Правомерно ли требование вернуть задаток при отказе покупателя?

Здравствуйте

Требование покупателя о возврате задатка в этой ситуации правомерно.

Согласно статье 381 Гражданского кодекса РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остаётся у другой стороны. Если же за неисполнение ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Ключевой вопрос здесь — кто именно виновен в срыве сделки.

Почему требование покупателя обосновано

Покупатель отказался от сделки не по своей воле, а из-за объективного препятствия — отказа страховой компании в страховании титула. Этот отказ, в свою очередь, напрямую связан с информацией о банкротстве вашего супруга, которую страховая компания выявила в ходе проверки.

Фактически вы не смогли обеспечить главное условие для ипотечной сделки — возможность страхования титула. Даже предложенная вами скидка не решала эту проблему, так как она не устраняла юридический риск, на который ориентируется страховщик.

С точки зрения закона, риск невозможности завершить сделку из-за проблем с титулом лежит на продавце. Вы обязаны были предоставить покупателю объект, свободный от таких рисков, которые мешают завершить сделку (в частности, получить ипотечное финансирование). То, что вы не скрывали факт банкротства, не меняет сути: именно это обстоятельство стало непреодолимым препятствием.

Что можно сделать

Рекомендую не доводить дело до суда и попытаться урегулировать спор мирно.

Проведите переговоры. Объясните покупателю, что вы действовали добросовестно и не могли повлиять на решение страховой компании. Возможно, удастся договориться о частичном возврате задатка или других компромиссах.

Проверьте условия предварительного договора. Внимательно изучите текст вашего соглашения. Иногда в нём прописываются особые условия возврата задатка, которые могут как усилить, так и ослабить позицию покупателя.

Если договориться не получится, покупателю действительно придётся обращаться в суд. В суде вам будет сложно доказать, что он уклонился от сделки недобросовестно. Скорее всего, суд встанет на его сторону и обяжет вас вернуть задаток.

Важный нюанс

Не пытайтесь возвращать деньги «втихую». Если вы просто вернёте сумму задатка, покупатель может позже подать на вас в суд с требованием о взыскании двойной суммы (согласно той же ст. 381 ГК РФ). Безопаснее всего оформить возврат через письменное соглашение, где будет чётко указано, что стороны не имеют друг к другу претензий.

Не забудьте, пожалуйста, прочитать личные сообщения от юристов на этом сайте (верхний правый угол экрана).