Имеет ли УК право выдавать ключи от котельной жильцам?

Здравствуйте, Людмила!

Постараюсь ответить на Ваш вопрос максимально понятно.

Я бы сказал так: управляющая компания (УК) не обязана массово раздавать ключи от бойлерной всем жильцам по первому требованию, но в отдельных ситуациях передать ключ конкретному человеку она может — и закон это не запрещает. Разбираю подробнее с нормами и практикой.

Статья 36 Жилищного кодекса РФ закрепляет, что помещения, где расположено общее имущество (в том числе бойлерная), принадлежат собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности. Но само по себе право собственности не означает автоматического права на ключ: владение общим имуществом реализуется через установленные правила, а не в индивидуальном порядке.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (утверждены постановлением Госстроя РФ № 170) прямо регламентируют хранение ключей. В них указано: один комплект ключей от технических помещений (подвалов, чердаков, технических подполий) должен храниться у дежурного диспетчера ОДС или в комнате техника-мастера УК, а второй — в одной из ближайших квартир. То есть закон допускает, что один из дубликатов есть у жильца, но не обязывает УК выдавать ключи всем желающим.

Верховный Суд РФ в Определении № АКПИ23-1131 от 29.02.2024 рассматривал административный иск о признании отдельных пунктов Правил № 170 недействующими в части, которая не включает собственников помещений в число лиц, у которых могут храниться ключи от технических и подвальных помещений. Суд отказал в иске, пояснив: эти нормы направлены на обеспечение надлежащего содержания дома, безопасности жильцов и сохранности общего имущества. Иными словами, Верховный Суд подтвердил: законодатель сознательно ограничил круг лиц, у которых могут быть ключи, чтобы не создавать рисков для безопасности и порядка.

Когда УК может пойти навстречу?

На практике ситуация не столь жёсткая. УК вправе передать ключ конкретному жильцу, если есть веская причина: например, в квартире этого собственника расположены узлы управления бойлерной, и ему нужен регулярный доступ для контроля или оперативного вмешательства при мелких неполадках. Но это именно право, а не обязанность УК.

Как действовать в вашей ситуации?

Не требуйте ключ как безусловное право. Лучше инициируйте диалог:

Объясните УК, зачем вам нужен доступ (например, вы заметили неполадку, или в вашей квартире находятся запорные устройства, или вы готовы взять на себя функцию контроля за конкретным участком).

Предложите оформить это официально: например, закрепить в договоре управления или протоколе общего собрания порядок доступа.

Если УК отказывает, попросите письменный мотивированный ответ — это пригодится, если решите обратиться в жилищную инспекцию или суд.

Важное предупреждение

Даже получив ключ, помните: вы не становитесь единоличным распорядителем помещения. Режим использования общего имущества определяется решениями общего собрания собственников, а доступ должен осуществляться с учётом прав и законных интересов других жильцов, требований пожарной безопасности и иных норм.

В общем, закон не запрещает передачу ключа в отдельных случаях, но и не делает это обязательным для УК. Всё решается через диалог и обоснование необходимости. Если диалог не сложится — фиксируйте ответы УК и при необходимости обращайтесь за защитой прав в надзорные органы.

Вот такая ситуация. Тут нужно действовать, сами понимаете, и все у Вас получится! Удачи и только удачи желаю Вам!

Доброе утро ,

Да, управляющая компания (УК) вправе передать ключи от бойлерной жильцам.

Согласно пункту 4.1.14 Правил эксплуатации жилфонда №170, входные двери в технические помещения (включая бойлерные) должны быть закрыты на замок. Ключи от таких помещений должны храниться:

в объединённой диспетчерской службе (ОДС) или в организации по обслуживанию жилищного фонда;

у жителей близлежащей квартиры.

О месте хранения ключей должна быть сделана соответствующая надпись на двери.

Если оба комплекта ключей находятся у управляющей организации, то она обязана передать один из них собственнику одной из ближайших к техническому помещению квартир. Это требование направлено на обеспечение доступа собственников к общедомовому имуществу для контроля за его состоянием и использованием.

Здравствуйте!

УК не обязана выдавать жильцам ключи от котельной. Это связано с тем, что котельная относится к техническому помещению, входящему в состав общего имущества многоквартирного дома.

Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда (утверждены постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170), входные двери в технические помещения (подвалы, техподполья) должны быть закрыты на замок. При этом один комплект ключей хранится в УК или в объединённой диспетчерской службе (ОДС), а второй — у жителя одной из ближайших квартир (о чём должна быть соответствующая надпись на двери).

Следовательно, ключевые комплекты ключей находятся у УК или у уполномоченного лица, а не у жильцов. УК обеспечивает безопасность и сохранность общего имущества, ограничивая доступ в технические помещения.

Да, УК обязана передать ключи от бойлерной (как и от любых помещений, входящих в состав общего имущества МКД) собственникам помещений, если такое решение принято общим собранием. Это прямо предусмотрено ч. 10 ст. 162 ЖК РФ и п. 27 Правил № 491.

Передача ключей возможна только по решению общего собрания собственников. УК не может отдать ключи по просьбе одного или нескольких жильцов – для этого нужно оформленное протоколом решение собрания.

Без решения собрания УК обязана хранить ключи у себя и обеспечивать доступ аварийных служб в любое время. Самовольная передача ключей – нарушение, за которое УК несет ответственность перед остальными собственниками.

Здравствуйте. Если все комплекты ключей находятся у управляющей организации, то она обязана передать один из них собственнику одной из ближайших к техническому помещению квартир. Это требование направлено на обеспечение доступа собственников к общедомовому имуществу для контроля за его состоянием.

При этом, управляющая компания вправе передать ключи от бойлерной жильцам.

Согласно пункту 4.1.14 Правил эксплуатации жилфонда №170, входные двери в технические помещения (включая бойлерные) должны быть закрыты на замок. Ключи могут храниться:

1)у жителей близлежащей квартиры

2)в объединённой диспетчерской службе или в организации по обслуживанию жилищного фонда

О месте хранения ключей для всех должна быть сделана соответствующая надпись на видном(доступном) месте.

Людмила, добрый день! Управляющая компания (УК) вправе передать жильцам ключи от бойлерной только при наличии на то правовых оснований и соблюдении требований безопасности и законодательства. Как правило, доступ к техническим помещениям (в том числе бойлерной) ограничен и предоставляется только специально уполномоченным лицам. Правовое обоснование:

Жилищный кодекс РФ (ст. 36, 161, 162): общее имущество многоквартирного дома, к которому относится бойлерная, находится в общей долевой собственности собственников помещений, но управление и обслуживание такого имущества осуществляет УК или ТСЖ.

Правила содержания общего имущества (Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491): технические помещения относятся к общему имуществу, однако доступ к ним регулируется правилами эксплуатации и безопасности. Требования пожарной и иной безопасности: доступ в бойлерную может быть ограничен из-за наличия опасного оборудования, что закреплено в технических регламентах и правилах (например, Федеральный закон от 21.12.1994 № 69-ФЗ "О пожарной безопасности").

Возможные варианты исхода:

Для собственников:

Если жильцы (например, через совет дома или общее собрание) приняли решение о необходимости доступа, УК может рассмотреть этот вопрос, но обязана учитывать требования безопасности. Доступ может быть предоставлен только ответственному лицу (например, председателю совета дома) по акту передачи ключей и с указанием ответственности.

Для УК:

Без решения общего собрания и без соблюдения требований безопасности передача ключей может рассматриваться как нарушение.

При аварийных ситуациях жильцы вправе требовать оперативного доступа УК или вызова аварийных служб, но не самостоятельного доступа.

Пошаговый алгоритм действий:

Провести общее собрание собственников и оформить решение о необходимости доступа к бойлерной (ст. 44–46 ЖК РФ).

Обратиться с протоколом в УК с просьбой предоставить ключи или назначить ответственное лицо. Уточнить у УК требования по безопасности и порядок допуска в бойлерную.

Заключить акт передачи ключей (если УК согласна), с указанием ответственного лица и условий доступа.

Соблюдать правила эксплуатации и безопасности в техническом помещении.

Значимые сроки:

Рассмотрение обращения в УК — до 30 дней (ст. 12 Закона о защите прав потребителей, ст. 165.1 ЖК РФ).

Документы:

Протокол общего собрания, заявление в УК, акт передачи ключей.

Орган/инстанция:

Управляющая компания, при споре — Государственная жилищная инспекция, суд.

Риски и последствия бездействия: Нарушение правил эксплуатации может привести к авариям, пожару, административной ответственности (ст. 7.22 КоАП РФ).

УК вправе отказать в передаче ключей без решения общего собрания или при отсутствии гарантий безопасности.

Итог:

Ключи от бойлерной могут быть переданы жильцам только по решению общего собрания и при соблюдении всех требований безопасности — в противном случае УК вправе отказать.

Согласно п. 3.4.5 постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», входные двери в технические помещения (подвалы, технические подполья) должны быть закрыты на замок. Ключи от них должны храниться в организациях по обслуживанию жилищного фонда, объединенной диспетчерской службе (ОДС) или у ответственных лиц (дворников, рабочих), проживающих в этих домах. На двери должна быть размещена специальная надпись о месте хранения ключей.

Решением Верховного Суда РФ от 29 февраля 2024 г. N АКПИ23-1131 подтверждено, что законодательство не предусматривает включение собственников помещений в число лиц, у которых могут храниться ключи от технических и подвальных помещений многоквартирного дома.

Котельные и иное инженерное оборудование являются объектами повышенной опасности. Их эксплуатация, ремонт и обслуживание должны производиться специализированными организациями или квалифицированным персоналом по утвержденным графикам (п. 5.4.13 постановления Госстроя РФ N 170). Свободный доступ посторонних лиц к такому оборудованию может создать угрозу безопасности жильцов и сохранности общедомового имущества.

Таким образом, управляющая компания не только не обязана, но и, исходя из требований безопасности и правил технической эксплуатации, не должна передавать ключи от котельной или иных технических помещений жильцам. Доступ в такие помещения должен быть обеспечен представителям обслуживающих организаций в любое время суток для проведения работ или ликвидации аварий.

Здравствуйте

Ваш вопрос касается правомерности передачи управляющей компанией (УК) ключей от котельной (бойлерной) жильцам многоквартирного дома. Для юридически обоснованного ответа необходимо обратиться к нормам Жилищного кодекса РФ, Правилам содержания общего имущества и подзаконным актам, регулирующим эксплуатацию тепловых энергоустановок.

Нет, УК не имеет права выдавать ключи от котельной (бойлерной) жильцам, не обладающим соответствующими допусками и квалификацией. Такая передача будет являться нарушением законодательства о безопасности теплоснабжения и эксплуатации опасных объектов. Однако есть исключения, связанные с формой управления домом (непосредственное управление или ТСЖ) и наличием специального разрешения.

Подробное правовое обоснование:

Правовой статус котельной/бойлерной. В соответствии с пунктом 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, внутридомовая система отопления, включающая котельные, бойлерные, тепловые пункты, является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Но это не означает, что любой собственник или жилец вправе свободно входить в это помещение и распоряжаться его оборудованием.

Обязанность УК по содержанию и безопасности. Согласно статье 161 Жилищного кодекса РФ, управляющая организация обязана обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, а также предоставление коммунальных услуг. Котельная является источником повышенной опасности. Эксплуатация тепловых энергоустановок и тепловых сетей регламентируется Приказом Минэнерго России от 24.03.2003 № 115 «Об утверждении Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок» (далее — Правила № 115). Пункт 1.1.1 Правил № 115 прямо указывает, что организации, эксплуатирующие тепловые энергоустановки, обязаны содержать их в исправном состоянии и обеспечить безопасность. УК как эксплуатант обязана иметь в штате ответственного за исправное состояние и безопасную эксплуатацию, либо заключить договор со специализированной организацией.

Требования к персоналу, допускаемому к оборудованию. Пункты 2.1.2, 2.1.3, 2.2.1 Правил № 115 устанавливают, что к обслуживанию тепловых энергоустановок допускаются лица, прошедшие медицинское освидетельствование, обучение по соответствующим программам, имеющие удостоверение о проверке знаний (аттестацию), а также прошедшие инструктаж. Жильцы, не являющиеся сотрудниками УК или специализированной организации, не имеют такого допуска. Передача им ключей без надлежащего обучения и аттестации создает риск аварии, ожогов, затопления, поражения током, а также нарушения режима теплоснабжения всего дома.

Ответственность за несоблюдение правил безопасности. Статья 9.11 Кодекса РФ об административных правонарушениях (КоАП РФ) предусматривает административную ответственность (штрафы) за нарушение правил эксплуатации тепловых энергоустановок, в том числе за допуск посторонних лиц к управлению ими. Если УК передаст ключи неаттестованному лицу, и произойдет авария (например, прорыв системы отопления с причинением ущерба имуществу или вреда здоровью), УК может быть привлечена к ответственности по статьям 1064, 1079 Гражданского кодекса РФ (ответственность за вред, причиненный деятельностью, создающей повышенную опасность). В уголовно-правовой перспективе возможна ответственность по статье 238 УК РФ (выполнение работ или оказание услуг, не отвечающих требованиям безопасности жизни и здоровья потребителей), если передача ключей привела к тяжким последствиям.

Исключения, когда передача ключей возможна (но строго формализована):

Форма управления — непосредственное управление (ст. 164 ЖК РФ). Если в доме менее 30 квартир и собственники приняли решение о непосредственном управлении, они сами отвечают за эксплуатацию общего имущества. В этом случае жильцы могут иметь доступ к котельной, но только если они прошли аттестацию и назначены ответственными за тепловые установки (что на практике крайне редко). При этом договоры на техническое обслуживание и аварийное обеспечение все равно должны быть заключены с ресурсоснабжающими или специализированными организациями.

ТСЖ или ЖСК. Если домом управляет товарищество собственников жилья (ТСЖ) или жилищный кооператив (ЖСК), то по решению правления может быть назначено ответственное лицо из числа членов ТСЖ, прошедшее соответствующее обучение и имеющее допуск. Ключи могут быть выданы этому конкретному уполномоченному лицу, а не всем жильцам.

Аварийная ситуация. В случае аварии (утечка газа, угроза взрыва, сильное задымление) любой жилец имеет право доступа к оборудованию для перекрытия вентилей, но это экстренная мера, а не право свободного доступа. УК обязана предоставить ключи аварийно-диспетчерской службе (или своим сотрудникам), а не жильцам.

Позиция судебной практики. Судебные инстанции (например, апелляционные определения судов общей юрисдикции по делам о надлежащем содержании общего имущества) подтверждают, что передача ключей от технических подвалов и котельных посторонним лицам является нарушением Правил № 491 и Правил № 115. Если жильцы самовольно установили замки или получили ключи, и это привело к невозможности осмотра, ремонта или ликвидации аварии, УК обязана принять меры для ограничения доступа (установка новых замков, обращение в суд). Право жильцов на доступ к общему имуществу (ч. 2 ст. 1, ч. 1 ст. 161 ЖК РФ) должно осуществляться только в присутствии представителя УК или эксплуатирующей организации и для целей контроля, но не для самостоятельного управления оборудованием.

Что делать, если УК предлагает передать ключи?

Потребовать письменный отказ. Если УК настаивает на передаче ключей жильцам без обучения, это является грубым нарушением. Вы вправе обратиться с жалобой в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) и Ростехнадзор (за нарушение правил эксплуатации тепловых установок).

Предложить альтернативу. Если жильцы хотят контролировать состояние котельной, не вступая в управление оборудованием, они могут войти в совет дома (ст. 161.1 ЖК РФ) и требовать от УК предоставления актов осмотра, проведения проверок. Также возможно заключение дополнительного соглашения с УК, по которому жильцы получают доступ в котельную строго в присутствии работника УК, имеющего допуск.

Опасность самодеятельности. Категорически не рекомендую принимать ключи и самостоятельно вмешиваться в работу котлов или бойлеров. Даже простое переключение режимов может привести к гидроудару, отключению всего дома от отопления, разрыву теплообменника и дорогостоящему ремонту, который будет взыскиваться с виновных жильцов.

Итоговый вывод:

Управляющая компания, выдающая ключи от котельной неаттестованным жильцам, нарушает Правила технической эксплуатации тепловых энергоустановок и Правила содержания общего имущества. Это чревато административной и гражданско-правовой ответственностью. Законный порядок доступа жильцов к котельной — только через представителя УК или специализированной организации, либо через назначенное и обученное лицо (при непосредственном управлении или в ТСЖ). Требуйте от УК соблюдения закона, а не передачи ключей «на ответственное хранение».

С уважением Светлана Б

Добрый день! Управляющая компания вправа, но не обязана отдавать жильцам ключи от бойлерной.

Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170 запрещает доступ посторонних лиц в технические помещения дома. Пункт 3.4.5 этого документа обязывает управляющую организацию держать входы в технические подполья и подвалы замкнутыми на замок.

Пункт 5.1.2 этого же постановления требует закрывать на замок помещения тепловых пунктов и бойлерных. Вход туда разрешен исключительно обслуживающему персоналу. Подобные требования содержатся в Постановлении Правительства РФ от 16 сентября 2020 года № 1479. Согласно пункту 18 данных правил противопожарного режима, запрещается держать открытыми двери технических помещений и передавать ключи лицам, не являющимся сотрудниками обслуживающих организаций.

Бойлерная относится к общему имуществу собственников по статье 36 Жилищного кодекса РФ, но она является объектом повышенной опасности с инженерными сетями под давлением и высокой температурой. Управляющая компания несёт полную ответственность за безопасность граждан по статье 161 Жилищного кодекса РФ. Выдача ключей жильцам нарушает правила технической эксплуатации и создает угрозу аварий. При возникновении чрезвычайной ситуации или травмировании человека из-за свободного доступа к оборудованию руководству управляющей компании грозит уголовная ответственность по статье 238 Уголовного кодекса РФ за оказание услуг, не отвечающих требованиям безопасности.

Здравствуйте.

Если под "бойлерной" имеется в виду техническое помещение многоквартирного дома, относящееся к общему имуществу собственников, то управляющая компания не вправе бесконтрольно передавать ключи любому жильцу для постоянного пользования, поскольку она обязана обеспечивать надлежащее содержание и безопасность общего имущества.

Вместе с тем прямого запрета на передачу ключей уполномоченному лицу из числа собственников законом не установлено. Например, по решению общего собрания собственников или для выполнения определенных функций ключи могут находиться у председателя совета дома либо иного ответственного лица.

Следует учитывать, что бойлерная относится к техническим помещениям, где может находиться инженерное оборудование дома. Доступ в такие помещения обычно ограничивается из соображений безопасности и сохранности оборудования.

Правовое регулирование содержится в статье 36 Жилищного кодекса РФ, согласно которой технические помещения и инженерное оборудование относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, а управление таким имуществом осуществляется в установленном законом порядке.

Если уточните, для каких целей управляющая компания хочет передать ключи жильцам и о каком именно помещении идет речь, можно оценить ситуацию более предметно.

Здравствуйте!

Смотрите, котельная в многоквартирном доме (МКД) относится к общему имуществу собственников помещений в доме согласно пп. «а» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

В состав общего имущества включаются помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование.

Согласно ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в доме, решение вопросов пользования этим имуществом.

Также, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ устанавливает, что при выборе в качестве способа управления МКД управляющей компании именно она несёт ответственность за оказание услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества.

Согласно п. 11 Правил № 491, содержание общего имущества включает в том числе обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации.

В законодательстве РФ нет прямого запрета на то, чтобы УК выдавала ключи от котельной жильцам.

При этом решение этого вопроса зависит от нескольких обстоятельств:

1) Решение собственников помещений в МКД. Так как котельная является общим имуществом, вопросы владения, пользования и распоряжения им должны решаться собственниками помещений в доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ). Если на Общем собрании собственников было принято решение о предоставлении ключей жильцам, УК может действовать в соответствии с этим решением.

2) Требования безопасности. Котельная это объект, который может представлять потенциальную опасность (особенно если в ней используется газовое оборудование, котлы и т.д.). Доступ в такие помещения должен регулироваться с учётом требований промышленной безопасности, правил эксплуатации объектов теплоснабжения и теплопотребляющих установок (например, Правил, утверждённых приказом Минэнерго РФ от 14.05.2025 № 511).

Указанные документы устанавливают обязательные требования к безопасной эксплуатации таких объектов, включая контроль за доступом к ним.

3) Внутренние документы УК и договор управления. Условия доступа к общему имуществу могут быть прописаны в договоре управления МКД или иных внутренних документах УК. Если в них есть ограничения на выдачу ключей жильцам, УК вправе их придерживаться.

4) Решение ответственного за безопасную эксплуатацию. В соответствии с п. 7 Правил технической эксплуатации объектов теплоснабжения и теплопотребляющих установок, в эксплуатирующей организации должен быть назначен ответственный за исправное состояние и безопасную эксплуатацию объектов. Ответственный вправе определять порядок доступа к котельной с учётом требований безопасности.

УК вправе отказать в выдаче ключей, если это противоречит:

требованиям безопасности (например, если доступ в котельную может привести к аварии или другим рискам);

решению собственников помещений в МКД, если такое решение было принято;

внутренним документам УК или договору управления;

положениям нормативных актов, регулирующих эксплуатацию подобных объектов.

Рекомендации:

Обратитесь в УК с официальным запросом, в котором изложите свою просьбу и причины, по которым Вам необходим доступ.

Уточните, есть ли в договоре управления или внутренних документах УК ограничения на выдачу ключей.

Если УК отказывает, запросите письменное обоснование отказа.

В случае спора можете обратиться к собственникам помещений в МКД для обсуждения вопроса на общем собрании, в ГЖИ, а также в суд.

Правовое обоснование: ст. 20, 30, 36, 161, 162 ЖК РФ, пп. «а» п. 2, п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, п. 7 Правил, утверждённые Приказом Минэнерго РФ от 14.05.2025 № 511

Здравствуйте!

УК не вправе просто раздать ключи от бойлерной всем жильцам для свободного входа. Один ключ может храниться у конкретного жильца ближайшей квартиры, но это именно хранение ключа и организованный доступ, а не право жильцов самостоятельно заходить в бойлерную и трогать оборудование.

Если бойлерная обслуживает дом, она относится к общему имуществу. Пункт 2 Правил № 491 прямо относит к общему имуществу помещения с инженерным оборудованием, “включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование”. Статья 36 ЖК РФ говорит: “Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество”. Но из этого не следует, что каждый жилец может свободно входить в техническое помещение.

По ключам есть специальная норма. Пункт 4.1.14 Правил № 170 устанавливает: “входные двери в техподполье, подвал должны быть закрыты на замок, ключи должны храниться в объединенной диспетчерской службе или в организации по обслуживанию жилищного фонда и у жителей близлежащей квартиры”. Пункт 3.4.5 этих же Правил также требует: “Входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок”, а “о месте хранения делается специальная надпись на двери”.

Поэтому ключ у жильца возможен, но не у всех подряд. Это должен быть ответственный хранитель, лучше по акту: от какого помещения ключ, кто хранит, где ключ находится, для каких случаев используется.

При этом бойлерная не является обычным подсобным помещением. Статья 161 ЖК РФ требует, чтобы управление домом обеспечивало “благоприятные и безопасные условия проживания граждан” и “постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования”. Пункт 10 Правил № 491 требует содержать общее имущество так, чтобы обеспечивалась “безопасность для жизни и здоровья граждан” и “сохранность имущества физических или юридических лиц”.

Эксплуатировать оборудование жильцы без допуска не вправе. Пункт 50 Правил Минэнерго № 511 говорит: “Эксплуатацию объектов теплоснабжения и теплопотребляющих установок должен осуществлять персонал эксплуатирующей организации, прошедший проверку знаний настоящих Правил”. Пункт 86 этих Правил требует допуск к самостоятельной работе только после “инструктажей, проверки знаний” и оформления допуска документом организации.

Значит, даже если ключ Вам передали, это не дает права крутить задвижки, запускать насосы, менять режимы, вмешиваться в автоматику или обслуживать оборудование. За это отвечает УК или специализированная организация.

Верховный Суд РФ в решении от 29.02.2024 № АКПИ23-1131 подтвердил законность правил о закрытых технических помещениях и хранении ключей, указав, что они направлены на “обеспечение надлежащего содержания многоквартирного дома, безопасности жизни и здоровья граждан, а также сохранности общего имущества”.

Таким образом, УК может передать ключ жильцу только как ответственному хранителю, с понятным порядком доступа. Раздать ключи всем жильцам или передать их для самостоятельного обслуживания бойлерной УК не вправе.

Вам лучше просить УК не просто “дать ключ”, а письменно установить порядок доступа: кто хранит ключ, где это указано на двери, как попасть в помещение при аварии, как собственники могут осмотреть бойлерную для контроля и кто из специалистов присутствует. Если УК отдает ключи без акта и фактически перекладывает на жильцов ответственность за оборудование, принимать такие ключи рискованно.

Здравствуйте. В соответствии со ст. 36 ЖК РФ бойлерная относится к общему имуществу всех собственников. И вы имеет право владеть и пользоваться, но в соответствии с ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ управляющая компания несёт ответственность и обязана гарантировать безопасность здания, жизнь людей и сохранность оборудования.

В соответствии с п. 3.4.5 и п. 4.1.14 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда свободный вход в бойлерную запрещён, но собственники могут в присутствии сотрудников УК заходить туда для контроля работы.

А ключи в соответствии с п. 4.1.14 Правил № 170 должны находиться в ОДС или УК, а дубликат у жителей близлежащей квартиры. Это незаконно, в случае, если УК раздаст ключи всем.

Здравствуйте Люда

Один комплект ключей от бойлерной должен находиться у одного из собственников, ближайших к техническому помещению квартир в МКД.

____

Бойлерная — это техническое помещение, предназначенное для размещения оборудования, которое обеспечивает горячее водоснабжение или отопление здания, может быть расположено в подвальном помещении.

___

По данному вопросу даны разъяснения в Письме Отдела управления жилищным фондом и предоставления коммунальных услуг Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России от 7 июня 2021 г. N 13759-ОГ/04, а именно: Частью 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и пунктами 2, 5, 6, 7 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, определен состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме

___

Согласно пункту 4.1.14 Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (с изм. от 22.06.2022) "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" , входные двери в техподполье, подвал должны быть закрыты на замок, ключи должны храниться в объединенной диспетчерской службе (ОДС) или в организации по обслуживанию жилищного фонда и у жителей близлежащей квартиры (о чем должна быть соответствующая надпись).

Таким образом, вышеуказанными пунктами Правил N 170 установлено, что один комплект ключей от технических помещений должен храниться у жителей одной из ближайших квартир.

В случае, если оба комплекта ключей находятся у управляющей организации, то она обязана передать один из них собственнику одной из ближайших к техническому помещению квартир

___

Консультация подготовлена юристом 9111.ru М.Н.Абаевой. Желаю благ.

Согласно статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, управляющая компания обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, а также ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников, в случае изменения способа управления домом или выбора непосредственного способа управления.

Это означает, что если жильцы принимают решение о смене управляющейющей компании или выбирают непосредственное управление, они имеют право на получение ключей от бойлерной, которая является частью общего имущества.

В то же время, если управляющая компания не выполняет свои обязательства по передаче ключей, это может быть расценено как воспрепятствование деятельности по управлению многоквартирным домом. В

таком случае, согласно статье 7.23.2 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ), на управляющую компанию может быть наложен административный штраф

Управляющая компания обязана передать ключи от бойлерной собственникам (или их представителям), так как это помещение входит в состав общего имущества дома. Жильцы имеют полное право на доступ к этому помещению.

Бойлерная (помещение с оборудованием для нагрева воды) относится к техническим подвалам, где находится инженерное оборудование. Согласно Правил № 491 и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, такие помещения принадлежат всем собственникам квартир на праве общей долевой собственности .

Закон прямо обязывает управляющую организацию передать ключи от помещений, входящих в состав общего имущества (включая бойлерные, электрощитовые и т.д.). Это закреплено в ст. 162 Жилищного кодекса РФ . Более того, при смене управляющей компании старая УК обязана передать ключи новой организации или одному из собственников .

Отказ УК предоставить доступ к общему имуществу неправомерен. Собственники не должны находиться в зависимости от сотрудника компании, чтобы попасть в собственное помещение. Рекомендую действовать следующим образом:

Составьте письменное заявление на имя руководителя УК в двух экземплярах. На вашей копии они должны поставить отметку о входящем номере и дате. В заявлении укажите, что вы требуете передать ключи от бойлерной на ответственное хранение и для свободного доступа собственников.

Если УК ответит отказом или проигнорирует требование, подайте жалобу в Государственную жилищную инспекцию. Это главный контролирующий орган в сфере ЖКХ.

В крайнем случае, собственники вправе обратиться в суд с иском об обязании УК передать ключи от помещений общего пользования .

Согласно Жилищному кодексу РФ, котельная относится к общему имуществу многоквартирного дома (ст. 36 ЖК РФ). Управляющая компания (УК) обязана обеспечивать надлежащее содержание и безопасную эксплуатацию этого имущества. Выдача ключей от котельной жильцам не предусмотрена законом и может создавать угрозу безопасности (риск аварий, травм, неправильной эксплуатации оборудования). УК может передать ключи только лицам, имеющим соответствующую квалификацию и допуск (например, сотрудникам обслуживающих организаций) или по решению общего собрания собственников, если это необходимо для доступа к инженерным системам (например, при аварии). Однако в стандартной ситуации УК не имеет права раздавать ключи от котельной всем жильцам. Если УК уже выдала ключи, это может быть нарушением правил содержания общего имущества. Рекомендуется обратиться в жилищную инспекцию или потребовать от УК обеспечить контроль доступа.

Статья 36 Жилищного кодекса РФ закрепляет, что помещения, где расположено общее имущество (в том числе бойлерная), принадлежат собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности. Но само по себе право собственности не означает автоматического права на ключ: владение общим имуществом реализуется через установленные правила, а не в индивидуальном порядке.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (утверждены постановлением Госстроя РФ № 170) прямо регламентируют хранение ключей. В них указано: один комплект ключей от технических помещений (подвалов, чердаков, технических подполий) должен храниться у дежурного диспетчера ОДС или в комнате техника-мастера УК, а второй — в одной из ближайших квартир. То есть закон допускает, что один из дубликатов есть у жильца, но не обязывает УК выдавать ключи всем желающим.

Резюме: УК не имеет права выдавать ключи от котельной жильцам без особых оснований (решение собрания, аварийная ситуация). Хранить ключи должна УК или уполномоченные лица.

Здравствуйте !

В данном конкретном Вашем случае, котельная относится к общему имуществу многоквартирного дома (ст. 36 ЖК РФ) и управляющая компания обязана обеспечивать надлежащее содержание и безопасную эксплуатацию этого имущества.О месте хранения ключей должна быть сделана соответствующая надпись на двери.

Таким образом, с юридической точки зрения, управляющая компания (УК) не обязана массово раздавать ключи от бойлерной всем жильцам по первому требованию.

В случае нарушения прав, необходимо направить жалобу в Прокуратуру, для проведения проверки за незаконные действия, самоуправство и привлечение виновных лиц к ответственности (ст.10 Федерального Закона "О прокуратуре Российской Федерации" от 17.01.1992 N 2202-1).

Рад был помочь !

Здравствуйте. Всё зависит от того, как "далеко" расположена Ваша квартира от "бойлерной". Дело в следующем. Этот объект по смыслу требований ст. 36 ЖК РФ, относится к общему имуществу всех собственников МКД, но согласно ст. 161 ЖК РФ, надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в МКД должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе с соблюдением требований к надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасности жизни и здоровья граждан. В свою очередь, как предусмотрено п. 4.1.14 "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (с изм. от 22.06.2022), входные двери в техподполье, подвал должны быть закрыты на замок, ключи должны храниться в объединенной диспетчерской службе или в организации по обслуживанию жилищного фонда и у жителей близлежащей квартиры (о чем должна быть соответствующая надпись). Таким образом, если Ваша квартира является близлежащей к этому помещению, ключи могут быть Вам переданы на хранение, но исключается возможность хранения ключей у всех абсолютно без исключения собственников квартир в МКД.