Правомерно ли требование уплаты налога при продаже квартиры, полученной по реновации?

Согласно статье 217.1 НК РФ, доходы от продажи недвижимости освобождаются от НДФЛ, если объект находился в собственности налогоплательщика более минимального срока владения. Обычно этот срок составляет 5 лет, но для некоторых случаев (например, если имущество получено в наследство, в дар от близкого родственника, по договору ренты или в результате приватизации) он сокращается до 3 лет.

Добрый день!

Главная причина (99% случаев): Вы не заявили налоговый вычет в размере 1 млн рублей или не подали «нулевую» декларацию.

При продаже любой недвижимости (даже освобожденной от налога по сроку владения) вы обязаны подать налоговую декларацию 3-НДФЛ, если владели квартирой менее минимального срока.

НО! Налоговая инспекция не знает, сколько вы владели старой квартирой, если вы им это не подтвердили. В базе ФНС есть запись, что право собственности на новую квартиру возникло в 2025 году (по договору мены/реновации).

Когда вы продали новую квартиру в 2025 году, налоговая увидела: «Право собственности с 2025, продана в 2025 — срок менее 3 лет. Весь доход облагается налогом». И автоматически насчитала налог со всей суммы продажи.

Вам не нужно платить налог, но нужно доказать налоговой, что вы владели старой квартирой с 2010 года.

Ваша проблема безусловно решаема. В результате грамотных юридически – последовательных действий возможно достичь желаемого результата.

Здравствуйте. Требование налоговой инспекции, к сожалению, является закономерным, но вы можете оспорить его, опираясь на свежую позицию Конституционного Суда.

По общему правилу, при продаже квартиры, полученной по программе реновации, срок владения ею не обнуляется, а суммируется со сроком владения старой квартирой. Это прямо закреплено в Налоговом кодексе РФ (абз. 2 п. 2 ст. 217.1 НК РФ) . Однако эта норма касается именно программы реновации, и по ней вы освобождались бы от налога, так как с 2010 года прошло более 5 лет.

Проблема в том, что ваша квартира была получена не при реновации, а через дарение и последующий обмен. В письмах Минфина РФ подчеркивается, что специальный порядок исчисления срока владения со сложением периодов применяется исключительно для московской реновации . Замена жилья в вашем случае происходила по другим правовым основаниям.

Что делать:

Оспорить решение, ссылаясь на позицию Конституционного Суда. Конституционный Суд РФ в Постановлении от 22.04.2026 № 26-П признал неконституционным подход, при котором льгота действует только для московской реновации . Суд указал, что во всех случаях, когда гражданин лишается жилья помимо своей воли для государственных нужд, а затем получает новое и продает его, срок владения также должен суммироваться . Таким образом, к программе реновации приравниваются и другие аналогичные ситуации.

Сохраните и приложите к жалобе все документы: договор дарения от 2010 года, документы о предоставлении новой квартиры (решение властей, акт приема-передачи), договор продажи .

Если вы продали квартиру, не дожидаясь 5 лет владения новой, налоговая база по НДФЛ все равно может быть уменьшена на стоимость, указанную в правоустанавливающих документах, или путем использования налогового вычета .

Таким образом, ваша ситуация полностью соответствует позиции Конституционного Суда о недопустимости дискриминации при исчислении срока владения жильем, полученным взамен изъятого. Требование налоговой инспекции нужно обжаловать в вышестоящий налоговый орган или в суд.

Здравствуйте!

При продаже квартиры, полученной в рамках реновации, в срок ее владения засчитывается срок владения старой квартирой. Вы переход права по дарственной оформили в Росреестре? Если оформили, то срок владения в порядке дарения 3 года.

Согласно правовой позиции в письме Минфина России от 08.04.2019 № 03-04-05/24683 эта норма применяется к доходам от продажи квартиры или доли (долей) в ней, полученной по программе реновации, с 1 августа 2017 года.

Оспорьте выставленное уведомление, если переход права был зарегистрирован по Договору дарения в 2010.

Иногда люди оформляют договор дарения у нотариуса, но не доносят его до Росреестра.

Правомерно и требование уплаты налога при продаже квартиры, полученной по реновации