Можно ли купить "многоквартирный дом" и быть полноправным собственником всей его конструкции?

купить "многоквартирный дом" единолично невозможно

Здравствуйте!

Нет, покупка обеих квартир сделает его лишь стопроцентным владельцем помещений в многоквартирном доме, но юридически сам дом и земля под ним останутся в статусе общего долевого имущества.

​Исправить статус через заявление о технической ошибке нельзя (ст. 61 ФЗ № 218): Росреестр внес данные строго по справке и ДКП, ошибки регистратора здесь нет, а само понятие "часть жилого дома" с 2022 года заменено на "дом блокированной застройки" .

​Рабочий алгоритм, такой, покупатель приобретает обе квартиры в текущем статусе, а затем уже как единственный собственник переводит МКД в единый индивидуальный жилой дом через постановление местной администрации.

Тех. ошибка здесь не подойдет. Покупатель может купить квартиры, подготовить отдельный тех. план на дом, подать заявление в Росреестр о прекращении права на квартиры и регистрации права на дом. Можно попробовать сделать это одновременно, тогда в ДКП на квартиры надо будет прописать, что они представляют собой жилой дом в целом, и подать соответствующие заявления. При этом следует учитывать в какой зоне застройки в настоящий момент находится участок.

Покупая две квартиры, вы станете полноправным собственником всего дома, но юридически это будет считаться не домом, а двумя самостоятельными объектами — «квартирами», и для упрощения лучше до сделки обратиться в суд для признания этого дома домом блокированной застройки (таунхаусом) с образованием двух блоков, иначе потом могут быть проблемы с регистрацией и землей.

Ситуация является сложной с юридической точки зрения из-за некорректного первоначального оформления. Разбор ситуации:

1. Исходное состояние: Имелся один жилой дом с одним собственником.

2. Раздел через сельсовет: Была выдана справка о делении дома на «две квартиры». Однако с юридической точки зрения в индивидуальном жилом доме (отдельно стоящем здании) могут быть образованы только части дома или помещения, но не квартиры. Квартира — это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, который имеет общее имущество.

3. Регистрация в Росреестре: Образовалось три объекта:

- Дом (как единое здание) без собственника.

- Две «квартиры» с отдельными кадастровыми номерами и собственниками.

Это указывает на техническую или реестровую ошибку при постановке на кадастровый учет: объекты были ошибочно зарегистрированы как квартиры, а не как части жилого дома.

4. Текущая ситуация и вопрос: Покупатель хочет приобрести обе «квартиры». Если он купит их по договорам купли-продажи квартир, то с юридической точки зрения он станет собственником двух отдельных объектов недвижимости, зарегистрированных как квартиры. Однако дом как единый объект недвижимости останется в кадастре без собственника, что является правовой аномалией. Фактически покупатель будет владеть всем домом, но юридически — двумя «квартирами» внутри него. Это может создать проблемы в будущем: сложности с оформлением прав на земельный участок, с перепланировками, с признанием права собственности на дом в целом, при продаже, наследовании, а также возможные споры с регистрирующим органом.

Рекомендации и варианты действий:

- Вариант 1 (исправление ошибки до продажи): Продавцам (нынешним собственникам «квартир») действительно целесообразно совместно обратиться в Росреестр (а не в Администрацию) с заявлением об исправлении технической ошибки в ЕГРН. Необходимо требовать переименования объектов с «квартира» на «часть жилого дома» и, возможно, последующего объединения этих частей в единый объект — жилой дом. Основание: объекты были ошибочно квалифицированы при кадастровом учете. Это наиболее правильный путь, так как приведет записи в ЕГРН в соответствие с фактическим положением дел (отдельно стоящий жилой дом). После исправления ошибки и регистрации дома как единого объекта (или двух его частей) можно будет продать его целиком.

- Вариант 2 (покупка «квартир» без исправления): Если покупатель приобретет две «квартиры», он де-факто будет владеть домом, но с юридическими рисками, описанными выше. Впоследствии ему, как единственному собственнику всех помещений в доме, также придется обращаться в Росреестр для исправления ошибки и переоформления объекта как жилого дома, что может быть более сложной процедурой.

Краткое резюме: Покупатель, купив две «квартиры», станет полноправным собственником этих объектов, но не дома как единого объекта в юридическом смысле. Существует значительный правовой риск из-за ошибки в кадастре. Настоятельно рекомендуется сначала исправить эту ошибку через Росреестр, обратившись с соответствующим заявлением и документами (справка сельсовета, технический план, выписки из ЕГРН).

Учитывая сложность ситуации и возможные нюансы кадастрового учета, для подготовки правильных документов и взаимодействия с Росреестром рекомендуется обратиться к юристу, специализирующемуся на недвижимости и кадастровых вопросах. Вы можете написать в личные сообщения любому юристу сайта, который отвечал на подобные вопросы, для получения персональной консультации с учетом всех деталей вашего случая.

Здравствуйте. А какой статус земельного участка под этими "квартирами"? Собственники? Категория земли и разрешенное использование? О чем гласит документ, на основании которого этот земельный участок предоставлялся?

"Квартиры" в Росреестре могли появиться не в следствие сельсовета, а в следствии передачи данных БТИ, т.к. они обозначали и по сей день обозначают при технической инвентаризации помещения (части) как квартиры... Если все это собрать, провести анализ, то вариант по исправлению ошибки возможен. Если регистрация "квартир" производилась в заявительном порядке с отнесением указанного дома к многоквартирному, то соответственно придётся обращаться в суд с соответствующим иском, либо покупателю довольствоваться приобретением 2 квартир...

Станет ли покупатель собственником дома целиком, купив две квартиры?

Юридически — нет.

Если покупатель купит квартиру №1 и квартиру №2», в базе Росреестра он будет значиться как владелец двух отдельных объектов в многоквартирном доме.

Сам дом так и будет висеть в реестре как родительский объект без собственника, но с активным кадастровым номером.

Он не сможет распоряжаться домом как единым целым (например, снести его и построить новый по уведомлению о строительстве).

Могут возникнуть сложности с землей: под квартирами землю в собственность оформить сложнее (обычно это общедолевая собственность на участок под МКД), чем под ИЖС.

Дом фактически будет иметь статус многоквартирного, что накладывает другие нормы по пожарной безопасности, обслуживанию и т.д.

ЕГРН две квартиры.

ОНи выступают одновременно продавцами по одному ДКП с покупателем.

ПОтом он объеденит