Может ли ребенок продавца оспорить сделку купли-продажи квартиры?

Здравствуйте!

Уточните пожалуйста: ребёнок в 2017 году был зарегистрирован в этой квартире и выписан до сделки или он там вообще никогда не был прописан?

Предварительно можно сказать, что риск оспаривания сделки со стороны ребёнка существенно ниже, чем кажется, поскольку он не являлся собственником доли — однако полностью исключать угрозу нельзя.

Ребёнок без доли — главный защитный фактор в Вашем случае. Поскольку несовершеннолетний не являлся собственником доли в квартире, разрешение органа опеки на продажу по общему правилу не требовалось. Требования об обязательном согласии опеки распространяются только на сделки с имуществом, которое принадлежит самому ребёнку.

В силу пункта 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного. Если имущество несовершеннолетнему не принадлежит, обязательного разрешения опеки не требуется.

Право пользования ребёнка — отдельный риск, не связанный с долей. Если ребёнок был зарегистрирован в квартире и выписан в нарушение его прав или «в никуда» без обеспечения иным жильём, суды иногда признавали такие выписки незаконными. Однако с 2017 года прошло уже девять лет, и ребёнок сейчас достиг совершеннолетия, что влияет на сроки и саму логику возможных требований.

В силу статьи 20 Гражданского кодекса Российской Федерации местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, признаётся место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов. При этом ребёнок сохраняет право пользования жилым помещением независимо от прекращения семейных отношений собственника жилья.

Срок исковой давности — Ваш главный аргумент защиты. Для оспоримых сделок общий срок исковой давности составляет один год с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Для требований о применении последствий ничтожной сделки — три года. С 2017 года оба срока давно истекли. При этом для несовершеннолетнего срок начинает течь с момента достижения 18 лет, однако и это уже произошло — ребёнку сейчас около 24 лет.

В силу пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале её исполнения.

Отдельный риск — психическое состояние продавца. Если продавец в момент сделки не понимал значение своих действий, сделка может быть оспорена по статье 177 ГК РФ. Наследники продавца в случае его смерти вправе заявить такой иск. Срок давности по этому основанию — один год с момента, когда истец узнал об обстоятельствах. Однако без официального диагноза и психиатрической экспертизы доказать это крайне сложно.

В силу пункта 1 статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершённая гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент её совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате её совершения.

Итоговая оценка рисков такова. Риск оспаривания сделки самим ребёнком по причине отсутствия у него доли минимален — он не являлся собственником, его имущественные права сделкой не затрагивались. Сроки исковой давности по большинству оснований истекли. Реальный, пусть и небольшой, риск сохраняется только по линии психического состояния продавца — если объявятся его наследники с посмертной психиатрической экспертизой.

Для точного ответа конечно лучше уточнить: продавец квартиры ещё жив или уже умер, поскольку именно от этого зависит, могут ли его наследники инициировать посмертную психиатрическую экспертизу и оспорить сделку по статье 177 ГК РФ.

С уважением, юрист Ермаков Сергей Александрович.

Риски оспаривания сделки минимальны. Поскольку ребенок не имел доли в праве собственности, его права при продаже не были затронуты, и он не является стороной сделки. По закону бывшие члены семьи собственника не могут претендовать на проданное имущество.

Ребёнок вообзе не при делах, т.к. не было у него доли в квартире. Успокойтесь.

Здравствуйте.

Риск признания сделки недействительной минимален: поскольку ребёнок не был собственником, а лишь зарегистрирован в квартире, согласие опеки не требовалось, заниженная цена и состояние здоровья продавца без подтверждённой недееспособности сами по себе не служат основанием для оспаривания, а покупка микродоли для прописки не создаёт у ребёнка прав на проданную квартиру.

С уважением.

Право подачи иска есть у любого человека но никаких оснований для удовлетворения его и вообще инициирование такого спора у этого ребёнка который вырастет не имеется

Однако если ребенок проживал в квартире и был там зарегистрирован, его выписка (снятие с регистрационного учета) могла быть произведена с согласия органа опеки или без него.