Конфликт с Этномиром: как отстоять права на аренду и защитить наш парк?

В вашей ситуации возник спор о правомерности использования земельного участка и статусе аренды. Ключевой вопрос — признаётся ли фактически занимаемая площадь (0,7 га) предметом договора аренды, несмотря на то что в основном договоре и дополнительном соглашении прямо указана только площадь 0,33 га.

Правовые основания для защиты ваших интересов

Фактическое пользование и оплата аренды. Тот факт, что вы в течение 5 лет платили аренду, исходя из площади 0,7 га, может свидетельствовать о сложившихся между сторонами отношениях, которые суд может расценить как подразумевающее согласие арендодателя на расширение площади аренды. В судебной практике есть случаи, когда фактическое пользование имуществом и оплата за него расценивались как установление арендных отношений, даже если договор не был оформлен должным образом.

Дополнительное соглашение №2. Необходимо внимательно изучить текст дополнительного соглашения. Если в нём есть формулировки, которые можно трактовать как согласие арендодателя на увеличение площади аренды (например, указание на фактически занимаемую площадь без оговорки о самовольном занятии), это может быть аргументом в вашу пользу. Важно, что изменения существенных условий договора (в том числе предмета — площади) должны оформляться по обоюдному согласию сторон.

Обмеры и документы. Обмеры, присланные руководителем арендодателя, могут быть доказательством того, что площадь 0,7 га учитывалась при расчёте арендной платы и была известна стороне. Эти документы следует приложить к материалам дела в случае судебного спора.

Отсутствие акта приёма-передачи. Арендодатель обязан передать имущество в состоянии, пригодном для использования по назначению. Отсутствие акта приёма-передачи не отменяет факта пользования участком, если есть другие доказательства (платежи, обмеры, переписка).

Добросовестность действий. Если вы действовали добросовестно, строили объекты на участке, рассчитывая на продолжение арендных отношений, это может быть учтено судом при оценке обстоятельств дела.

Аргументы, которые можно использовать в спореПротиворечивость позиции арендодателя. Если арендодатель сам использовал данные обмеров для расчёта арендной платы, его утверждение о самовольном занятии земли противоречит фактическим действиям.Нарушение принципа свободы договора. Если дополнительное соглашение было подписано обеими сторонами, изменение его условий в одностороннем порядке (трактовка площади как самовольно занятой) недопустимо. Недействительность одностороннего толкования договора. Арендодатель не вправе в одностороннем порядке изменить условия договора, в том числе толкование его положений. Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Если условие договора допускает несколько толкований, предпочтение отдаётся тому толкованию, при котором договор сохраняет силу. Непредоставление арендодателем земельного участка в полном объёме, предусмотренном концепцией. Если в подписанной концепции предусматривалось выделение большего участка, а арендодатель не выполнил это обязательство, это может быть основанием для защиты ваших прав.Как отвечать на досудебную претензию

В ответе на досудебную претензию необходимо:

Оспорить доводы арендодателя. Указать, что площадь 0,7 га учитывалась при расчёте арендной платы, и это было известно стороне. Приложить копии дополнительного соглашения, платёжных документов, обмеров и другой переписки, подтверждающей вашу позицию.Требовать исполнения обязательств по договору. Напомнить о необходимости передать в аренду фактически занимаемый участок в соответствии с дополнительным соглашением и концепцией проекта.Предложить переговоры. Предложить урегулировать спор в досудебном порядке, например, путём подписания нового акта приёма-передачи участка или уточнения условий дополнительного соглашения.Предупредить о намерении обратиться в суд. Если претензия не будет удовлетворена, уведомить о намерении оспорить действия арендодателя в судебном порядке.Шансы в суде

Шансы на успех зависят от конкретных обстоятельств дела:

наличия прямых указаний в дополнительном соглашении на увеличение площади аренды;полноты доказательственной базы (платежи, обмеры, переписка, концепция проекта);того, как суд оценит добросовестность действий сторон;наличия или отсутствия нарушений с вашей стороны (например, строительства на не переданной в аренду территории до выкупа её арендодателем).

Если суд признает, что фактически сложившиеся отношения соответствовали увеличению площади аренды, он может обязать арендодателя оформить передачу участка в установленном порядке или признать дополнительное соглашение действительным в части увеличения площади.

Рекомендации.Сохранить все документы. Сохраните все платёжные поручения, переписку с арендодателем, обмеры, концепцию проекта и другие материалы, которые могут подтвердить вашу позицию.Не подписывать новые договоры на невыгодных условиях. Если арендодатель предлагает заключить новый договор с существенно увеличенной арендной платой, не соглашайтесь без консультации юриста.

В случае судебного спора будет применяться гражданское и земельное законодательство (ГК РФ, ЗК РФ), а также судебная практика по аналогичным делам.

Разработка правовой позиции - платная услуга, стоимость которой в несколько десятков раз превышает 1000 рублей, оплаченных Вами за вип-вопрос (пункт 2.4.1 Правил сайта, статья 779 ГК РФ).

Вип-вопросом Вы оплатили только возможность приоритетного получения ответа, но не детализированную консультацию с вниманием к деталям и изучением документов.

Здравствуйте! Главная проблема - в тексте Дополнительного соглашения № 2. По правилам ст. 431 ГК РФ суд читает договор буквально. Если в 2020 году вы изменили только пункт о порядке расчёта платы, но не поменяли пункт о предмете аренды - площадь в договоре осталась 0,33 га, а не 0,7 га. Это даёт арендодателю формальный аргумент: никакой аренды дополнительных 0,37 га не было, а ваши платежи за них - это просто компенсация за фактическое пользование чужой землёй, то есть неосновательное обогащение.

Отсутствие акта приёма-передачи на дополнительные 0,37 га само по себе не катастрофа. Но вместе с неизменённым предметом договора это усиливает позицию противника.

Довод арендодателя о том, что земля в момент подписания соглашения ему не принадлежала, правового значения не имеет. Аренда имущества лицом, которое не являлось его собственником на момент заключения договора, не делает договор недействительным.

Почему арендные отношения на 0,7 га всё же можно отстоять

Пять лет подряд арендодатель выставлял счета за 0,7 га и принимал оплату. Дополнительное соглашение зарегистрировано в Росреестре. Это ваш главный инструмент защиты - эстоппель.

По п. 3 ст. 432 ГК РФ и п. 6 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49, сторона, которая длительно принимала исполнение по договору, не вправе потом заявлять, что договора не было или имущество не передавалось. Кассационные суды последовательно подтверждают: если арендатор фактически пользовался объектом, а арендодатель систематически получал плату - арендные отношения считаются состоявшимися, даже без двустороннего акта приёма-передачи.

Риск по постройкам

Высока вероятность, что арендодатель заявит о самовольном характере построек на дополнительных 0,37 га на основании ст. 222 ГК РФ. Аргумент простой: когда вы строили, земля вам для этих целей официально не выделялась - договор был только на 0,33 га. Последующее подписание дополнительного соглашения самострой автоматически не легализует.

Доказывать придётся вам: что постройки соответствуют градостроительным нормам, не нарушают права третьих лиц, и что арендодатель своим поведением - подписанием соглашения и концепции - фактически согласовал строительство на этой территории.

Что делать с претензией

Не оправдывайтесь, фиксируйте недобросовестность противника по ст. 10 ГК РФ. В ответе прямо указывайте: арендодатель пять лет получал плату за 0,7 га и в силу эстоппеля (п. 3 ст. 432 ГК РФ) лишён права отрицать арендные отношения в этой части. Требуйте признания договора действующим на условиях дополнительного соглашения.

Отдельно зафиксируйте: повышение ставки на 352% под угрозой сноса - это принуждение к невыгодной сделке, то есть злоупотребление правом.

Предупредите: если арендодатель подаст иск об освобождении участка, вы подадите встречный иск о признании договора изменённым в части предмета аренды на основании фактического исполнения. Если постройкам более трёх лет и они не создают угрозы жизни и здоровью - заявите о пропуске срока исковой давности по требованию о сносе (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143).

Ответ на претензию направляйте только ценным письмом с описью вложения. Переписка в мессенджерах юридической силы не имеет.

Стопроцентной гарантии нет. Дело, вероятнее всего, дойдёт до судебной экспертизы - кадастрового наложения объектов на изначальные 0,33 га и проверки соответствия построек строительным нормам. Именно от этих результатов и будет зависеть исход.

Ваши шансы в суде высоки: ссылайтесь на недобросовестность арендодателя (ст. 10 ГК РФ), который 5 лет получал арендную плату за 0,7 га и не передал землю по акту, — это позволяет требовать признания договора аренды фактически действующим на всю оплачиваемую площадь .

Действия арендодателя недобросовестные согласно ст.10 ГК РФ

_

В п. 1 ст. 10 ГК РФ указано: нельзя использовать свои права с намерением причинить вред другому лицу, действовать в обход закона с противоправной целью, а также другими заведомо недобросовестными способами реализовывать права. Кроме того, злоупотребление своими правами недопустимо, если это нарушает права и интересы других лиц.

_

Принимая от вас оплату за 0.33 га и 0.7 га тем самы арендодатель подтвердил передачу в аренду земли 0.7 га

Согласно ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.

Если в дополнительном соглашении к договору аренды указано, что арендная плата рассчитывается исходя из площади 0,7 га, и вы фактически пользовались этой площадью, это может быть основанием для признания, что часть земли, не переданной по акту, фактически находилась в аренде.

Аргументы для защиты в суде

Вы можете ссылаться на то, что в течение 5 лет фактически использовали участок площадью 0,7 га, что подтверждается оплатой аренды и дополнительным соглашением.

Если арендодатель принимал платежи за 0,7 га и не возражал против использования этой площади, это может быть расценено как согласие на аренду всей площади.

Отсутствие акта не является основанием для освобождения от обязательств, если вы фактически пользовались участком и оплачивали аренду.

В ответе на претензию рекомендую указать:

Вы действовали добросовестно, оплачивая аренду за 0,7 га, что подтверждается дополнительным соглашением и платежами.

Арендодатель принимал платежи без возражений, что свидетельствует о его согласии на использование всей площади.

Вы готовы обсудить условия нового договора, но не согласны с требованием о сносе построек, так как они были построены с согласия арендодателя.

1. Является ли оплата за 0,7 га основанием считать землю арендованной?

Да, это весомый аргумент. Хотя формально договор аренды без передачи имущества по акту не считается заключенным (статья 655 ГК РФ), Арбитражные суды в таких случаях применяют принцип эстоппель и правила об оплате фактического пользования.

Ваш ключевой аргумент: Арендодатель 5 лет принимал оплату, исходя из площади 0,7 га, и не заявлял возражений против Вашего пользования этой территорией. Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ, арендная плата устанавливается за арендуемое имущество в целом. Установив в Допсоглашении № 2 расчет аренды с 0,7 га как за «фактически занимаемую площадь», стороны тем самым согласовали, что именно эта площадь является объектом пользования. Суд может расценить это как фактическое изменение предмета договора путем конклюдентных действий (пункт 3 статьи 434, пункт 3 статьи 438 ГК РФ). Сложившуюся практику подтверждает и Постановление Пленума ВАС РФ № 73 (пункт 8), где указано, что расчет арендной платы с учетом всей используемой площади подтверждает волю сторон на владение этой территорией.

2. Шансы в суде и аргументы

Шансы выше среднего, особенно если строения являются капитальными и были возведены с ведома Арендодателя. Проигрыш вероятен, если у Вас нет письменных доказательств того, что он согласовывал строительство (переписка, концепция, обмеры от его имени).

Какие аргументы использовать в суде (иски: о признании права аренды на 0,37 га или о недействительности требования о сносе):

Противоречивое поведение (эстоппель). Арендодатель сам требовал оплату за 0,7 га, направлял обмеры, подписал допсоглашение с этой цифрой. Теперь он утверждает, что эти же метры «самовольные». Это злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ). Суд откажет ему в защите права, так как он не может извлекать выгоду из своего непоследовательного поведения.

Отсутствие прав у Арендодателя в 2020 году. Если в 2020 году он подписал допсоглашение на 0,7 га, не имея права собственности на дополнительные 0,37 га, это не Ваша проблема, а его. На тот момент он распорядился чужим имуществом (статья 608 ГК РФ). Вы, как добросовестный арендатор, не обязаны были знать о титуле арендодателя. Суд может признать, что договор аренды в части этих 0,37 га является ничтожным (статья 168 ГК РФ), но это порождает для Вас право требовать возмещения убытков от Арендодателя или заключить договор уже с собственником. Но еще лучше: поскольку сейчас он собственник, сделка одобрена (статья 183 ГК РФ) – у него нет оснований выгонять Вас.

Преимущественное право аренды. Вы добросовестно платили 5 лет за этот участок. Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, Вы имеете преимущественное право на заключение договора на новый срок на этих 0,7 га.

3. Как отвечать на досудебную претензию (это очень важно)

Ни в коем случае не подписывайте новый договор на кабальных условиях (352%) и не соглашайтесь на снос письменно. Ответ должен быть жестким, формальным, со ссылками на закон. Отправляйте ценным письмом с описью вложения или через канцелярию с отметкой.

Проект ответа (суть):

«На Вашу претензию о сносе сообщаю следующее.

Дополнительным соглашением № 2 от 2020 года стороны изменили порядок расчета арендной платы, установив её исходя из площади 0,7 га, как “фактически занимаемой”. С момента подписания этого соглашения и по настоящее время я оплачиваю пользование именно этой площадью, а Вы принимаете оплату без разногласий.

Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ, форма расчета аренды привязана к характеристикам объекта. Указание площади 0,7 га в соглашении об изменении договора аренды, подписанном обеими сторонами, означает, что предмет аренды (земельный участок) определен сторонами именно как территория 0,7 га. Отсутствие отдельного акта приема-передачи на 0,37 га не может служить основанием для признания их самозахватом, так как Ваши действия по выставлению счетов на эту площадь свидетельствуют о передаче её в мое владение (статья 432, статья 654 ГК РФ).

Требование освободить землю и снести строения при том, что на протяжении 5 лет Вы получали арендную плату за эту землю, является злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ), что исключает удовлетворение такого требования судом.

В связи с изложенным, отказываюсь от удовлетворения претензии в добровольном порядке. Заявляю о намерении использовать преимущественное право на заключение договора аренды на 0,7 га на рыночных, но не кабальных условиях, либо настаиваю на сохранении ранее сложившихся отношений.

В случае обращения в суд я буду требовать признания договора аренды заключенным на 0,7 га, а Ваши действия — незаконными».

Здравствуйте, уважаемая Мария !

В Вашем случае, желательно бы ознакомиться с документами для дачи правовой оценки в частности с договором аренды земельного участка (ст.606 ГК РФ). Но то, что а арендодатель требует освободить землю и снести почти весь парк, что якобы земля была самовольно занята и в аренду не передавалась, то это неправомерно.

Принцип «Обязательства должны исполняться» закреплён в статье 309 ГК РФ и он предполагает, что стороны обязаны исполнять обязательства надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Тем более соглашением дополнительный земельный участок который обмерили и на котором находились постройки Вам не передали в аренду этот есть недобросовестность и злоупотребление правом в силу ст. 10 ГК РФ

Таким образом, с юридической точки зрения, предварительно следует направить письменную досудебную претензию, в целях урегулирования спора.

В противном случае, возможно, предъявить иск в суд о возмещения ущерба (ст.15 ГК РФ), прочих расходов и убытков, компенсации морального вреда (ст.151 ГК РФ), в судебном порядке (ст.124 АПК РФ).

Всего доброго Вам!

Рад был помочь!

Здравствуйте. В вашей ситуации позиция арендодателя формально опирается на сильный аргумент - в силу статей 607 и 651 Гражданского кодекса РФ предмет аренды земельного участка должен быть индивидуализирован, а договор подлежит государственной регистрации. Юридически значимой считается именно та площадь и тот участок, которые прямо определены в зарегистрированном договоре. Отсутствие отдельного кадастрового описания дополнительной части и акта приема-передачи существенно ослабляет тезис о том, что 0,7 га были переданы в аренду.

Вместе с тем, ваша позиция не лишена оснований. Сам факт заключения дополнительного соглашения, его регистрация и многолетняя оплата арендной платы исходя из площади 0,7 га формируют совокупность доказательств, указывающих на фактическое согласование сторонами расширенного объема пользования. Здесь применимы положения статьи 431 Гражданского кодекса РФ о толковании договора, а также подходы судебной практики, при которых учитывается реальное поведение сторон. Если арендодатель выставлял счета исходя из 0,7 га, принимал оплату и не заявлял возражений в течение длительного времени, это может быть расценено как конклюдентное согласие на использование всей площади.

Ключевая проблема, на которую ссылается арендодатель, состоит в том, что на момент подписания дополнительного соглашения он не являлся собственником части участка. Это обстоятельство действительно осложняет признание аренды в отношении этой части, поскольку лицо не вправе передать в аренду то, чем не обладает. Однако после приобретения им права собственности и при продолжении принятия арендной платы у вас возникает аргумент о фактическом одобрении сложившихся отношений, что может рассматриваться как последующее согласие на аренду либо как возникновение неосновательного обогащения со стороны арендодателя, если он отрицает наличие аренды, но деньги получал.

В судебной перспективе возможны несколько линий защиты. Первая - требование о признании договора аренды заключенным в части увеличенной площади либо признание дополнительного соглашения действительным в соответствующем объеме с учетом фактического пользования и оплаты. Вторая - требование о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы, если суд придет к выводу, что аренды на 0,37 га не было. Третья - защита от сноса как чрезмерной меры, если вы докажете добросовестность, наличие согласованной концепции застройки и участие арендодателя в проекте.

Шансы в суде нельзя оценивать как однозначно высокие, поскольку формальные критерии индивидуализации объекта и регистрации договора имеют существенное значение. Однако при наличии переписки, обмеров, счетов, актов, участия арендодателя в согласовании строительства и отсутствии возражений с его стороны в течение длительного времени, вероятность частичной защиты интересов существует. На практике суды нередко встают на позицию баланса интересов и могут отказать в сносе либо признать иные последствия, кроме полного освобождения участка.

Отвечая на досудебную претензию, целесообразно занять взвешенную позицию. Следует указать, что дополнительное соглашение было зарегистрировано, арендная плата рассчитывалась и принималась исходя из площади 0,7 га, что подтверждает согласование сторонами фактического пользования. Необходимо сослаться на длительность отношений, инвестиции в объект, а также на недобросовестность резкого изменения позиции арендодателя. Дополнительно можно указать, что в случае отрицания аренды вы будете вынуждены заявить требования о возврате излишне уплаченных сумм как неосновательного обогащения.

Параллельно имеет смысл инициировать переговоры, поскольку предложение о повышении арендной платы на 352 процента может рассматриваться как попытка давления, но в судебном споре вы также несете риски, включая возможное признание части построек самовольными в смысле статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

Ключевое значение будет иметь доказательственная база. Чем больше у вас документов, подтверждающих согласованность использования всей площади и осведомленность арендодателя о строительстве, тем сильнее ваша позиция.

Здравствуйте!

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Существенным условием договора аренды земельного участка является условие о размере арендной платы (ст. 607 ГК РФ).

В дополнительном соглашении №2 стороны изменили пункт 3.2 договора, указав, что арендная плата рассчитывается с учётом фактически занимаемой площади 0,7 га.

Но это не автоматически означает передачу в аренду дополнительного участка, если в самом договоре или дополнительном соглашении не было чётко зафиксировано, что этот участок передаётся в аренду.

Отсутствие акта приёма-передачи дополнительного участка является основным моментом.

Так, согласно ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором. Без такого акта сложно доказать, что арендодатель фактически передал землю в пользование.

Если дополнительный участок не был передан в аренду, а вы использовали его, это может быть расценено как самовольное занятие земли.

Самовольное занятие ЗУ является использованием земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов, за что предусмотрена административная ответственность (ст. 7.1 КоАП РФ) и обязанность вернуть землю без возмещения затрат (ст. 76 ЗК РФ).

Аргументы в защиту позиции арендатора

1. Фактическое использование участка и оплата аренды

Можете аргументировать, что если в течение 5 лет Вы платили аренду, исходя из площади 0,7 га, это свидетельствует о молчаливом согласии арендодателя на использование дополнительного участка. В судебной практике иногда признают фактические арендные отношения, даже если договор не оформлен должным образом (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

2. Обмеры и документы

Если у Вас есть обмеры, присланные руководителем арендодателя, или другие документы, подтверждающие, что дополнительный участок учитывался при расчёте арендной платы, это может служить доказательством того, что стороны подразумевали включение этой площади в аренду.

3. Нарушение процедуры со стороны арендодателя

Если арендодатель выкупил дополнительный участок только через два года после подписания дополнительного соглашения, это может свидетельствовать о его недобросовестности. Возможно, он не имел права включать этот участок в расчёт арендной платы на момент подписания соглашения.

4. Связь построек с землёй

Если на спорном участке расположены объекты недвижимости, которые вы построили, можно ссылаться на принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (ст. 1 ЗК РФ). Однако для этого необходимо, чтобы права на постройки были оформлены должным образом.

Шансы на успех зависят от:

наличия доказательств фактического использования участка и согласия арендодателя (акты, переписка, платёжные документы);

возможности доказать, что дополнительный участок был учтён в расчётах не как самовольно занятый, а как часть арендуемого;

соблюдения процедуры оформления прав на постройки, если они расположены на спорном участке;

позиции суда по вопросу о том, можно ли считать оплату аренды за больший участок подтверждением передачи этого участка в пользование.

В ответе на досудебную претензию необходимо:

1) Оспорить довод о самовольном занятии. Указать, что оплата аренды за 0,7 га в течение 5 лет свидетельствует о фактическом включении этого участка в аренду.

2)Требовать предоставления акта приёма-передачи. Напомнить о нарушении процедуры со стороны арендодателя.

3) Ссылаться на документы. Приложить копии дополнительного соглашения, обмеров, платёжных поручений и других доказательств.

4) Предложить переговоры. Предложить урегулировать спор в досудебном порядке, например, путём заключения нового договора аренды на согласованных условиях.

В своём ответе необходимо сохранять официальный тон и избегать эмоциональных выражений.

Подготовьте все документы, которые могут подтвердить Вашу позицию: переписку, акты, платёжные поручения, результаты обмеров.

Если есть сомнения в правильности обмеров или других технических аспектов, можно заказать экспертизу.

- см. ст. 424, 556, 606, 607 ГК РФ, ст. 1, 76 ЗК РФ, ст. 7.1 КоАП РФ, ст. 4, 59, 61, 62, 65, 77, 125-126 АПК РФ

Здравствуйте, Мария.

________

Сам по себе факт того, что Вы 5 лет платили сумму, рассчитанную исходя из 0,7 га, еще не означает, что весь этот участок юридически был передан Вам в аренду. По смыслу ст. 606, 607, 651 ГК РФ предмет аренды недвижимости должен быть определен так, чтобы можно было точно установить, какое именно имущество передано арендатору. Если в зарегистрированном договоре аренды и в ЕГРН определен участок 0,33 га, а дополнительный участок не был индивидуализирован как самостоятельный объект аренды и не был передан по акту, суд может согласиться с арендодателем, что 0,7 га использовались Вами фактически, но в аренду в надлежащей форме не передавались.

________

Тем более если на дату подписания допсоглашения арендодатель вообще не был собственником спорной части земли: по ст. 608 ГК РФ сдавать имущество в аренду вправе собственник или управомоченное им лицо.

_________

Но позиция арендодателя тоже уязвима. Если допсоглашение зарегистрировано, в нем прямо зафиксирована площадь 0,7 га, арендодатель много лет выставлял счета исходя из этой площади и принимал оплату, это подтверждает согласованное пользование спорной территорией и может рассматриваться как одобрение фактического предоставления участка. В споре Вам нужно делать акцент не на “автоматическом возникновении аренды”, а на недобросовестности арендодателя и злоупотреблении правом. Ст. 1 и 10 ГК РФ запрещают извлекать выгоду из собственного противоречивого поведения. Если арендодатель сам согласовывал концепцию, знал о строительстве, направлял обмеры, подписал и зарегистрировал допсоглашение, принимал повышенную арендную плату, а затем стал утверждать, что участок был занят самовольно, это сильный аргумент против его требований о сносе и освобождении земли.

Ваши шансы зависят прежде всего от документов. Если спорная территория не была кадастрово определена и не могла быть точно идентифицирована в составе предмета аренды, признать ее частью аренды будет сложно. Но у Вас есть хорошие основания требовать отказа в сносе, понуждения к оформлению отношений либо как минимум признания того, что пользование осуществлялось с ведома и согласия арендодателя. Это особенно важно для опровержения довода о “самовольном занятии”.

На претензию нужно отвечать письменно и жестко: указать, что использование спорной площади осуществлялось с ведома, согласия и при прямом участии арендодателя; что допсоглашение о площади 0,7 га зарегистрировано; что счета и оплата за 0,7 га принимались без возражений в течение 5 лет; что арендодатель не вправе ссылаться на самовольность использования, созданную его же действиями; что требования о сносе при таких обстоятельствах являются злоупотреблением правом. Одновременно нужно потребовать предоставить правовое обоснование сноса каждого объекта, сведения о правовом режиме спорного участка на момент подписания допсоглашения и предложить оформить участок на ранее согласованных условиях. Ключевые нормы: ст. 1, 10, 431, 606, 607, 608, 611, 614, 651 ГК РФ.

Т, е - срочно соберите договор, все допсоглашения, выписки ЕГРН, счета, платежки, переписку, обмеры, концепцию проекта, документы о согласовании строительства. Без этого в суд идти опасно. Здесь спор не о “голой аренде”, а о том, что арендодатель много лет подтверждал Ваше пользование участком и теперь пытается пересмотреть правила задним числом

С уважением 🤝.