Можно ли подать в суд из-за несоответствия площади квартиры по реновации?

Здравствуйте

По общему правилу Вы можете подать в суд (ст.131-132 ГПК РФ) после получения документов БТИ, если фактическая площадь квартиры существенно отличается от указанной в договоре.

Согласно ст. 555 ГК РФ, цена в договоре продажи недвижимости устанавливается за единицу площади или за объект в целом. Если площадь меньше, вы вправе требовать соразмерного уменьшения цены (ст. 475 ГК РФ).

Также применим Закон «О защите прав потребителей» (ст. 18) – вы можете требовать устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены или расторжения договора.

И документы БТИ они являются официальным подтверждением фактической площади. После их получения сравните данные с договором. Если расхождение составляет более 1-2% (или более 1 кв. м в зависимости от условий договора), это существенное нарушение.

В случае нарушения Ваших прав необходимо незамедлительно обратиться с жалобой в Прокуратуру для проведения проверки за незаконные действия и самоуправство и привлечения виновных лиц к ответственности (ст.10 ФЗ о прокуратуре РФ).

В противном случае Вы вправе обжаловать незаконные действия из за реновации и решать в судебном порядке (ст.218 КАС РФ).

Всего доброго!

Здравствуйте, да можете.

Нарушение принципа равноценности — новая квартира имеет меньшую общую или жилую площадь, расположена в менее престижном районе, на неудобном этаже.

Закон города Москвы от 1 июля 2017 года № 14 «О дополнительных гарантиях для жителей города Москвы при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» является основополагающим документом. Он определяет:

Порядок включения домов в программу

Порядок оценки и предоставления жилья

Согласно положениям Закона г. Москвы от 17.05.2017 N 14 "О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве" (статья 4):

«1. Собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, подлежащих реновации, и гражданам, занимающим жилые помещения в многоквартирных домах, подлежащих реновации, по договорам социального найма, освобождающим такие жилые помещения, в целях обеспечения их жилищных прав взамен таких жилых помещений бесплатно предоставляются равнозначные жилые помещения.

2. Под равнозначным жилым помещением в настоящем Законе понимается жилое помещение, одновременно соответствующее следующим требованиям:

1) жилая площадь и количество комнат в таком жилом помещении не меньше соответственно жилой площади и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения».

Аналогичные требования к характеристикам помещений содержатся в Постановлении Правительства Москвы от 01.08.2017 N 497-ПП "О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве" (пункт 4.3.), а на федеральном (российском, а не московском уровне законодательства) - в Законе РФ «О статусе столицы» (ст. 7.3 этого Закона).

Здравствуйте! Да, вы можете подать в суд, но перспективы дела зависят от того, какая именно площадь оказалась меньше — жилая или общая, и что конкретно написано в вашем договоре. В делах по реновации есть важные нюансы, которые отличают их от обычных споров с застройщиками по ДДУ.

1. Что гарантирует закон о реновации? Согласно ст. 7.3 Закона РФ от 15.04.1993 № 4802-1 (о статусе столицы), вам обязаны предоставить равнозначную квартиру. Это значит: Жилая площадь (суммарный метраж комнат без кухни, коридора и санузла) и количество комнат должны быть не меньше, чем в вашей старой квартире. Общая площадь новой квартиры в любом случае будет больше старой (за счет более просторной кухни, прихожей и санузла).

2. В каких случаях суд встанет на вашу сторону? Подать иск имеет смысл, если документы БТИ (технический план) подтвердят один из следующих фактов: Жилая площадь комнат оказалась меньше, чем была в вашей сносимой пятиэтажке. Это прямое нарушение закона. Вы сможете через суд требовать либо замены квартиры, либо выплаты денежной компенсации за недостающие жилые метры.

Фактическая площадь меньше, чем заявлено в подписанном договоре. Если в договоре мены / купли-продажи Фонд реновации указал, например, общую площадь 58 кв.м, а БТИ насчитало только 54 кв.м — это нарушение условий договора. Вы имеете право требовать компенсацию за разницу в метрах на основании ст. 15 и ст. 475 Гражданского кодекса РФ (передача товара ненадлежащего качества).

3. Когда судиться бесполезно? Если вам визуально кажется, что квартира маленькая, но обмеры БТИ покажут, что: Жилая площадь хотя бы на 10 см² превышает старую. Общая площадь совпадает с той, что написана в вашем договоре.

В такой ситуации суд откажет, так как закон формально соблюден, а визуальное ощущение тесноты часто связано с геометрией комнат или высотой потолков.

Алгоритм действий:

Не делайте ремонт. До получения официальных обмеров не возводите и не сносите стены, чтобы не изменить параметры квартиры. Получите официальные документы. Дождитесь официального технического плана БТИ. Если сомнения останутся, вы имеете право нанять независимого кадастрового инженера, который проведет повторный сертифицированный замер.

Направьте претензию. При обнаружении реальной нехватки метров (относительно договора или старой квартиры), отправьте письменную досудебную претензию в Московский фонд реновации и Департамент городского имущества (ДГИ).

Обратитесь в суд. Если ведомства откажутся добровольно выплатить компенсацию за недостающие метры, подавайте иск в районный суд по месту нахождения квартиры.

Здравствуйте!

Смотрите, Вы можете подать в суд исковое заявление.

Факт подписания договора не лишает Вас права оспорить его условия, если после получения документов из БТИ Вы убедились, что метраж действительно не соответствует тому, на что вы рассчитывали.

Основной упор в иске: ст. 7.3 Закона РФ от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации».

В в норме указано понятие «равнозначное жилое помещение».

По закону оно должно одновременно соответствовать нескольким требованиям:

жилая площадь и количество комнат в новой квартире не меньше, чем в той, что Вы освобождаете;

общая площадь новой квартиры превышает общую площадь старой;

жильё соответствует стандартам благоустройства и имеет улучшенную отделку;

дом расположен в том же районе (с оговоркой для некоторых округов).

Если после сверки с техпаспортом БТИ Вы видите, что, например, общая площадь новой квартиры оказалась меньше, чем в старой, или жилая площадь/число комнат сократились это основание говорить о нарушении принципа равнозначности.

А значит, есть правовой повод для спора в суде.

План действий:

1. Сравните документы. Возьмите проект договора (или сам подписанный договор), где была прописана одна площадь, и сравните с выпиской из ЕГРН или техпаспортом БТИ. Чётко зафиксируйте расхождения: на сколько метров, какая именно площадь (общая или жилая) не совпала.

2. Попробуйте досудебное урегулирование. Перед судом направьте в адрес контрагента (часто это Московский фонд реновации или уполномоченный орган) письменную претензию. В ней изложите суть разногласий и предложите вариант решения: например, замену квартиры на другую, равнозначную по всем параметрам, или иной компромисс. Иногда это помогает решить вопрос без суда.

3. Если досудебный порядок не сработал, выходите с иском в суд. В исковом заявлении требуйте признать условие о площади недействительным (или весь договор в части этого условия) и обязать предоставить равнозначное жильё.

В суде предстоит доказать, что предложенный вариант нарушает закон о равнозначности. Скорее всего, понадобится судебная строительно-техническая или оценочная экспертиза, которая подтвердит расхождения и их значимость.

Дополнительно:

Не путайте «равнозначность» с «улучшением». Иногда новая квартира объективно просторнее по общей площади, но, например, комнат стало меньше. Суд будет смотреть на совокупность параметров, а не только на цифру в квадратных метрах.

Учтите, что в договоре могли быть оговорки (например, про «примерную» площадь или учёт перепланировки). Юрист например поможет Вам разобрать, не лишают ли такие формулировки смысла Вашего иска.

Есть также альтернативный вариант: если расхождение в площади небольшое и Вам принципиально получить именно эту квартиру, закон позволяет в рамках программы реновации оформить доплату за «лишние» метры (или, наоборот, получить компенсацию, если новая квартира объективно меньше).

Но это уже вопрос переговоров, а не спора о нарушении прав.

Правовое обоснование: статья 7.3 Закона РФ от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации», ст. 56, 79, 131-132 ГПК РФ, ст. 12, 15, 151 ГК РФ

После получения документов из БТИ, в которых будет указан фактический метраж квартиры, сравните его с метражом, указанным в договоре. Если разница существенная, это может быть основанием для обращения в суд.

Согласно статье 32.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, при осуществлении комплексного развития территории жилой застройки, если условия договора не соответствуют фактическим характеристикам квартиры, вы имеете право на защиту своих прав.

В соответствии с Кодексом административного судопроизводства РФ (статья 245), вы можете подать административное исковое заявление в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно о несоответствии характеристик. Если срок пропущен по уважительной причине, его можно восстановить через суд.

Для подачи иска вам понадобятся:

- Договор на новую квартиру.

- Документы из БТИ с указанием фактического метража.

- Любые другие доказательства, подтверждающие ваши слова (например, фотографии, свидетельские показания).

Подготовьте исковое заявление, в котором укажите все факты и обстоятельства, а также ваши требования (например, о пересмотре условий договора или компенсации).

Здравствуйте!

Да, подать в суд можно. Получение документов из БТИ — как раз тот момент, когда становится ясно, есть ли реальное расхождение, и появляется основание для спора. Но чтобы иск был обоснованным, важно разобраться в деталях. Я подскажу, как действовать, чтобы повысить шансы на успех.

Согласно ст. 555 ГК РФ, цена в договоре продажи недвижимости устанавливается за единицу площади или за объект в целом. Если площадь меньше, вы вправе требовать соразмерного уменьшения цены (ст. 475 ГК РФ).

Кроме того, принятие недвижимости само по себе не лишает вас права заявлять требования, так как по п. 2 ст. 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, не освобождает другую сторону от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства.

Также применим Закон «О защите прав потребителей» (ст. 18) – вы можете требовать устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены или расторжения договора.

С чего начать

Не спешите с иском сразу после получения бумаг. Сначала проведите анализ:

Сравните цифры. Возьмите договор (мены, соцнайма или иной, на основании которого вы получили квартиру) и выписку из БТИ (технический паспорт, экспликацию). Посмотрите не только общую площадь, но и разбивку по помещениям. Иногда проблема не в общей цифре, а в том, что жилая площадь уменьшилась, хотя общая выросла за счёт кухни или коридора.

Проверьте условия договора. Часто в документах прописывают «допустимый порог» расхождений (например, отклонение до 0,5 или 1 кв. м не влечёт перерасчёта). Если расхождение в пределах такого лимита — суд, скорее всего, не увидит нарушения. Также важно, есть ли в договоре механизм взаиморасчётов при разнице в площади.

Подумайте о причинах. Разница может возникнуть не из-за ошибки, а из-за особенностей замера: например, БТИ по-своему учло лоджию (с понижающим коэффициентом), а в проекте её считали иначе. Или в проектную документацию изначально внесли округления. Это не всегда нарушение, но требует разбора.

Как строить позицию в суде

Если вы видите реальное нарушение (например, жилая площадь по закону должна быть не меньше, чем в старой квартире, а стала меньше, и в договоре нет оговорки о таком снижении), в иске можно потребовать:

признать условие договора в части определения площади недействительным;

обязать произвести перерасчёт и вернуть часть денег;

взыскать компенсацию.

Ключевой момент: в суде вам понадобятся доказательства. Часто назначают судебную строительно-техническую экспертизу. Эксперт выйдет на объект, проверит замеры БТИ, проанализирует проектную документацию и даст заключение: была ли ошибка при замере, соответствует ли фактическая площадь условиям договора и нормам закона. Именно такое заключение обычно становится решающим аргументом.

Практический маршрут

Получите документы из БТИ.

Проведите первичный анализ с юристом, который специализируется на спорах в сфере недвижимости или реновации. Он поможет понять, есть ли перспективные основания.

Если юрист видит нарушение — направьте досудебную претензию стороне, с которой заключён договор (это может быть Фонд реновации, Департамент городского имущества или застройщик, если дом возводился по ДДУ). Часто вопрос удаётся решить без суда.

Если ответа нет или он отрицательный — подавайте иск.

Важное предупреждение

Не подписывайте акт приёма-передачи, пока не разберётесь в расхождениях. Подпись иногда трактуют как согласие с зафиксированными в акте параметрами. Если есть сомнения — в акте можно сделать отметку о несогласии и указать, в чём именно.

В общем, путь возможен, но успех зависит от деталей вашего договора и результатов экспертизы. Советую не затягивать и проконсультироваться со специалистом как можно скорее — он поможет собрать доказательную базу и выстроить стратегию. Удачи в решении вопроса!

Добрый день! Да, вы имеете право обратиться в суд после получения документов из БТИ, если фактический метраж окажется меньше заявленного. Подписание договора на квартиру не лишает вас права защищать свои интересы, так как вы заявляете о несоответствии качества объекта и нарушении условий программы.

Правовые основания для обращения в суд

Собственник имеет право на получение равнозначного жилья с жилой площадью не менее старой согласно статье 7.3 Закона РФ от 15.04.1993 № 4802-1.Общая площадь новой квартиры по закону о реновации должна превышать общую площадь освобождаемого жилья.

Защита прав граждан при предоставлении несоответствующего жилья гарантируется Гражданским процессуальным кодексом РФ.

Подписанный договор можно оспорить или потребовать компенсацию за недостающие метры на основании статьи 12 ГК РФ.

Важные действия до подачи иска в суд

Дождитесь официального технического плана или выписки из ЕГРН с обмерами БТИ.

Закажите независимую строительно-техническую экспертизу для точного расчета площади, если не доверяете БТИ.

Направьте официальную письменную претензию в Московский фонд реновации или Департамент городского имущества.

Сохраните копию договора и ордера на осмотр квартиры с вашими первыми замечаниями.

Требуйте соразмерного уменьшения стоимости или выплаты денежной компенсации за недостающие квадратные метры.

------------------------------------------------------------

Статья 7.3 Закона РФ от 15.04.1993 № 4802-1 гарантирует предоставление равнозначного жилого помещения, статья 7.3 запрещает уменьшение жилой площади и количества комнат по сравнению со старой квартирой.

Закон города Москвы от 17.05.2017 № 14 гарантирует превышение общей площади новой квартиры над старой.

Постановление Правительства Москвы от 08.08.2017 № 517-ПП утверждает стандарты благоустройства и требования к домам реновации.

Статья 15 Жилищного кодекса РФ определяет правила подсчета общей площади жилого помещения.

Статья 557 Гражданского кодекса РФ даёт право требовать возмещения при передаче недвижимости ненадлежащего качества.

Статья 475 Гражданского кодекса РФ позволяет требовать соразмерного уменьшения цены при нарушении требований к качеству.

Статья 12 Гражданского кодекса РФ закрепляет ваше право на защиту интересов путем восстановления положения, существовавшего до нарушения.

Статья 3 Гражданского процессуального кодекса РФ гарантирует право на обращение в суд за защитой нарушенных прав.

Статья 79 Гражданского процессуального кодекса РФ обязывает суд назначить независимую экспертизу при спорах о площади.

это Ваше право -ст 131-132 ГПК РФ в помощь и заявить это можно и до получения БТИ

Здравствуйте!

Можете. Вы имеете полное право обратиться в суд, даже если уже подписали договор мены или купли-продажи.

Согласно ст. 7.3 Закона РФ от 15.04.1993 № 4802-1, обязаны предоставить равнозначную квартиру.

Подписание договора не лишает права оспорить его условия, если выяснится, что Вас передали квартиру ненадлежащего качества или с характеристиками, не соответствующими договору и закону.

Только прежде чем идти в суд, нужно бы разобраться, действительно ли есть нехватка метров, или это визуальный обман или особенности подсчета.

——————-

По закону о реновации гарантируется: площадь (комнаты) должна быть не меньше, чем в старой квартире; общая площадь должна быть больше, чем в старой квартире (за счет просторной кухни, коридора, санузла); количество комнат не меньше, чем было. В общую приведенную площадь квартиры балконы и лоджии включаются с понижающим коэффициентом. Площадь лоджии умножается на 0,5. Площадь балкона умножается на 0,3. То есть, если у Вас огромная лоджия 6 кв.м., в документах к общей площади квартиры прибавится только 3 кв.м. Поэтому может казаться, что метры украли. Разберитесь.

——————

Кроме того, получите правильные документы. Документы из БТИ это хорошо, но БТИ - это государственная структура, которая изначально и обмеряла этот дом перед сдачей. Скорее всего, их цифры совпадут с тем, что написано в вашем договоре. Если не доверяете БТИ, вам нужно вызвать независимого кадастрового инженера.

Если кадастровый инженер или новое БТИ подтвердят, что метраж реально меньше заявленного в договоре, дальнейшие действия зависят от ситуации. Если метраж меньше, чем в вашей старой квартире, то это прямое нарушение закона о реновации. Вы имеете право требовать Расторжения договора и предоставления другой квартиры, соответствующей закону. Либо (если устраивает эта квартира, но хотите справедливости) выплаты денежной компенсации за недостающие квадратные метры по рыночной стоимости.

Если метраж больше, чем в старой, но меньше, чем написано в новом договоре, то Закон о реновации не нарушен (условия улучшены), но налицо ошибка в договоре. В этом случае можете требовать денежную компенсацию за разницу между фактическим метражом и тем, что указан в документах.

Если Вы докупали дополнительные метры, то нехватка метров - это неосновательное обогащение Фонда реновации. Вы имеете право требовать возврата денег за каждый отсутствующий квадратный метр плюс неустойку.

—————-

Рекомендую Вам следующее. Не подписывайте Акт приема-передачи без замечаний. Когда на руках будет заключение обмера, пишите официальную претензию в Департамент городского имущества г. Москвы и в Фонд реновации. В претензии укажите требования (компенсация или замена квартиры). Если ДГИ откажет. а они отказывают почти всегда,или игнорируют претензию, подавайте исковое заявление в суд. Удачи! Буду рад, если смог помочь.