Может ли продавец отказаться от продажи доли после ипотечного одобрения?

Здравствуйте!

Если месяц с момента уведомления о преимущественном праве прошёл - продавец вправе продать долю третьему лицу, но только на тех же условиях или хуже, что были указаны в уведомлении. Продать дороже третьему лицу он не может.По вашей ситуации: если цена и условия в уведомлении совпадают с тем, что предлагает муж - продавец не обязан продавать именно ему. Принудить к заключению договора нельзя, предварительного договора нет.

Защита только если есть предварительный договор - тогда при отказе можно взыскать убытки или понудить к сделке через суд.

Был ли подписан предварительный договор или соглашение о задатке?

Здравствуйте.

Да, продавец может отказаться от заключения договора купли-продажи с братом и впоследствии продать свою долю третьему лицу, если срок, предусмотренный для реализации преимущественного права покупки, истёк, а договор с братом ещё не был заключён.

Согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях.

Если не заключали предварительный договор купли-продажи, то продавец в любой момент может отказаться от продажи. Принудить к сделке невозможно - запрещает ст 421 ГК РФ. Одобрение ипотеки ни к чему продавца доли не обязывает.

Если между сторонами не заключён предварительный договор купли-продажи с указанием существенных условий и не передан задаток, продавец формально вправе отказаться от сделки до подписания основного договора, поскольку обязательство по отчуждению доли возникает только с момента заключения договора. Одобрение ипотеки банком создаёт обязательства кредитора перед заёмщиком, но не связывает продавца.

При наличии подписанного предварительного договора, соответствующего требованиям статьи 429 ГК РФ, продавец не может произвольно отказаться от заключения основного договора. В случае уклонения покупатель вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора в шестимесячный срок, а также потребовать возврата задатка в двойном размере согласно статье 381 ГК РФ.

Поскольку процедура уведомления о преимущественном праве покупки соблюдена через нотариуса и месячный срок истёк, продавец вправе реализовать долю третьему лицу, но исключительно по цене не ниже той, что была предложена вашему мужу, и на тех же условиях. Нарушение этого правила даёт право оспорить сделку в течение трёх месяцев. Для минимизации рисков целесообразно зафиксировать договорённости письменным предварительным договором с задатком и чёткими сроками подписания основного договора.

Продавец (брат) не может отказаться от заключения договора купли-продажи доли квартиры с покупателем (мужем), если покупатель готов приобрести долю на предложенных продавцом условиях и в установленный срок. Однако, если покупатель (муж) уклоняется от заключения договора, продавец может продать долю третьему лицу, при условии, что преимущественное право покупки было соблюдено.

Что в вашем конкретном случае? Брат (продавец) не выходит на сделку?

Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ):

Статья 250. Преимущественное право покупки: Устанавливает правила преимущественного права покупки доли в праве общей собственности, порядок уведомления и сроки реализации права.

Пункт 3 статьи 250 ГК РФ: Предоставляет другому участнику долевой собственности право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя в случае нарушения преимущественного права покупки.

Пункт 2 статьи 250 ГК РФ: Указывает, что продавец вправе продать долю любому лицу, если другие участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав":

Пункт 14: Разъясняет порядок защиты права преимущественной покупки, включая трехмесячный срок для обращения в суд с требованием о переводе прав и обязанностей покупателя. Указывает, что истец не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку предусмотрен иной способ защиты.

Может продавец отказаться от продажи доли после ипотечного одобрения