Возможна ли ипотека с материнским капиталом для выкупа доли в наследственной квартире?

Здравствуйте!

Уточните пожалуйста: ваша дочь является получателем материнского капитала и владельцем сертификата, или сертификат оформлен на вас?

Предварительно можно сказать, что предложенная схема в целом реализуема, однако содержит серьёзное юридическое препятствие — использование материнского капитала при покупке доли у близкого родственника крайне затруднено, поскольку Социальный фонд России расценивает такие сделки как потенциально мошеннические и отказывает в направлении средств.

Покупка доли у брата — сделка между близкими родственниками. Брат является близким родственником по закону, а значит Социальный фонд России при рассмотрении заявления о направлении материнского капитала будет тщательно проверять, реально ли улучшаются жилищные условия семьи. Прямого законодательного запрета на покупку доли у брата нет, однако на практике СФР отказывает в таких сделках, указывая на отсутствие реального улучшения жилищных условий.

В силу статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» средства материнского капитала могут направляться на улучшение жилищных условий путём приобретения жилого помещения, осуществляемого гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок.

Сделка с братом требует доказательства реального улучшения условий жизни. Чтобы Социальный фонд одобрил использование материнского капитала при выкупе доли у брата, необходимо убедительно доказать, что жилищные условия семьи действительно улучшаются — то есть семья либо не имела до этого жилья в данной квартире, либо существенно увеличивает долю в ней. Формальное переоформление доли внутри семьи, где все и так проживали, практически гарантирует отказ.

Ипотека при покупке доли у родственника — возможна, но со сложностями. Банки сейчас допускают ипотеку между родственниками, включая братьев и сестёр, однако требуют независимой оценки по рыночной стоимости, безналичных расчётов и полного пакета документов. Привлечение вас в качестве созаёмщика при нахождении дочери в декрете — стандартная практика: ваши доходы учитываются при расчёте кредита, а дочь выступает заёмщиком-титульным собственником.

В силу статьи 323 Гражданского кодекса Российской Федерации при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

Обязательное условие при использовании маткапитала — выделение долей детям. Если материнский капитал всё же будет направлен на погашение ипотечного кредита или первоначальный взнос, закон обязывает выделить доли всем детям дочери в приобретённом жилье. Это делается либо сразу при оформлении, либо в течение шести месяцев после погашения ипотеки на основании нотариального обязательства.

В силу части 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» жилое помещение, приобретённое с использованием средств материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению.

Договор купли-продажи доли требует обязательного нотариального удостоверения. Поскольку речь идёт об отчуждении доли в праве общей собственности, договор купли-продажи подлежит обязательному нотариальному удостоверению вне зависимости от того, кем является покупатель. Нотариус также проверит законность сделки с точки зрения интересов всех участников.

В силу части 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

Практически реализуемая схема выглядит следующим образом. Дочь и вы совместно обращаетесь в банк: вы — созаёмщик по доходу, дочь — основной заёмщик и будущий собственник доли. Банк одобряет ипотеку на выкуп доли брата. После регистрации сделки дочь направляет в Социальный фонд заявление о направлении маткапитала в счёт погашения ипотечного долга — это надёжнее, чем использование его в качестве первоначального взноса, и вызывает меньше вопросов у СФР.

Для точного ответа конечно лучше уточнить: вы как мать сейчас также являетесь сособственником этой квартиры наряду с братом или квартира принадлежит только брату, поскольку это прямо влияет на то, как банк оценит сделку и не усмотрит ли СФР в ней схему для обналичивания маткапитала.

С уважением, юрист Ермаков Сергей Александрович.