Аренда квартиры с недееспособным собственником

Здравствуйте! Да, нужно согласие законного представителя недееспособного и предварительное разрешение органа опеки: распоряжение общим имуществом — по согласию всех сособственников (ст. 246 ГК РФ), сдача доли подопечного внаем — только с разрешения опеки (ст. 37 ГК РФ, ст. 21 Закона №48-ФЗ). Доход в части его доли идет подопечному, не интернату

Обязательно ли разрешение органов опеки?

а, обязательно. Это прямо установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 37 Гражданского кодекса РФ, опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по сдаче внаем (в аренду) имущества подопечного. Аналогичное правило применяется к сделкам, совершаемым родителями в отношении имущества несовершеннолетних детей.

Поскольку в данном случае:

один из собственников является недееспособным;

его интересы представляет опекун (или законный представитель, если он не назначен, то им является второй собственник как родитель/близкий родственник?);

сдача в аренду части квартиры (даже если это доля, а не конкретные комнаты) уменьшает имущество подопечного, так как создает обременение и ограничивает его право пользования.

Конституционный Суд РФ в Постановлении № 13-П от 08.06.2010 г. также подтвердил, что порядок распоряжения имуществом подопечного (включая сдачу в аренду) требует предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

бязан ли второй собственник перечислять часть арендной платы на счет недееспособного?

Да, обязан, так как арендная плата является доходом от использования общего имущества.

Поскольку квартира находится в равных долях (по 1/2), арендная плата за сдачу двух комнат должна распределяться пропорционально долям в праве собственности. То есть 1/2 арендной платы причитается недееспособному собственнику.

Согласно пункту 1 статьи 37 ГК РФ, опекун (или иное лицо, распоряжающееся имуществом подопечного) обязан использовать доходы подопечного исключительно в его интересах. Эти доходы (включая арендную плату) должны зачисляться на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном.

Куда перечислять:

Если у недееспособного есть опекун, деньги перечисляются на номинальный счет, который открыт для этих целей (о нем нужно уточнить у опекуна или в органах опеки).

Если опекун не назначен (что маловероятно, так как недееспособный находится в интернате более 10 лет), то органы опеки сами должны определить порядок управления его имуществом.

НУЖНА ПОМОЩЬ ПИШИТЕ

Добрый день! Согласно ст. 247 ГК, пользование квартирой, в том числе сдача ее в аренду, осуществляется с согласия всех собственников, либо по судебному решению. В силу ст. 37 ГК, сделки с имуществом опекаемых лиц возможны только с согласия органа опеки. Так что формально да, второму собственнику необходимо получить согласие органа опеки и перечислять половину доходов от аренды (за вычетом половины расходов на коммуналку) на спецсчет опекаемого лица. Однако на практике это не очень распространено, так как такие вещи особо никто не контролирует, так что просто сдавайте квартиру неофициально и все.

Потребуется согласие интерната и органа опеки.

Должен ли он получить разрешение на это органов опеки?

Да, в данной ситуации требуется согласие органов опеки.

Обязан ли часть арендной платы перечислять на счет второго (недееспособного) собственника либо на счет интерната, где тот проживает.

Тут смотря как сдаете квартиру, полностью или часть.

Если полностью, то оплата за квартиру распределяется пропорционально долям, если оное не согласовали стороны.

Да, требуется согласие органов опеки и перечисление доли дохода.

Желательно бы ознакомиться с документами для дачи правовой оценки.