Законно ли увеличение площади участков при общем межевании в садоводстве?

Увеличение площади участков за счет земель общего пользования (ЗОП) незаконно, если оно нарушает границы или уменьшает суммарную площадь земель товарищества. Донести это до нарушителей можно через официальные претензии, опираясь на Земельный и Гражданский кодексы РФ, а также привлекая Росреестр.

Добрый день, Юлия Валерьевна!

Действия председателя и садоводов, которые «по факту» отмежевали себе 8 соток вместо 6, незаконны. То, что они называют «межеванием по факту», на самом деле является самовольным захватом земли общего пользования. Это прямое нарушение закона, и его можно и нужно пресекать.

---

Почему это незаконно

У каждого садовода есть право собственности только на тот участок, который указан в его документах (свидетельстве о праве или выписке из ЕГРН). Увеличить участок на 2 сотки можно только одним законным способом — прирезать или перераспределить землю, которая находится в государственной или муниципальной собственности, или купить/получить ее у самого товарищества. Самовольно занять ее нельзя.

Закон, который регулирует это:

· Ст. 3 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства...». Имущество общего пользования (дороги, проезды, земля под ними) принадлежит всем садоводам на праве общей долевой собственности. Ни один садовод, ни даже председатель не вправе распоряжаться этой землей единолично. Решение о передаче части общего имущества кому-либо принимает только общее собрание членов товарищества.

· Земельный кодекс РФ (ст. 39.28, 39.29). Участок можно увеличить только через процедуру перераспределения с государственной или муниципальной землей, либо с землей товарищества по решению собрания. Это делается за плату и с оформлением нового межевого плана. Просто «отмежевать по забору» нельзя.

---

Что делать

1. Проверьте документы. Закажите выписку из ЕГРН на интересующие участки (можно онлайн через Госуслуги). Если в выписке стоит площадь 8 соток, а по документам было 6 — это уже «мина замедленного действия» (при продаже сделка может быть приостановлена или признана недействительной).

2. Пишите жалобу в Росреестр. Укажите, что на основании решения общего собрания (или по инициативе председателя) произошло незаконное увеличение площади участков за счет земель общего пользования без решения собрания о перераспределении. Приложите старые свидетельства (если есть) и новые выписки.

3. Пишите заявление в прокуратуру. Опишите ситуацию: «Председатель и группа садоводов самовольно захватили земли общего пользования, увеличив свои участки без законных оснований. Прошу провести проверку и принять меры прокурорского реагирования». Прокуратура может вынести предписание об устранении нарушений.

---

Короткий итог

· Увеличить участок «по факту» нельзя. Это самозахват.

· Земля общего пользования принадлежит всем. Распорядиться ею (продать, прирезать) можно только по решению общего собрания.

· Что делать: поднять документы, жаловаться в Росреестр и прокуратуру.

Если вы напишете жалобу, включите в неё ссылку на ст. 3 и 17 ФЗ-217, а также на ст. 39.28 ЗК РФ. Это будет четкое правовое обоснование для проверки.

Рекомендую:

1. Проверить проекты межевания и решения общего собрания — было ли законное основание для перераспределения.

2. Обратиться в Росреестр с заявлением о несоответствии фактических границ кадастровым.

3. Подать жалобу в прокуратуру или в суд о признании межевания недействительным.

Ссылайтесь на ст. 60, 61 Земельного кодекса РФ, ст. 209 ГК РФ

Законность такого межевания зависит от того, как именно увеличили площадь.

Ситуация 1. Если прирезка прошла по закону, то это законно

Увеличение участка возможно, если территория СНТ была уточнена по документам, а прирезка оформлена через процедуру перераспределения участков (ст. 11.2, 11.7 ЗК РФ, ст. 39.28 ЗК РФ). Такое возможно, если фактическая граница исторически сложилась, а вся процедура согласована с администрацией .

Если есть утверждённый проект межевания территории и решение общего собрания членов СНТ .

Если увеличение площади не превышает предельные размеры, установленные для вашей местности .

Ситуация 2. Если прирезка незаконная — это самозахват (и это нарушение)

Если председатель просто "отмежевал" лишние сотки по факту, без утверждённого проекта межевания и без согласования с муниципалитетом, это прямой самозахват государственной земли .

Это грозит:

Штрафом по ст. 7.1 КоАП РФ (от 5 000 до 10 000 рублей для физлиц, а для юрлиц — до 200 000 рублей) .

Проблемами при продаже, так как площадь в документах и по факту не совпадает .

Как донести, что это неправильно:

Запросите официальный Проект межевания территории у председателя или в местной администрации. Если его нет — увеличение площади незаконно .

В суде можно оспорить результаты межевания (по ст. 64 ЗК РФ), если ваши права нарушены (например, захвачены земли общего пользования или ваши участки) .

Чтобы точно понять, можно ли это оспорить, попросите у председателя сам Проект межевания и протокол собрания. Без этих документов сказать наверняка, законно ли добавление 2 соток, невозможно.

Здравствуйте. Вижу, что вы чувствуете подвох — и правильно чувствуете. Земля в товариществе действительно «не резиновая»: если у одних участки выросли с 6 до 8 соток, а общий гектараж 11,6 га никуда не делся, значит, эти лишние сотки откуда-то взялись. И взялись они, скорее всего, из земли, которая принадлежит всем вам вместе.

Само по себе межевание — это уточнение границ, и оно не создаёт новую землю из воздуха. У каждого садовода есть право только на ту площадь, что указана в его документах — свидетельстве или выписке из ЕГРН. Если по документам 6 соток, а отмежевали 8, то две сотки разницы — это не «уточнение по факту», а увеличение площади за чужой счёт. И вот здесь ключевой вопрос за чей именно?

Земля общего пользования — дороги, проезды, земля под ними и незанятые участки — принадлежит не председателю и не отдельным дачникам, а всем членам товарищества совместно. Распорядиться ею единолично не вправе никто, включая председателя. Передать часть общей земли кому-то можно только по решению общего собрания и только через законную процедуру перераспределения — за плату, с оформлением нового межевого плана. Просто «прирезать по забору» нельзя.

Теперь важный момент, потому что один из ваших комментаторов как раз на нём и играет. Есть довод, что «межевание идёт по границам, которые сложились на местности и существуют давно — по заборам и строениям». Это правда, но с оговоркой, и оговорка решающая. Уточнение по фактическим границам допускается, но обычно в пределах небольшой погрешности, а не когда участок вырастает сразу на треть — с 6 до 8 соток. Забор, передвинутый на общую землю, не превращает захваченную землю в законную только потому, что простоял там несколько лет. Иначе любой самозахват достаточно было бы «выдержать» — и он узаконивался бы сам собой. Так это не работает. Поэтому аргумент «по факту и по заборам» здесь, скорее, прикрытие, чем правовое основание.

На что опираться (вы про это прямо спрашивали):

— Федеральный закон № 217-ФЗ о ведении гражданами садоводства — о том, что имущество общего пользования принадлежит садоводам совместно, и распоряжаться им можно только по решению общего собрания. — Земельный кодекс (нормы о перераспределении земель, ст. 39.28, 39.29) — единственный законный путь увеличить участок: перераспределение с муниципальной или товарищественной землёй, за плату и с оформлением. Всё остальное — самозахват.

Что делать, по шагам.

1. Поднять документы и зафиксировать расхождение. Закажите выписки из ЕГРН на спорные участки (проще всего онлайн). Если в выписке уже стоит 8 соток вместо 6 — это и есть доказательство, и одновременно мина для самих нарушителей: при продаже такого участка сделка может застопориться. Сравните сумму площадей с общим гектаражом 11,6 га — если общая земля товарищества сократилась, это прямое подтверждение, что прирезки идут за счёт общего.

2. Проверить, было ли вообще решение общего собрания. Самый главный вопрос: принимало ли собрание решение о перераспределении общей земли. Если нет — то и председатель, и «отмежевавшиеся» действовали без правовых оснований, как бы это ни называли.

3. Обратиться в Росреестр. Заявление о том, что произошло увеличение площади участков за счёт земель общего пользования без законной процедуры перераспределения и без решения собрания. Это профильный орган по земельным границам.

4. Обратиться в прокуратуру. С заявлением о проверке самовольного занятия земель общего пользования и о мерах реагирования. Прокуратура может инициировать проверку и вынести предписание об устранении нарушений.

Но не вступайте в устные перепалки с председателем без бумаг на руках — только письменные обращения с приложением выписок; Также не тяните, пока новые границы «осядут» в реестре и появятся сделки с прирезанными сотками — оспаривать сложившееся всегда труднее. И, конечно, не подписывайте задним числом никаких протоколов собрания, которые вам могут принести «для порядка».

Исход здесь зависит от того, что показывают выписки ЕГРН, был ли протокол общего собрания и как именно оформлено межевание. Но если картина такая, как вы описываете — рост участков на треть без решения собрания и без перераспределения, — то оснований называть это законным нет, и добиваться устранения реально. Точную тактику стоит выстраивать по документам.