Как возможна продажа части земли без новых торгов после приватизации здания?

Здравствуйте! Ваша ситуация действительно нестандартная, но в ней прослеживается логика, хоть и с нарушениями со стороны КУМИ. Давайте разберемся по порядку.

Мое мнение по вашей ситуации

это возможно, но является исправлением ошибки КУМИ. Они нарушили закон, продав здание без земли, и Росреестр совершенно обоснованно приостановил сделку. Предложенный КУМИ путь — раздел участка и продажа его части без торгов — это попытка "подогнать" ситуацию под нормы закона, но с большим риском для вас. Действия КУМИ выглядят как желание решить проблему самым простым для них способом, а не самым правильным для вас.

Подробный разбор

1. Почему Росреестр приостановил сделку?

Это абсолютно законно. Согласно Федеральному закону № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", приватизация зданий должна происходить одновременно с отчуждением земельных участков, которые это здание занимает и которые необходимы для его использования . Ваша ситуация — это прямое нарушение этого принципа, поэтому Росреестр и потребовал его исправить.

2. Почему КУМИ предлагает разделить участок и продать вам только часть?

Это попытка реализовать ваше исключительное право на землю, предусмотренное Земельным кодексом . Собственник здания имеет преимущественное право на покупку или аренду участка под ним. Однако здесь есть важный нюанс: это право распространяется на участок в том размере, который необходим для использования здания, а не на весь участок, который был в собственности у муниципалитета. Поэтому КУМИ и предлагает сформировать участок "под зданием".

3. В чем главный риск для вас?

Огромный риск заключается в том, что такой раздел может быть незаконен. Если исходный земельный участок является неделимым (например, если его раздел невозможен без нарушения требований к образуемым участкам), то КУМИ не имеет права его делить . В этом случае, по закону, вы имели бы право только на покупку всего участка в общую долевую собственность с другими собственниками (если таковые есть) или на заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора .

Другими словами:

* Если участок делимый и под зданием можно сформировать отдельный участок — предложение КУМИ законно.

* Если участок неделимый — предложение КУМИ незаконно, и вы рискуете в будущем получить судебные споры или отказ в регистрации.

4. Что делать дальше?

Не спешите соглашаться на предложение КУМИ. Вам нужно действовать осторожно:

1. Запросите у КУМИ информацию о статусе земельного участка: узнайте, является ли он делимым. Это ключевой вопрос. Ссылайтесь на ст. 11.2 и ст. 39.20 Земельного кодекса РФ .

2. Не подписывайте никаких документов и соглашений о разделе и выкупе, пока не получите четкого юридического заключения, что такой раздел законен.

3. Потребуйте от КУМИ обосновать в письменном виде, почему они не могут продать вам весь участок (если он не делится на части), и почему предлагают именно этот вариант.

Помните, что ваше исключительное право на землю под зданием — это ваша законная гарантия , и любые действия КУМИ должны строго ей соответствовать.

Здравствуйте! Такая схема возможна не как «новая продажа земли без торгов», а как приведение приватизации здания в соответствие с законом. При приватизации здания земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования, должен оформляться с учетом ст. 28 Федерального закона № 178-ФЗ и ст. 39.20 ЗК РФ, поэтому Росреестр обоснованно обратил внимание на продажу здания отдельно от земли. Если весь исходный участок больше, чем нужен для эксплуатации здания, КУМИ вправе сформировать меньший участок под зданием и для его обслуживания, поставить его на кадастровый учет и включить его в оформление вместе со зданием, но цену, границы участка, основание предоставления и изменения в договоре нужно проверить по извещению о торгах, протоколу, проекту договора и выписке ЕГРН.

По общему правилу, приватизация объектов недвижимости (в том числе нежилых зданий) должна сопровождаться передачей прав на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования (статья 552 ГК РФ и статья 35 ЗК РФ).

Это просто новые правила, даже с участком не всегда можно с неучтенным.

А то что часть это уже по ситуации