Как продать комнату в коммуналке, избежав права преимущественной покупки соседей?

Рискуете вы сильно в этом случае, если об этом узнают.

С уважением.

Цену для иных лиц, не выше, предложенной соседям выставлять придется, иначе оспорить могут

Рекомендуем действовать открыто: направить официальное уведомление соседям через нотариуса или ценным письмом с уведомлением о вручении. Если они откажутся покупать или не ответят в течение месяца, вы сможете продать комнату любому лицу по той же цене. Попытка обойти закон приведёт к судебным спорам, потере времени и денег.

Понимаю ваши эмоции, но то, что вы описываете — завышение цены и откат — это не обход закона, а прямая дорога к тому, чтобы сделка сорвалась, а соседи отсудили у вас комнату. Так рискованно.

Коротко о том, как накажут за вашу схему:

· Регистрация сделки встанет: Вы обязаны приложить к документам подтверждение, что соседи знали о продаже . Если Росреестр поймёт, что вы их не уведомляли, или заподозрит неладное, регистрацию приостановят или откажут .

· Соседи отберут комнату: У них есть 3 месяца после того, как они узнают о сделке (а они узнают), чтобы подать в суд и перевести права покупателя на себя . То есть вы продадите квартиру, а через месяц суд обяжет переписать её на соседей по той цене, что указана в договоре.

· Фиктивная цена — это уголовное дело: Сговор с покупателем, чтобы искусственно завысить цену в документах, а потом вернуть разницу, — это мошенничество (ст. 159 УК РФ). За такие фокусы можно получить реальный срок.

Как сделать всё законно и без контакта с соседями:

Вы имеете полное право не общаться с ними лично. Просто направьте каждому Заказное письмо с уведомлением о вручении по адресу квартиры .

· Они не откроют дверь? Письмо всё равно вернётся в отделение. Через 30 дней оно будет считаться вручённым (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Вы просто храните квитанцию и уведомление — это железное доказательство для суда, что вы всё сделали честно.

· Если они не выкупят: Ровно через месяц после отправки писем вы имеете полное право продавать комнату таджикской семье по реальной рыночной цене .

Ваша схема с завышением цены не только сломает сделку, но и подставит вас под уголовную статью. Давайте я лучше подскажу, как составить то самое письмо, чтобы оно прошло проверку в Росреестре?

Нет, так нельзя. Очень рискуете - сделку признают недействительной, вас обяжут вернуть деньги покупателю. А он, естественно, потребует вернуть всю сумму указанную в договоре.

Описанная вами схема является незаконной и влечет серьезные риски, вплоть до уголовной ответственности.

Почему это незаконно:

Притворная сделка. Указывая в договоре цену на 300-400 тыс. выше реальной с целью возврата разницы наличными, вы совершаете притворную сделку, прикрывающую другую (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Такая сделка ничтожна, и суд применит последствия: вернет все в исходное состояние .

Уклонение от налога. Занижение налогооблагаемой базы по НДФЛ (ст. 54.1 НК РФ) влечет доначисление налога, пеней и штрафа 20-40% от неуплаченной суммы.

Мошенничество (ст. 159 УК РФ). Если соседи докажут, что вы умышленно завысили цену, чтобы лишить их преимущественного права покупки, либо скрыли факт возврата части денег, возможна уголовная ответственность .

Что касается обхода права преимущественной покупки:

Собственники соседних комнат имеют преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Схемы с завышением цены и последующим возвратом разницы часто оспариваются через суд. Судья вправе признать договор купли-продажи недействительным (мнимой сделкой), после чего сделка с таджиками аннулируется .

Ваши действия, если соседи оспорят сделку:

Сосед подаст иск о переводе прав и обязанностей покупателя на себя (ст. 250 ГК РФ). Суд переведет права на соседа по цене, указанной в оспариваемом договоре с таджиками .

Таджики останутся без денег (вы их вернули наличными) и без квартиры.

Вас могут привлечь за дачу ложных показаний и мошенничество.

Никак не продать комнату в коммуналке, избежав права преимущественной покупки соседей