Можно ли выкупить долю через суд без налога и какие риски?

Question

Здравствуйте, получили наследство 2 собственника я-3/4 части и тетя 1/4 часть, тетя подала на меня иск об определении жилого помещения и требует комнату с балконом 10,7 кв.м + 0,7 кв.м балкон. Квартира двухкомнатная общая площадь 44 кв.м из них жилая площадь 26,9 кв.м. Две жилые комнаты одна 16,2 кв.м, а вторая 10,7 кв.м. Я подала возражение и встречный иск, что не согласна т.к там находится моя доля и в иске прописываю если суд отдаст им комнату, то пусть будет компенсация за мои кв.м.
Прошло уже 4 заседания, судья постоянно переносит, говорит чтобы мы сами договорились между собой (наверное не хочет им отдавать комнату без компенсации).
Тетя со своим адвокатом решили мне продать свою 1/4 долю и хотят сделать так чтобы они не платили налог 13%: т.к в собственности квартира только 1 год.
Чтобы я подала иск на них, суд признал их долю маленькой и я выкупила их долю, примерно стоимость 1,5 мил. руб,я оплатила госпошлину, они сделают мировое соглашение, придут в суд я им отдам деньги под расписку, перед заседанием и на суде они скажут, что не против.
Вопросы:
Почему судья постоянно переносит заседания и не может принять решение?

Мой встречный иск еще не был принят на суде, наверное будет в след. Раз рассматриваться, какие у меня есть шансы на компенсацию своей доли, я заплатила госпошлину 4 т.р, та сторона все равно против выплачивать мне ежемесячную компенсацию. Может суд принять решение без их согласия?

Скажите какие риски я могу понести, при мировом соглашении как хочет та сторона, можно так сделать, не обманут меня?

Какие дополнительные расходы я понесу, госпошлины?

И как дальше будут делаться документы, россреестр в мфц примет документы с суда на регистрацию прав? Могут они после суда передумать продавать (и не отдать деньги) и как дальше если я буду продавать квартиру отразится в истории квартиры, что был суд и продажа через суд?
Если им переводить деньги то лучше без нал и когда это делать перед судом, или в мировом соглашении прописать сроки оплаты 2-3 дня?
Если положить на депозит суда деньги, я им так предложила они отказались, адвокат их сказал, что тогда суд будет еще пол года длится?!

Суханов Михаил Александрович · Accepted Answer

Вика, здравствуйте.
Ситуация понятна, ничего необычного, за исключением некоторых деталей.
1) Надо бы сначала понять, какие требования Вы указали в своем встречном иске, о котором написали.
2) Тетя с ее адвокатом явно перемудрили, не рассчитали своих возможностей и теперь пытаются избежать негативных последствий своего же иска, если его удовлетворят.
По делу: площадь балкона не учитывается в подобных делах, только на основании жилой площади определяются доли.
Доля тети 1/4: 26,9 : 4 = 6,725. И если суд определит ей в пользование комнату 10,7 кв.м., то Вы вправе получать с нее ежемесячно компенсацию за 3,975 кв.м., приходящиеся в этой комнате на Вашу долю.
Если Вы заявите иск о признании доли незначительной, признании права собственности на нее или заключите мировое соглашение, по условиям которого получите всю квартиру в собственость, у тети (а не у Вас) возникнет обязанность уплатить 13% НДФЛ с полученной суммы. Деньги лучше через банковский аккредитив передавать с условием снятия тетей только после предъявления выписки из ЕГРН о Вашем праве собственности на всю квартиру, без своего юриста соглашение не составлять и не подписывать во избежание убытков. Про полгода адвокат явно мудрит.
Если тетя хочет законно избежать уплаты НДФЛ, ей надо было без суда решать вопрос, но это отдельная тема. Кстати, Вы с ней можете решить вопрос без суда у нотариуса при определенных условиях (надо смотреть состав наследства, что там кроме квартиры и еще некоторые обстоятельства).
В общем, алгоритм такой: юрист - изучение документов - выбор варианта - составление соглашения по выбранному варианту - подписание - контроль исполнения.

Алекс И.И. · Answer

Ситуация: вы и тетя — наследники (3/4 и 1/4 доли). Она подала иск об определении порядка пользования, требуя комнату 10,7 кв.м + балкон 0,7 кв.м (всего 11,4 кв.м). Вы подали возражение и встречный иск о компенсации. Судья переносит заседания, предлагая договориться. Тетя предложила выкупить её долю через суд, чтобы избежать налога (13%) при продаже (в собственности менее 3 лет). Разберём вопросы по порядку.

### 1. Почему судья переносит заседания?
Судья, скорее всего, видит, что спор может быть решён мирным путём. Принудительное определение порядка пользования долями в двухкомнатной квартире проблематично: одна комната (16,2 кв.м) больше вашей доли (3/4 от 26,9 кв.м = 20,175 кв.м), другая (10,7 кв.м) меньше вашей доли. Если тётя получит комнату 10,7 кв.м + балкон (доля в общем имуществе), её фактическая жилая площадь будет меньше её идеальной доли (1/4 от 26,9 = 6,725 кв.м). Но она требует больше (10,7 кв.м). Суд может обязать её выплатить вам компенсацию за превышение. Судья хочет избежать сложного решения, поэтому настаивает на мировом соглашении.

### 2. Ваш встречный иск о компенсации
Если суд примет решение об определении порядка пользования и выделит тёте комнату 10,7 кв.м + балкон, то её фактическая доля жилой площади превысит её идеальную долю. В этом случае вы вправе требовать компенсацию за пользование вашей частью. Суд может обязать её выплачивать ежемесячную компенсацию. Даже если тётя против, суд может принять решение без её согласия — на основе соразмерности долей и фактического использования. Шансы на компенсацию высоки, если порядок пользования будет определён.

### 3. Риски мирового соглашения по выкупу доли через суд
Предлагаемая схема: вы подаёте иск о признании её доли малозначительной и обязывании выкупить, она соглашается, суд утверждает мировое соглашение, вы платите деньги (1,5 млн) под расписку до заседания, она отказывается от иска. **Риски:**
- **Налог**: если сделка оформляется как купля-продажа по решению суда, налоговая может расценить это как обычную продажу и потребовать налог 13% (если нет льгот). Срок владения считается с даты открытия наследства (смерти наследодателя). Если прошло менее 3 лет, налог придётся платить вам как налоговому агенту? Обычно налог платит продавец. Схема может не сработать, и тёте всё равно придётся платить налог, или вас привлекут как налогового агента.
- **Обман**: если вы отдадите деньги до регистрации перехода права, она может передумать и не подписывать соглашение, или потребовать больше. Депозит суда — самый безопасный вариант. Тётя отказывается, адвокат говорит, что суд затянется на полгода — это лукавство: процедура депозита не затягивает процесс, если стороны согласны на мировое соглашение.
- **Последствия для квартиры**: в истории будет запись о судебном решении (определение порядка пользования и мировое соглашение). При продаже в будущем это может вызвать вопросы, но обычно не критично, если все права зарегистрированы.

### 4. Практические рекомендации
- **Не соглашайтесь на передачу денег до регистрации**. Используйте депозит суда или положите деньги на счёт эскроу. В мировом соглашении пропишите срок оплаты после вынесения определения и регистрации перехода права (2-3 дня — нормально). Банковский перевод безналичный — безопаснее, чем наличные.
- **Проверьте срок владения**: если наследодатель умер более 3 лет назад, налог при продаже доли не взимается. Если менее — налог 13%, но есть вычет (1 млн руб.) или расходы на наследство? Для минимизации налогов лучше проконсультироваться с налоговым юристом.
- **Госпошлина**: при подаче иска о выкупе доли госпошлина рассчитывается от стоимости доли (1,5 млн) — около 4-5 тыс. руб. Дополнительные расходы: нотариус (если нужно удостоверить согласие), регистрация в Росреестре (госпошлина 2000 руб. за регистрацию перехода права).
- **Регистрация в МФЦ**: да, на основании определения суда об утверждении мирового соглашения можно зарегистрировать право собственности. Росреестр примет документы.

### Резюме
Судья переносит заседания для достижения мира. Ваш встречный иск о компенсации обоснован, шансы получить компенсацию есть. Схема с мировым соглашением по выкупу доли рискованна из-за налогов и возможности обмана. Настаивайте на депозите суда или постепенной оплате после регистрации. Проверьте срок владения для налога. Если есть сомнения, лучше отстаивать свои интересы через суд и требовать компенсацию.

Если у вас есть похожий вопрос, задайте его в форме ниже.

Елесин Александр Владимирович · Answer

За судью Вам никто не ответит, лень им решения писать.
При мировом рисков нет особых, можете оплату после получения выписки из ЕГРН предусмотреть.
Все решаемо при адекватности обеих сторон

Разумовская София Дмитриевна · Answer

Здравствуйте. Разберу ситуацию по вашим вопросам, включая мотивы судьи, риски мирового соглашения и налоговые последствия.

Почему судья затягивает процесс

Судья видит, что у тёти лишь 1/4, а комнаты две, при этом её доля меньше комнаты с балконом (1/4 от 44 кв.м = 11 кв.м, комната 10,7 + 0,7 балкон = 11,4 кв.м). Принудительный выкуп доли возможен только при её незначительности и отсутствии интереса в использовании . Судья не решается просто отдать комнату, понимая, что это нарушит баланс. Вероятно, ожидает от вас уточнения встречного иска. Суд может принять решение без согласия тёти на компенсацию, если установит невозможность совместного проживания и соразмерность выплаты .

Риски мирового соглашения с деньгами до суда

Предложенная схема рискованна:

Передача денег до заседания под расписку — если тётя не явится или передумает, вернуть деньги можно только отдельным иском.

Мировое соглашение, утверждённое судом, обязательно для исполнения. Если она потом откажется от денег или не возьмёт их, определение суда будет основанием для регистрации права.

Безопасный вариант — внести деньги на депозит суда, как требует судебная практика .

Налог на продажу доли

Если доля в собственности менее 3 лет (у тёти 1 год), при продаже возникает обязанность уплатить НДФЛ 13% с суммы, превышающей 1 млн рублей. Схема с «мировым соглашением» не освобождает от налога, так как по сути это возмездное отчуждение. Налоговая может переквалифицировать соглашение в куплю-продажу и доначислить налог, пени и штраф.

Регистрация права и история квартиры

После вступления определения суда в силу его нужно подать в МФЦ для регистрации права собственности . В выписке ЕГРН основанием будет указано определение суда об утверждении мирового соглашения. Для будущего покупателя это не порок сделки, но вопросы могут возникнуть. Сохраняйте все документы, чтобы подтвердить историю. Дополнительных госпошлин при регистрации не будет. Сроки оплаты безопаснее прописать в самом мировом соглашении — например, в течение 3-5 дней после утверждения судом.

Можно ли выкупить долю через суд без налога и какие риски?

Юридические услуги в Подольск

Похожие вопросы

Сестра хочет выкупить долю дома за счет материнского капитала - возможно ли выкупить долю мужа и какую долю можно выкупить?

Можно ли с помощью материнского капитала выкупить долю в квартире, Хочу выкупить долю брата.

Тогда с миллиона, когда выкупят долю, смогу если что отложить деньги чтобы уплатить за коммуналку?

Возможно ли выкупить долю в общей квартире после распределения долей между тремя детьми

Как выкупить долю квартиры с большим обременением после развода и выкупить долю зятя

Могу я выкупить долю своего дяди в квартире 4 собственника я моя дочь брат и дядя. Второму ребёнку 2/4 могу выкупить долю дяди?

Можно ли через суд выкупить долю бывшего мужа в квартире?

Можно ли через суд выкупить долю бывшего супруга в квартире?

Можно ли через суд выкупить долю бывшего мужа в квартире, приобретенной с помощью материнского капитала

Можно ли через суд выкупить долю супруга в квартире, приобретенной с использованием материнского капитала

И могу ли я через суд выкупить долю в квартире если долю другого собственика не возможно выделить отдельной комнатой.спасибо

Квартира досталось по наследству, я выкупила долю сестры. Могу ли я получить налог за выкупленную долю?

Могу ли я через суд выкупить долю сына, при условии, что у него в собственности имеется своя квартира в другом городе?

Как я могу разделить жилье через суд, выкупить долю мужа?

Как через суд выкупить долю 1/5 в двухкомнатной квартире при несогласии одного из собственников?

Возможно ли через суд выкупить долю наследства у наследника?

Можно выкупить долю через материнский капитал у дяди мужа.

Можно ли выкупить долю через суд и признать ее незначительной в наследственном деле?

Собственник 1/2 доли предлагает нам (у нас 1/2 доли) выкупить долю за 2 млн. руб., квартира стоит 3 млн. руб. Как нам поступить?

Может ли сособственник с преобладающей долей выкупить долю искающего? Опыт юристов.

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59