно части 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"

1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:

1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;

3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";

4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);

5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;

6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

3. Если в собственности у 3, то можно и так и так. Просто разные налоговые последствия, но это отдельный вопрос, выходящий за рамки заданного. Но здесь можно сэкономить на НДФЛ в зависимости от оформления сделки и переплатить госпошлину за нотариальное удостоверение сделки (сделок).

Нужен - ст. 250 ГК РФ, идите к нотариусу, с ним все нужно делать.

Здравствуйте!

В данном случае, заявление может содержать сообщение о намерениях лиц, от которых исходит заявление, о продаже принадлежащей им доли в праве общей собственности, поскольку закон (ст. 250 ГК РФ) обязывает их известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, т.к. они имеют преимущественное право покупки этой доли, но уклоняются в добровольном порядке выразить свое желание купить или отказаться от покупки доли в общей собственности заявителя.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 г. Москва "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

Заявление направляется адресату заказным (либо ценным) почтовым отправлением (письмо) с уведомлением о вручении лично адресату под расписку в получении почтового отправления (абз. 17 п. 2, пп. «б» п. 12 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 апреля 2005 г. № 221).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев с момента когда узнал о нарушении своих прав, требовать в судебном порядке (ст.131-132 ГПК РФ) перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Всего доброго!

Михаил, доброго дня!

Нужен ли отказ от преимущественного права от соседей-собственников?

Да, обязательно.

Согласно ст. 250 ГК РФ и ст. 42 ЖК РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки.

Тот факт, что покупатель — сосед по соцнайму, не отменяет права соседей-собственников. Если бы покупатель сам был собственником комнаты в этой квартире, тогда отказы других не требовались бы. Но так как он наниматель, для закона он — постороннее лицо.

Вам нужно направить остальным собственникам письменные извещения о намерении продать комнату с указанием цены. Если в течение месяца они не купят её или не дадут нотариальный отказ, можно продавать нанимателю.

Обязательно ли нотариальное удостоверение ДКП?

Да, обязательно.

Здесь работают сразу два основания для нотариуса:

- продажа доли в праве общей собственности. Поскольку у комнаты 3 собственника, они владеют ею на праве общей долевой собственности.

Сделки по отчуждению долей подлежат обязательному нотариальному удостоверению (ст. 42 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»).

- сделки с комнатами в коммуналках часто требуют нотариального контроля для проверки тех самых отказов соседей.

Поскольку объект продажи один (конкретная комната), а продавцов трое, составляется один многосторонний договор купли-продажи.

- в договоре указываются все три продавца.

- прописывается, какую долю продает каждый (например, по 1/3) и какую сумму получает каждый из них (или общая сумма на всех).

Статья 554 ГК РФ требует четкого определения предмета договора, и разделение на три разных договора на одну комнату создаст хаос в Росреестре и приведет к отказу в регистрации.

Алгоритм действий:

1) вы берете у нотариуса форму извещения и рассылаете соседям-собственникам (через нотариуса или почтой с описью).

2) ждете 30 дней (или получаете от них нотариальные отказы раньше).

Идете вместе (3 продавца + 1 покупатель) к нотариусу подписывать один общий договор.

Добрый день! Отвечаю по порядку на ваши вопросы.

1) Согласно ст. 250 ГК, продажа доли в общем имуществе осуществляется с условием предварительного уведомления других собственников об условиях предстоящей сделки. Это означает, что достаточно разослать всем сособственникам уведомления с указанием объекта предстоящей продажи и цены, за которую он продается. Если в течение 30 дней соседи не выразят желания приобрести долю, можно продавать ее третьим лицам. Если сделка срочная и ждать 30 дней нет возможности, на практике оформляют нотариальные отказы сособственников от преимущественного права покупки.

2) Согласно ст. 42 закона о госрегистрации недвижимости, все сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению, таким образом ответ на второй вопрос - да, обращаться к нотариусу обязательно.

3) Переход прав от трех собственников можно оформить как одним договором, так и тремя отдельными. Оформлять три разных договора имеет смысл только в том случае, если вы продаете долю ранее минимальных сроков владения, установленных ст. 217, 217.1 Налогового кодекса (3 или 5 лет), и есть необходимость каждому из собственников воспользоваться налоговым вычетом 1 млн. рублей с целью избежать начисления НДФЛ. Если же все собственники владеют долей более 5 лет, оформлять три разных договора нет смысла, так как за каждый нотариус возьмет деньги и расходы увеличатся в три раза.

Если остались вопросы, пишите в личку любому юристу на сайте.

Добрый день.

1. Преимущественное право покупки возникает у собственников комнат в коммунальной квартире при продаже комнаты постороннему лицу (п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ). Преимущественное право можно соблюсти одним из способов: 1) путем направления сособственникам уведомления о продаже; 2) путем получения нотариально удостоверенных отказов. Решать Вам. Первый вариант занимает время, второй более затратный по финансам, но в любом случае Вам надо этот вопрос обговорить с нотариусом, который будет удостоверять договор.

2. Да. Договор купли-продажи комнаты, находящейся в долевой собственности, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это требование установлено для сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

3. При продаже объекта недвижимости, находящегося в долевой собственности, оформляется один договор купли-продажи, сторонами которого выступают все собственники.

1. Нет, отказ не нужен - в силу статьи 250 ГК РФ необходимо известить сособственников о намерении продать комнату, с указанием продажной цены и с предложением выкупить данную комнату в течение 1 месяца со дня поступления к ним извещения. Не выкупили комнату в течение месяца - всё, их преимущественное право покупки нарушено не было, можно продавать комнату любому лицу, но - по цене не ниже указанной в извещении (дороже можно, дешевле - нельзя).

2. Да, продажа комнаты в коммунальной квартире подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Через нотариуса, кстати, можно оформить и извещения остальных собственников, нотариус возьмёт на себя эту функцию с гарантиями надлежащего извещения.

3. Если продавцов трое - достаточно одного договора, в котором трое продавцов и покупатель будут указаны в качестве сторон.

Здравствуйте

Mikhail Andreev

Если продаваемая комната в собственности у 3 человек , продается полностью, от имени 3х собственников , но есть еще соседи собственники, то необходимо предложить другим собственникам выкупить комнату в порядке ст.250 ГК РФ , то соблюсти право преимущественной покупки комнаты для остальных собственников 3х к.кв.

В таком случае сделка дкп обязательно подлежит нотариальному удостоверению в соответствии в силу положений части 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ)

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению

___

Договор купли-продажи можно составить один от имени 3х собственников комнаты и покупателем.

В нем отразить порядок внесения суммы покупной стоимости для каждого собственника продавца и счет на который будет переведена денежная сумма.

К ДКП должны быть приложены документы об уведомление иных собственников 3к.кв о продаже

Данное уведомление оформляется : либо нотариально либо направляютс теллеграммы почтой.

___

С уважением юрист М.Н.Абаева

Да, отказ от соседей-собственников в вашем случае нужен. Преимущественное право покупки распространяется на случаи продажи доли постороннему лицу (ст. 250 ГК РФ). Сосед-наниматель по соцнайму не является собственником доли и является посторонним лицом. Отказ города Вы получили. Осталось оформить отказ от преимущественного права соседей (других собственников).

Нотариальное удостоверение ДКП обязательно. С 31 июля 2019 года сделки по продаже долей в праве общей собственности подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Лучше и правильнее составить один договор купли-продажи, где продавцами выступают все трое. Обратитесь к любому нотариусу по месту нахождения квартиры с вопросом о продаже комнаты тремя собственниками соседу-нанимателю. Нотариус сам обязан проверить, уведомлены ли другие собственники комнат. Он направит им уведомления от вашего имени (это входит в его услугу). Без соблюдения этой процедуры (или истечения месячного срока с момента уведомления) нотариус не удостоверит сделку. После того как срок ожидания пройдет (или будут получены отказы), нотариус составит договор, проверит дееспособность, разъяснит последствия, произведет расчеты и удостоверит сделку. Далее нотариус сам отправит документы в Росреестр для перехода права собственности к покупателю.

правовая база. ГК РФ, ст. 250, ЖК РФ, ст.ст. 41, 42, Федеральный закон № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ст. 42