Как быть, если покупаемый дом по документам одноэтажный, а фактически двухэтажный?

Здравствуйте

Ситуация, когда в документах указан один этаж, а фактически дом имеет два, может свидетельствовать о нарушении градостроительных норм или о незарегистрированной реконструкции. Это важно учитывать при покупке, так как такие расхождения могут повлечь правовые риски.

Правовые нормы

Согласно Градостроительному кодексу РФ (п. 39 ст. 1), объект индивидуального жилищного строительства — это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более трёх, высотой не более 20 метров. При этом при определении этажности учитываются все надземные этажи, включая технический, мансардный, а также цокольный, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.

В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) должны содержаться достоверные сведения о количестве этажей. Если в документах указан один этаж, а фактически их два, это может быть результатом:

Незарегистрированной реконструкции. Изменение этажности — это реконструкция, которая требует получения разрешения на строительство и ввода объекта в эксплуатацию. Если второй этаж был возведён без соответствующих разрешений, дом может быть признан самовольной постройкой.

Ошибки в документах. Однако такая ошибка должна быть подтверждена, и её исправление — отдельный процесс.

Риски для покупателя

Проблемы с регистрацией права собственности. Если расхождение между документами и фактическим состоянием дома будет обнаружено при оформлении сделки, регистрация права собственности может быть приостановлена или отклонена.

Признание постройки самовольной. Если второй этаж возведён без разрешения, дом может быть признан самовольной постройкой. В этом случае суд может обязать снести самовольную часть или привести объект в соответствие с установленными требованиями.

Юридические споры с органами власти. Собственник может столкнуться с претензиями со стороны контролирующих органов, например, в рамках проверок соблюдения градостроительных норм.

Сложности с ипотечным кредитованием или страхованием. Банки и страховые компании могут отказать в услугах из-за несоответствия документов реальному состоянию объекта.

Что делать перед покупкой

Запросить у продавца технический план и выписку из ЕГРН. Сравните указанные в них данные с фактическим состоянием дома.

Провести независимую экспертизу. Обратитесь к кадастровому инженеру или строительной экспертизе для оценки соответствия дома действующим нормам и выявления возможных нарушений.

Проверить историю прав на объект. Изучите документы, на основании которых возникло право собственности на дом, включая разрешения на строительство и акты ввода в эксплуатацию.

Запросить у продавца документы, подтверждающие законность реконструкции (если она проводилась), например, разрешение на реконструкцию и акт ввода в эксплуатацию.

Включить в договор купли-продажи условие о том, что продавец гарантирует соответствие дома заявленным характеристикам и несёт ответственность за возможные нарушения. Это позволит в будущем предъявить требования к продавцу, если возникнут проблемы.

Если расхождение выявлено после покупки

Если после покупки обнаружится, что дом не соответствует документам, можно предпринять следующие действия:

Обратиться в Росреестр с заявлением об исправлении ошибок в ЕГРН, если расхождение связано с технической ошибкой в реестре. Однако исправление возможно только при условии, что это не повлечёт прекращение, возникновение или переход зарегистрированного права.

В судебном порядке признать право собственности на объект в фактическом состоянии, если реконструкция была проведена с соблюдением строительных норм, но без оформления документов. Для этого потребуется доказать, что нарушения отсутствуют или могут быть устранены.

Расторгнуть договор купли-продажи, если расхождение является существенным нарушением условий договора. Согласно ст. 475 ГК РФ, покупатель вправе требовать расторжения договора, если недостатки объекта являются существенными (например, делают дом непригодным для проживания или требуют несоразмерных затрат на устранение).

Не забудьте, пожалуйста, прочитать личные сообщения от юристов на этом сайте (верхний правый угол экрана).

Здравствуйте. прежде чем купить этот дом. просите продавца внести изменения в техплан и Росреестр. С уважением! ☘

Здравствуйте. Нужно переделать техплан, и желательно, до покупки, поскольку в процессе эксплуатации могут возникнуть вопросы, где потребуется техническая документация (газификация, вопотребление, водоотведение). Техплан не стоит таких уж больших денег, вопрос почему продавец его не переделал, возможно есть какие-то нюансы (расчитан ли фундамент, есть ли разрешённое строительство на такой дом по землепользованию и т. д.)

Покупать такой дом без предварительной легализации второго этажа крайне рискованно. Настаивайте на том, чтобы продавец привел документы в порядок. Если это невозможно, откажитесь от сделки или существенно снизьте цену, осознавая все риски.