Можно ли продать квартиру с маткапиталом после покупки новой, а не одновременно?

Здравствуйте. Органы опеки, как правило, разрешают продажу квартиры с использованием материнского капитала только при условии одновременной покупки новой квартиры (в одном договоре или сделками, связанными по времени), чтобы дети не остались без жилья. Продажа «до покупки» теоретически возможна, но для этого нужно предоставить в опеку предварительный договор купли-продажи новой квартиры или документально подтвердить, что новая квартира уже приобретается и дети будут обеспечены не хуже. Нотариус не даст согласие на сделку, противоречащую условиям опеки — он действует строго в рамках разрешения органа опеки. Если опека установит порядок «только одновременно», нотариус не вправе его нарушить и удостоверить продажу без одновременной покупки. Рекомендую вам обратиться в опеку с полным пакетом документов на обе квартиры и просить разрешение именно на одновременную сделку — это наиболее простой и законный путь.

Пока не будет согласия от органа опеки, про сделку забудьте.

Если не будете нарушать права детей, будет добро.

В квартире сперва надо выделить доли детям и только затем продать квартиру, но здесь другой момент. Надо в новом жилье выделить доли детям, иначе получается ухудшение жилищных прав детей при продаже квартиры, они именно так и будут считать.

Да, опека может разрешить продажу после покупки, но это сложнее и требует убедительных доказательств. Нотариус без разрешения опеки сделку не оформит. Рекомендую обратиться к юристу для подготовки документов.

Здравствуйте.

Чаще всего опека не одобряет схему «сначала продать, потом купить». Её главная задача — гарантировать, что права ребёнка не пострадают. Если продать квартиру первой, а с покупкой новой возникнут сложности (например, продавец новой квартиры передумает, или цена на рынке изменится), ребёнок рискует остаться без жилья взамен проданного. Поэтому опека в большинстве случаев требует одновременности: чтобы сделки по продаже старой и покупке новой квартиры проходили параллельно. Так сразу видно, что взамен детской доли в одной квартире ребёнок получает равноценную (или лучшую) долю в другой.

Но это не жёсткое правило для всех случаев. В отдельных ситуациях опека может пойти навстречу. Например, если вы сможете убедительно доказать, что новая квартира уже полностью готова, права на неё надёжно закреплены (например, есть предварительный договор с жёсткими условиями, или дом уже введён в эксплуатацию), и есть чёткий финансовый план, минимизирующий риски. Иногда опека разрешает схему с отсрочкой, если вместо выделения доли в новой квартире вы предложите зачислить денежную компенсацию от продажи детской доли на специальный банковский счёт ребёнка (часто это допустимо, если у ребёнка есть другое жильё, где он фактически проживает). Обратитесь в опеку заранее, уже с проектом сделки. Специалисты оценят вашу ситуацию и сразу скажут, какой вариант они готовы одобрить.

Нотариус не удостоверит такую сделку. По закону сделки с долями несовершеннолетних обязательно подлежат нотариальному удостоверению. При этом нотариус не просто ставит печать — он обязан проверить, есть ли предварительное разрешение органа опеки, и убедиться, что условия сделки в точности соответствуют тому, что опека одобрила. Если опека не дала добро на разнесённые во времени продажу и покупку, нотариус откажет в удостоверении договора. Более того, если вы попытаетесь оформить сделку вразрез с условиями разрешения опеки (или без него), это серьёзный риск: впоследствии такую сделку могут оспорить, и её признают недействительной.

С уважением.

Одновременная сделка продажа и покупка это наиболее безопасный вариант. Опека обычно требует, чтобы вы одновременно продали старую квартиру и купили новую, так как это гарантирует, что дети не останутся без жилья.