Как законно сдавать квартиру посуточно, если председатель отказывает в доступе?

Здравствуйте

Отказ в предоставлении кода доступа при том, что вы являетесь собственником, незаконен. Решение общего собрания не может ограничивать ваше право на доступ к собственному жилью и пользование общим имуществом дома.

Вот нормативное обоснование и порядок ваших действий:

1. Правовое обоснование (статьи закона)

Статья 209 Гражданского кодекса РФ — закрепляет ваше исключительное право владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей вам квартирой. Сдача её внаем (в том числе посуточно) — это законная реализация этого права.

Статья 304 Гражданского кодекса РФ — позволяет вам требовать устранения любых нарушений вашего права, даже если они не связаны с лишением владения. Отказ в доступе — классический пример такого нарушения.

Статья 36 Жилищного кодекса РФ — относит подъезд и домофонное оборудование к общему имуществу дома. Как собственник, вы имеете равное с другими право на его использование.

Письмо Минстроя России от 02.08.2023 № 20668-ОГ/00 — прямо указывает, что обеспечение доступа реализуется предоставлением всем собственникам ключей от запирающих устройств домофонной системы.

Важно:

Решение общего собрания, ограничивающее ваши права, может быть оспорено в суде (ст. 46 ЖК РФ). До этого момента оно формально обязательно, но судебная практика признает отказ в выдаче ключей/кода незаконным, так как он нарушает ваши фундаментальные права, гарантированные Гражданским кодексом.

2. Цивилизованный порядок действий

Направьте письменную претензию председателю или в УК с требованием предоставить код или ключи. Ссылайтесь на указанные статьи ГК и ЖК, а также на письмо Минстроя. Отправьте заказным письмом с уведомлением — это создаст юридическое доказательство вашего обращения.

Обжалуйте действия в Государственную жилищную инспекцию и прокуратуру с жалобой на нарушение ваших прав.

Если это не поможет, подайте иск в суд об обязании предоставить доступ и устранить препятствия (негаторный иск).

3. Ответы на ваши вопросы

Самоуправные действия (цепь, отключение проводов) — крайне не рекомендуются. Это может быть расценено как порча общего имущества или самоуправство (возможна административная или даже уголовная ответственность). К тому же, как вы верно заметили, это легко устранимо и лишь испортит отношения.

Вызов полиции: Полиция вряд ли приедет по вашему звонку из другого города из-за отсутствия кода у ваших гостей, так как это гражданско-правовой, а не уголовный спор. Полиция вмешивается при угрозе жизни, здоровью или явном правонарушении. В данной ситуации эффективны только указанные выше письменные обращения и суд.

Таким образом, ваш интерес как собственника действительно нарушен, и закон на вашей стороне. Действуйте через официальные письменные обращения и суд, а не через самовольное вмешательство в работу домофона.

С уважением Светлана

Здравствуйте Галина, ситуация, в которой вы оказались, является классическим примером конфликта между правами отдельного собственника и коллективными интересами всех жильцов многоквартирного дома. С точки зрения закона, позиция председателя и собрания имеет под собой серьезные основания, а ваши действия по самовольному отключению домофона или блокировке двери могут привести к серьезным юридическим последствиям.

---В многоквартирном доме (особенно в кооперативном) всё общедомовое имущество, включая входные двери, домофонные системы, проводку и панели вызова, находится в общей долевой собственности всех владельцев квартир. Общее собрание собственников (ОСС) является высшим органом управления домом. Согласно Жилищному кодексу РФ (ст. 44-48), ОСС вправе принимать решения об использовании общего имущества и об установке/изменении порядка доступа к нему.

---Никто ваши права не нарушает, оформляйте договор найма жилого помещения и передавайте ключ от входа в подъезд квартирантам. Принятое решение ОСС не оспорите, если оно принято большинством голосов.

---Ваше право собственности на квартиру не дает вам права использовать общее имущество (подъезд) исключительно в своих коммерческих целях (сдача посуточно). Вы имеете право доступа к своей квартире, но не право диктовать правила использования общего имущества всем остальным жильцам. Требование председателя выдавать ключи от каждого арендатора абсолютно законно в рамках принятого решения. Это стандартная практика для обеспечения безопасности и контроля доступа.

---Полиция не будет вмешиваться в эту ситуацию на вашей стороне. Если вы отключите домофон или заблокируете дверь, жильцы могут вызвать полицию по факту порчи общего имущества и создания препятствий для доступа в жилые помещения. Полиция зафиксирует нарушение и может передать материалы в суд или управляющую компанию для принятия мер.

---Последствия самовольных действий. Самовольное отключение домофона квалифицируется как порча общего имущества. Кооператив или управляющая компания могут подать на вас в суд с требованием возместить ущерб (стоимость ремонта), а также возложить на вас судебные издержки. Кроме того, они могут снова подключить домофон, а расходы на этот ремонт также взыскать с вас.

---Предложите альтернативные варианты. Вместо того чтобы требовать от председателя выдавать десятки ключей, предложите решения, которые снимут с нее эту нагрузку и решат проблему безопасности:

Установка видеоглазка или умного домофона: Современные IP-домофоны позволяют генерировать временные QR-коды или цифровые ключи со сроком действия (например, на 24-48 часов). Вы сможете отправлять их своим арендаторам удаленно. Это самый цивилизованный и технологичный выход.

Если Вам нужна более развёрнутая информация, можем её подготовить. С уважением! ☘

Здравствуйте

В рассматриваемом случае в целом в силу ст. 44 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в МКД правомочно принимать решения по вопросам, относящимся к общему имуществу (входная дверь, домофон — общее имущество). Однако такое решение не должно нарушать права и законные интересы собственников (ст. 1 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ).

И отказ в доступе к вашему помещению может быть расценен как злоупотребление правом. Вы вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своей квартирой (ст. 209 ГК РФ), включая сдачу в аренду. Ограничение доступа к ней через отказ в выдаче кода/ключа нарушает это право. Председатель не вправе единолично отказывать — решение должно быть оформлено протоколом и может быть оспорено.

В этой связи отключение домофона или блокировка двери — это нарушение правил пользования общим имуществом. УК или ТСЖ вправе требовать устранения, а также взыскать ущерб. Это нецивилизованный путь.

В противном случае Вы вправе обжаловать незаконные действия и подать иск и решать спор в судебном порядке (ст.131-132 ГПК РФ).

Удачи вам

Здравствуйте!

Смотрите, в данном случае Вы правы, что Общее собрание жильцов и председатель не могут произвольно запрещать Вам сдавать квартиру, закон здесь на Вашей стороне.

Но есть важный нюанс: они вправе устанавливать правила пользования общим имуществом (подъезд, домофон, коридоры), и именно в этой зоне возникает конфликт.

Собственник вправе сдавать жильё (в том числе посуточно), но обязан соблюдать права и законные интересы соседей и правила пользования общим имуществом дома (ст. 30 ЖК РФ).

При этом общее имущество (включая элементы системы контроля доступа) принадлежит всем собственникам на праве общей долевой собственности. Это значит: решение о том, как именно будет организован доступ (коды, ключи, иные способы), принимает Общее собрание, а не один человек (ст. 36 ЖК РФ).

Председатель действует в рамках полномочий, которые ему дали собрание и устав. Сам по себе он не может единолично блокировать доступ, только исполнять решения Общего собрания.

Решение конфликта

Не идите на конфликт и не предпринимайте действий, которые повредят общему имуществу: не отключайте провода, не вешайте цепи, иначе будет расцениваться, как порча общего имущества, за которую Вас могут привлечь к ответственности.

Ваши действия:

1. Запросите протокол общего собрания. Попросите показать протокол, в котором зафиксировано решение об отказе от кодов. Так Вы сможете понять: действительно ли собрание принимало такое решение, или это личная инициатива председателя.

2. Предложите компромисс. Например, Вы предоставляете гостям временные коды (на срок проживания), либо организуете передачу ключей через доверенное лицо (управляющего, риелтора, соседа), либо договариваетесь о графике, когда дверь остаётся приоткрытой под контролем.

3. Инициируйте новое Общее собрание. Если компромисс не был найден, созовите собрание, чтобы пересмотреть правила доступа. Возможно, часть жильцов изменит мнение, когда увидят практическую сторону вопроса.

А если гости не смогут попасть в подъезд?

Вызывать полицию в такой ситуации бессмысленно: полиция не решает вопросы доступа в жилой дом и не вмешивается в гражданско-правовые споры между собственниками.

Вызов полиции, только если возникнет реальная угроза или правонарушение (например, конфликт при попытке войти). Ваша цель не доводить до этого, а урегулировать вопрос в правовом поле.

Даже получив доступ, помните, если из-за частых заездов гостей будет нарушаться покой соседей (шум, мусор в подъезде), у жильцов появятся законные основания для жалоб.

По этой причине параллельно с решением вопроса доступа пропишите в договоре с арендаторами правила поведения.

Закон на Вашей стороне, но также обязаны учитывать интересы других собственников.

Правовое обоснование: ст. 209, 304, 421, 606 ГК РФ, ст. 17, 30, 36, 44-46 ЖК РФ

Здравствуйте, Галина!

Самостоятельно фиксировать дверь цепью, отключать домофон или перерезать провода не следует. Домофонная система, обслуживающая несколько квартир, относится к общему имуществу (ст. 36 Жилищного кодекса РФ). Такие действия могут повлечь взыскание расходов на ремонт, а при наличии ущерба — ответственность за повреждение имущества (ст. 1064 Гражданского кодекса РФ) или самоуправство.

При этом, Вы вправе сдавать квартиру, в том числе по договорам краткосрочного найма, при условии соблюдения прав соседей и правил пользования общим имуществом. Общее собрание не вправе запретить Вам распоряжаться квартирой.

При этом важным моментом является то, что закон гарантирует Вам доступ в подъезд, но не обязательно именно посредством цифрового кода. Если решение об отказе от кодов распространяется на всех, а собственникам выдаются ключи, суд может признать такой порядок законным.

Оптимальный порядок действий должен быть примерно следующим:

– письменно потребуйте у председателя копию протокола собрания и решения об отключении кодов;

– потребуйте изготовить необходимое количество дополнительных ключей за Ваш счет либо согласовать установку за Ваш счет технического устройства удаленного доступа через обслуживающую домофон организацию;

– укажите, что ключи предназначены для передачи законным пользователям квартиры по договорам краткосрочного найма;

– при отказе обратитесь в жилищную инспекцию и затем в районный суд с требованием не чинить препятствий в пользовании квартирой и общим имуществом, предоставить средства доступа. Собственник вправе требовать устранения любых нарушений своего права по ст. 304 ГК РФ.

Если само решение собрания принято без кворума, ненадлежащим органом либо фактически устанавливает ограничения только для Вашей квартиры, его можно оспорить в течение шести месяцев со дня, когда Вы узнали о решении. Важно этот срок не пропустить.

Полицию вызвать можно, в том числе находясь в другом городе, если конкретных жильцов с ключом или иным законным средством доступа физически не пропускают, блокируют дверь, отбирают ключи и т. п.

Но если у гостей просто нет ключа, полиция, скорее всего, расценит это как гражданско-правовой спор и вскрывать подъезд не станет. Кроме того, вообще не факт, что полиция приедет. Обычно вызов фиксируют, а потом уже спустя какое-то время им начинает заниматься участковый. Поэтому можете просто потерять на этом время.

На практике наиболее надежный вариант до разрешения спора — изготовить несколько ключей и организовать их передачу через местного администратора, клининговую службу либо пункт выдачи ключей. Устанавливать кейбокс на фасаде или входной двери без согласования также рискованно, поскольку это общее имущество.

Здравствуйте!

Понимаю вашу ситуацию: сдавать жильё без нормального доступа действительно сложно, а конфликт с председателем только усугубляет дело. Давайте разложим всё по полочкам — и я подскажу, как действовать цивилизованно, не нарушая закон.

Сначала про права. Вы правы в том, что общее собрание не может напрямую диктовать вам, как распоряжаться своей квартирой. Но есть нюанс: решение собрания касается общего имущества (двери, замок, система домофона). Собрание вправе установить общий порядок доступа к этому имуществу для всех собственников. То есть оно не запрещает вам сдавать квартиру, но может закрепить правило: вход только по ключу, а коды не выдаются. В этом смысле собрание действует в рамках своих полномочий, а не нарушает ваши личные права собственника.

Обеспечение доступа реализуется предоставлением всем собственникам ключей от запирающих устройств домофонной системы.

Кроме того, согласно Статье 36 Жилищного кодекса РФ подъезд и домофонное оборудование относится к общему имуществу дома. Как собственник, вы имеете равное с другими право на его использование.

А согласно ст.209 ГК РФ собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

Теперь про конкретные шаги.

Поговорите. Это самый первый и часто самый рабочий шаг. Объясните председателю, что для посуточной сдачи вам критически важен стабильный доступ гостей. Предложите компромисс: например, вы сами будете встречать гостей и открывать дверь, или вы передадите ключи доверенному лицу в доме (соседу, консьержу), которое будет пускать арендаторов. Часто проблема решается диалогом.

Обратитесь к обслуживающей организации. Иногда вопрос можно решить технически. Спросите у компании, которая обслуживает домофон: возможно ли настроить систему так, чтобы для вашей квартиры был выделен отдельный режим (например, временная активация кода на период сдачи) или чтобы вы могли удалённо управлять доступом (некоторые современные системы это позволяют).

Если диалог не помог. Вы вправе обратиться в суд с иском об устранении препятствий в пользовании имуществом (ст. 304 ГК РФ). Но сразу в суд идти не стоит — обычно эффективнее сначала зафиксировать факт отказа (письменно) и попробовать медиацию. Суд будет смотреть, не нарушает ли решение собрания ваши законные права и есть ли разумные способы разрешить ситуацию.

А теперь про опасные идеи, от которых лучше отказаться:

Вешать цепь, чтобы дверь не закрывалась, или резать провода — нельзя. Это порча общедомового имущества. Председатель или другие жильцы вправе потребовать привести всё в порядок, а в случае отказа — обратиться в суд.

Вызывать полицию, если гости не могут попасть в подъезд, пока вас нет, — бесполезно. Полиция не решает гражданско-правовые споры о порядке пользования общим имуществом. Она может зафиксировать факт конфликта, но не заставит председателя выдать код.

Практический совет для удалённого управления: рассмотрите вариант с доверенным лицом. Найдите соседа, которому можно доверить ключи, и договоритесь о схеме: вы сообщаете ему данные арендатора, он пускает гостя. Это часто становится самым надёжным решением в такой ситуации.

В общем, ваша задача — не бороться с решением собрания, а найти способ вписаться в него или договориться об исключении. Удачи в решении вопроса! Если на каком-то этапе застрянете (например, председатель пришлёт письменный отказ), пишите — подскажем, как лучше оформить следующие шаги.

Добрый день

Я отвечу не то - что вы хотите услышать,но по существу :

1.Так как принято решение общего собрания и вы его не обжаловали ,то нет нарушения со стороны председателя - он руководствуется ст.44-48 ЖК РФ

2. О сдаче квартиры посуточно - есть на это позиция КС РФ - Постановление № 9-П по делу о проверке конституционности ч. 3 ст. 17 Жилищного кодекса, запрещающей использовать жилое помещение в МКД для предоставления гостиничных услуг. И Определение Верховного суда Российской Федерации от 02 июня 2022 № 91-КФ22-31-К3.Сдача посуточно - может быть признана таковой .

3.Вам - обжаловать решение ОСС и пытаться вернуться к коду .

Здравствуйте!

Домофон и его составляющие относится к общедомовому имуществу. Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, в том числе механическое, электрическое и иное оборудование.

Согласно статье 44 ЖК РФ, именно общее собрание собственников является органом управления многоквартирным домом и имеет право принимать решения о порядке использования общего имущества.

Если собрание провело собрание с соблюдением кворума и проголосовало за отмену кодов доступа в целях безопасности, это решение законно и обязательно для всех, включая Вас.

Вы утверждаете, что Ваши права собственника нарушены. Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Однако это право не является абсолютно безграничным. Управляющая компания или председатель кооператива обязаны обеспечить Вам доступ в квартиру. Выдача Вам физического ключа от домофона полностью удовлетворяет это требование. Закон не обязывает кооператив предоставлять Вам именно цифровой код, если доступ по ключу обеспечен.

——————

Галина, не рекомендую рассматривать варианты повесить цепь или отключить провода. Умышленное повреждение проводов домофона или блокировка дверей является правонарушением. Согласно статье 7.17 КоАП, умышленное уничтожение или повреждение чужого имущества влечет наложение административного штрафа. Согласно статье 1064 ГК РФ, вред, причиненный имуществу, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Кооператив просто починит домофон за Ваш счет, выставив Вам счет за ремонт и судебные издержки.

Полиция Вам не поможет. Если Вы позвоните и скажете, что жильцы не могут попасть в подъезд, полиция расценит это как гражданско-правовой спор. Ваши гости не являются собственниками, а у Вас, как у собственника, есть физический ключ (даже если он находится у Вас в другом городе). Полиция не имеет полномочий заставить председателя выдать код или взламывать исправный домофон.

—————-

Рекомендую Вам отказаться от идеи порчи имущества и скандалов с председателем. Для посуточного бизнеса существуют современные и законные решения. Установите ключницы на улице Это самый популярный метод для удаленного заселения. На рутубе много роликов про такой способ, посмотрите. Вы можете повесить небольшой кодовый сейф для ключей где-то в незаметном месте рядом с домом (на заборе, трубе, решетке окна). В этот сейф Вы кладете физический ключ от домофона и ключ от квартиры. Гостю Вы сообщаете только код от уличного сейфа.

Если Вы уверены, что собрание жильцов было проведено с нарушениями (не было кворума, подделаны подписи, Вас не уведомили за 10 дней), Вы можете подать иск в суд. В этом случае необходимо составить исковое заявление о признании недействительным решения общего собрания собственников. Но суд будет проверять именно процедуру проведения собрания, а не сам факт отмены кодов. Если документы ОСС оформлены идеально, суд Вам откажет. Поэтому рассмотрите вариант с ключницей. Удачи! Буду рад, если смог помочь.

Галина, добрый день!

Я бы не советовала Вам вешать цепь, блокировать дверь или отключать провода домофона. Это может быть расценено как повреждение общего имущества или самоуправство: ст. 7.17 КоАП РФ, ст. 19.1 КоАП РФ, при существенном вреде — ст. 330 УК РФ.

1. Согласно ст. 209 ГК РФ:

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствие со ст. 304 ГК РФ:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Подъезд, дверь, домофонное оборудование относятся к общему имуществу МКД, которым собственники пользуются совместно.

Ст. 36 ЖК РФ прямо указывает, что собственникам принадлежат помещения общего пользования и оборудование, обслуживающее более одного помещения; при этом общее имущество не может использоваться так, чтобы нарушались права отдельных собственников.

2. Общее собрание вправе выбрать способ доступа — ключи, чипы, отсутствие общего кода, но не вправе фактически лишить Вас возможности передавать законный доступ нанимателям. Решение собрания обязательно по ст. 46 ЖК РФ, но только в пределах закона; если оно препятствует пользованию квартирой, его можно оспаривать.

3. Посуточная сдача сама по себе не запрещена. Важно не превращать квартиру в гостиницу/хостел и соблюдать права соседей. Ст. 17 ЖК РФ запрещает именно гостиничные услуги в жилом помещении, а КС РФ в Постановлении от 23.03.2023 № 9-П указал, что краткосрочный наём не тождественен гостиничным услугам сам по себе.

www.consultant.ru

4. Вас сейчас нужно:

1)Направить председателю, правлению кооператива/ТСЖ и обслуживающей домофон организации письменное требование выдать Вам технически возможный способ удалённого доступа: индивидуальный код, временный код, дополнительное количество ключей/брелоков, подключение GSM/IP-модуля либо иное решение.

2) Указать, что отказ нарушает ст. 209, 304 ГК РФ, ст. 30, 36 ЖК РФ, а также препятствует доступу лиц, законно пользующихся квартирой.

3) Подать жалобу в ГЖИ и иск в суд: об обязании обеспечить беспрепятственный доступ, признании отказа незаконным, при необходимости — об оспаривании решения общего собрания.

5. Полицию вызвать можно, даже если Вы не на месте: по ст. 12 Закона «О полиции» заявления о происшествиях обязаны принимать и регистрировать. Но полиция, скорее всего, не будет решать домофонный спор по существу, а зафиксирует конфликт и направит в гражданско-правовой порядок.

Таким образом, цивилизованный путь — не ломать домофон, а письменно требовать альтернативный доступ и при отказе идти в ГЖИ и суд. Отказ председателя в доступе можно оспаривать как нарушение Ваших прав собственника.

С уважением, М.А.Чотчаева!

Председатель вправе не выдавать вам код доступа, если такое решение принято общим собранием членов кооператива. Собственность на квартиру не дает права беспрепятственного доступа в места общего пользования, порядок использования которых определяется собранием.

Цивилизованное решение:

1. Назначьте ответственное лицо. Заключите с доверенным лицом в вашем городе договор хранения или агентский договор. Оно будет встречать гостей и передавать им ключ от подъезда.

2. Установите автономный замок. На дверь квартиры поставьте замок с удаленным управлением (например, с кодовой панелью, которая генерирует временные пароли). Для доступа в подъезд это не решит проблему, но позволит не передавать ключи от самой квартиры.

3. Обратитесь в суд. Вы вправе обжаловать решение общего собрания в судебном порядке, если докажете, что оно нарушает ваши права как собственника (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Однако суды признают законным ограничение доступа в целях безопасности.

Незаконные методы:

Отключение домофона или блокировка двери — это порча общего имущества. За это предусмотрена административная (ст. 7.17 КоАП РФ) и, при наличии ущерба, уголовная ответственность (ст. 167 УК РФ). Вызов полиции в таких случаях будет направлен против вас.

Отказ председателя законен, если он действует на основании решения собрания. Вы не можете принудить его выдать код, так как не являетесь членом кооператива с правом требовать индивидуальные ключи — только жильцы.