Риск отказа в кадастровом учете из-за несоответствия адреса?

Здравствуйте!

Риск отказа по той же причине есть, но он полностью устраним — если до подачи документов в Росреестр сначала официально присвоить адрес участку через администрацию.

Главная проблема — отсутствие адреса в свидетельстве — её нужно устранить до кадастрового учёта, а не после отказа.

В силу Федерального закона от 28.12.2013 N 443-ФЗ «О федеральной информационной адресной системе» адрес объекту недвижимости присваивается органом местного самоуправления на основании заявления правообладателя и вносится в государственный адресный реестр.

Обратитесь в местную администрацию с заявлением о присвоении адреса земельному участку. К заявлению приложите постановление главы администрации, старое свидетельство и старые планы. После присвоения адрес вносится в ФИАС — и разночтение между документами исчезает ещё до того, как Вы обратитесь в Росреестр.

Новый межевой план составляется с учётом официального адреса из ФИАС — кадастровый инженер обязан это соблюдать.

В силу части 1 статьи 22 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» межевой план должен содержать сведения, необходимые для государственного кадастрового учёта, в том числе адрес объекта в соответствии с данными государственного адресного реестра.

Когда адрес будет официально присвоен и внесён в ФИАС, кадастровый инженер укажет его в новом межевом плане корректно. Противоречия между свидетельством и планом, на которое ссылалась Роснедвижимость в 2009 году, больше не будет.

Старое свидетельство на основании постановления администрации — полноценный правоустанавливающий документ — Росреестр обязан его принять.

В силу части 1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, признаются юридически действительными без их государственной регистрации.

Свидетельства, выданные до 1998 года на основании постановлений глав администраций, имеют полную юридическую силу. Отказать только по причине давности документа или его формы Росреестр не вправе.

Поэтому, действуйте в следующем порядке: подайте в местную администрацию заявление о присвоении адреса участку с приложением постановления, свидетельства и старых планов; получите решение о присвоении адреса и дождитесь его внесения в ФИАС; закажите у кадастрового инженера новый межевой план — он укажет официальный адрес из ФИАС; подавайте документы в Росреестр через МФЦ: правоустанавливающие документы, новый межевой план, решение о присвоении адреса, документ о правопреемстве после матери; если Росреестр приостановит кадастровый учёт — подавайте административный иск в суд об оспаривании приостановления и обязании поставить участок на учёт.

С уважением, юрист Ермаков Сергей Александрович.

Здравствуйте

Да, риск того, что Росреестр откажет в постановке земельного участка на кадастровый учёт по той же причине (разночтение между свидетельством о праве собственности и межевым планом), сохраняется. Однако сейчас у вас есть инструменты, чтобы минимизировать этот риск и грамотно выстроить стратегию.

Почему отказ возможен

Логика Росреестра в 2009 году была такой: свидетельство о праве собственности — это документ, подтверждающий само право, а межевой план — документ, определяющий местоположение и границы участка. Если в свидетельстве нет адреса, а в плане он есть, возникает неопределённость: непонятно, к какому именно объекту относятся координаты из плана. Это и было расценено как основание для отказа.

Сейчас закон по-прежнему требует, чтобы сведения в документах были непротиворечивы. Если в вашем свидетельстве о праве собственности адрес отсутствует, а в новом межевом плане он будет указан, Росреестр может усмотреть то же самое «разночтение» и отказать в учёте.

Что можно сделать

Ваша задача — подготовить документы так, чтобы устранить эту неопределённость и подтвердить, к какому именно участку относятся координаты.

Получите консультацию в Росреестре. Перед подачей документов рекомендую обратиться в территориальный орган Росреестра или МФЦ за предварительной консультацией. Покажите им имеющиеся документы (старое свидетельство, постановление главы администрации, старые планы). Специалисты подскажут, каких именно документов или уточнений не хватает, чтобы избежать отказа. Это самый эффективный способ заранее понять позицию регистратора.

Подготовьте доказательства привязки. Постарайтесь собрать документы, которые однозначно связывают старое свидетельство с конкретным участком. Это могут быть старые технические паспорта, выписки из похозяйственных книг, решения судов, где этот участок фигурировал, или даже архивные копии документов из администрации. Чем больше будет материалов, подтверждающих, что свидетельство относится именно к этому наделу, тем лучше.

Проведите межевание с учётом истории. Обратитесь к кадастровому инженеру. Он должен подготовить межевой план, в котором будет чётко указано, на основании каких документов определены границы. В пояснительной записке инженер может обосновать, что, несмотря на отсутствие адреса в свидетельстве, все остальные признаки (кадастровый номер смежного участка, описание границ, фактическое землепользование) однозначно привязывают план к вашему участку.

Будьте готовы к исправлению «реестровой ошибки». Если отказ всё же последует, его можно будет оспорить. В судебной практике есть позиция, что при уточнении границ приоритет отдаётся документам, определявшим местоположение участка при его образовании (к которым как раз относится постановление главы администрации). Если суд установит, что координаты в новом плане соответствуют исторически сложившемуся землепользованию, он может обязать Росреестр внести сведения в ЕГРН.

Важный нюанс: статус правопреемника

Поскольку вы выступаете как правопреемник, убедитесь, что у вас есть документы, подтверждающие переход права (например, свидетельство о наследстве). Без этого Росреестр может отказать по формальному основанию — отсутствие у вас права подавать заявление.

Не забудьте, пожалуйста, прочитать личные сообщения от юристов на этом сайте (верхний правый угол экрана).

Обратитесь к кадастровому инженеру. Он проведёт обследование участка, подготовит актуальный межевой план и поможет разобраться в ситуации с расхождениями в документах.

Проверьте состояние документов. Убедитесь, что постановление главы администрации и старое свидетельство о праве собственности сохранились в надлежащем виде (без подчисток, исправлений и т. д.).

Риск отказа Росреестра в постановке земельного участка на кадастровый учёт по причине разночтения между свидетельством о праве собственности и межевым планом (отсутствие адреса в свидетельстве при его наличии в плане) существует, но не является автоматическим. Ситуация зависит от ряда факторов, включая текущее законодательство, состояние документов и возможность устранения противоречий.