Законно ли вхождение УК при отсутствии общего имущества в блокированных домах?

Здравствуйте.

Вхождение УК при отсутствии общего имущества в том виде, как вы описываете (вне границ участков, кроме КНС, которая не принадлежит жильцам), юридически ничтожно и неправомерно. УК не может навязывать услуги по управлению, если ей нечем управлять.

1. Ключевой закон: Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ)

Основной нормативный акт, регулирующий управление многоквартирными домами. Проблема в том, что блокированные дома (таунхаусы, дуплексы) не являются многоквартирными домами (МКД) по определению.

Статья 16 ЖК РФ четко разделяет: «К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната». Блокированный дом — это либо отдельный жилой дом, либо часть жилого дома, если он стоит на отдельном участке. Он не является квартирой в МКД.

Статья 36 ЖК РФ определяет состав общего имущества в МКД. Для блокированных домов эта статья применяется только если они юридически признаны МКД, что бывает крайне редко (например, когда у них общий фундамент и нет разделения на отдельные здания). В вашем случае (разные дома, построенные по подряду) это точно не МКД.

Статья 161 ЖК РФ говорит о способах управления только многоквартирным домом. Если дом не МКД, то нормы ЖК РФ о выборе УК через общее собрание не применяются в принципе. Собрание жильцов блокированных домов не может легитимно выбрать УК для управления «общим имуществом», которого нет.

2. Применимые законы и подзаконные акты

Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ), пункт 2 части 2 статьи 49: Дает определение блокированного дома: «Блокированный жилой дом – это дом, состоящий из блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену без проемов с соседним блоком, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования». Ваши дома подходят под это определение.

Постановление Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 (Правила содержания общего имущества в МКД):

Оно действует только для МКД. Если ваш дом не МКД, то эти Правила не регулируют отношения. УК не может требовать плату за содержание «общего имущества», которое не принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности.

3. Почему УК не может законно управлять?

Отсутствие объекта управления: Общее имущество блокированного дома — это, как правило, сами конструктивные элементы (фундамент, стена между блоками, крыша над блоком), но оно принадлежит собственнику конкретного блока, а не всем на праве долевой собственности. Дорога, газон, сети (кроме КНС) — это либо городская земля, либо сами участки. УК не может управлять тем, что ей не принадлежит и что не является общедолевым.

Незаконность начисления платы: УК выставляет квитанции за услуги, которые она не обязана оказывать, так как нет законных оснований (договора управления). Согласно Статье 210 Гражданского кодекса РФ, «бремя содержания имущества несет его собственник». Вы несете бремя содержания своего участка и своего дома сами. УК не может взвалить на себя это бремя без вашего согласия.

Ничтожность собрания: Если собрание проведено незаконно (что вы утверждаете), то оно не имеет юридической силы. Даже если бы дом был МКД, такое решение оспаривается в суде. Для блокированных домов — оно изначально ничтожно, так как закон не предусматривает выбора УК для таких домов в принципе.

4. Исключение: КНС (Канализационная насосная станция)

Здесь есть нюанс. КНС — это инженерная инфраструктура. Если она необходима для водоотведения от ваших домов и является единственной точкой подключения к городской канализации, то возможен сценарий, когда УК пытается «привязаться» именно к ней.

Как это работает:

Пока КНС принадлежит застройщику, он обязан её обслуживать или содержать техникума (другого застройщика).

Если УК заключила с застройщиком (или с вами) договор на обслуживание этой КНС, то она может требовать плату только за обслуживание этого конкретного объекта (КНС). Но это уже не услуга «управления домом», а услуга эксплуатации оборудования.

Даже если УК обслуживает КНС, это не дает ей права управлять вашими участками, домами, чистить дороги или косить траву, если это не предусмотрено отдельным договором с вами.

5. Что делать и на какие статьи ссылаться?

Самый важный закон для вас — это ФЗ-№218 «О государственной регистрации недвижимости» и ГрК РФ в части определения вашего статуса.

Алгоритм действий:

Закажите выписку из ЕГРН на свой дом и участок. Если в выписке указано: «Вид жилого помещения: жилой дом» или «часть жилого дома» — это прямое доказательство, что ваш объект не является квартирой в МКД.

Напишите официальное заявление (претензию) в УК со ссылками:

Статья 16 ЖК РФ — определение жилого помещения.

Пункт 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ — определение блокированного дома.

Статья 210 ГК РФ — бремя содержания имущества.

Статья 44-48 ЖК РФ — о порядке выбора УК (применимо только для МКД, что вы оспариваете).

Требуйте:

Предоставить договор управления с вами (его нет).

Предоставить технический паспорт дома с указанием общего имущества.

Прекратить выставление квитанций на управление, так как объект управления отсутствует.

Вернуть неосновательное обогащение (собранные деньги) за период, когда услуги не оказывались или не заказывались вами. Ссылайтесь на Статью 1102 ГК РФ (неосновательное обогащение).

Подайте жалобу в Госжилинспекцию (ГЖИ) Калининградской области. Пишите, что УК осуществляет деятельность по управлению домами, не являющимися МКД (блокированная застройка), без законных оснований. ГЖИ проверит наличие лицензии на управление такими объектами (обычно лицензии на МКД не дают права управлять блокированными домами).

Обратитесь в прокуратуру с жалобой на самоуправство и незаконное взимание платы.

Итог резюме

Законно ли вхождение УК?

Нет, если ваши дома являются блокированными (стоят на отдельных участках, имеют общие стены без проемов) и не признаны многоквартирными. Отсутствие общего имущества (кроме КНС, не принадлежащей вам) делает навязывание управления со стороны УК незаконным самоуправством.

Единственный законный сценарий:

УК может заключать с вами индивидуальные договоры на оказание конкретных услуг (например, вывоз мусора, если у вас нет своего контейнера, обслуживание КНС, если она ваша). Но навязывать управление «домом» в целом — нет.

Рекомендую немедленно зафиксировать все квитанции, запросить у УК документы о легитимности, и при отказе — подавать в суд на признание договора управления недействительным (ничтожным).

С уважением Светлана Б

Здравствуйте!

Ситуация действительно запутанная, и ваши вопросы очень важны. Я коротко разберу оба аспекта: и про «вход» УК, и про имущество.

Про «вход» УК

Специального закона, который бы прямо запрещал УК заходить в дом, где нет общего имущества, нет. Но есть ключевой принцип, который работает в вашу пользу.

Суть в том, что управляющая компания по закону (ст. 161, 162 ЖК РФ) отвечает за содержание именно общего имущества собственников. Если формально общего имущества в доме нет (или оно не определено), то и объекта управления для УК по сути нет. Поэтому если собрание провели с нарушениями (нет кворума, протоколы подделаны, вопросы повестки не соответствовали закону), то решение можно оспорить — и тогда у УК не будет законных оснований собирать деньги.

Что делать:

Проверьте протоколы собраний. Ищите формальные нарушения: как считали голоса, были ли указаны документы, подтверждающие право собственности голосующих, есть ли подписи счётной комиссии.

Если найдёте нарушения — подайте иск в суд о признании решения собрания недействительным. У вас есть на это 6 месяцев с момента, когда вы узнали о решении.

Параллельно запросите у УК договор управления. В нём должен быть чётко прописан состав общего имущества. Если там фигурируют объекты, которые по документам (техпаспорт, выписки из ЕГРН) общему имуществу не принадлежат (например, та самая КНС или участки городской дороги), — это весомый аргумент.

Про имущество и КНС

Вы правильно подметили деталь: КНС — промежуточное звено между домами и городской канализацией. По логике и по условиям вашего договора (застройщик должен был передать её городу после завершения строительства) эта станция, скорее всего, не входит в состав общего имущества собственников блоков. Значит, УК не вправе включать её обслуживание в свои тарифы без отдельного, чётко оформленного решения собственников и договора.

То же касается и других объектов: если дорога, трава или иные зоны по документам не относятся к общему имуществу ваших блоков, УК не может в одностороннем порядке брать за это плату.

Практические шаги

Запросите у УК документы. Попросите показать договор управления, протокол собрания, смету работ и акты выполненных работ. Это даст материал для анализа.

Обратитесь в жилищную инспекцию. Если УК продолжает начислять плату, а вы считаете это незаконным, инспекция проверит законность её действий.

Обсудите ситуацию с другими собственниками. Часто коллективное обращение сильнее давит на УК и помогает быстрее решить вопрос.

В общем, закон не запрещает УК работать в принципе, но она обязана работать только в рамках того имущества, которое действительно является общим для собственников. Если этого нет — её действия незаконны. Начните с изучения документов — это даст самую чёткую картину для дальнейших шагов. Удачи в решении вопроса!

Выбирайте сами лучшие ответы!

Здравствуйте. Поскольку, в вашем случае, нет объектов общего имушества (блокированные дома не являются многоквартирными, а КНС (если застройщик обязан передать её городу) — объект, который должен быть принят на баланс РСО (это Водоканал), то и управлять ей не чем. Соответственно, создание управляющей компании и взимание платы за обслуживание общего имущества не законно по своей природе.

Здравствуйте !

В данном конкретном Вашем случае, по .2 ч.2 ст.49 Градостроительного кодекса РФ, блокированные дома могут считаться как многоквартирными, так и индивидуальными в зависимости от наличия общего имущества. Если каждая блокированная секция имеет отдельный выход на земельный участок и не имеет общего имущества, то такие дома признаются индивидуальными жилыми домами. В этом случае управляющая компания не может быть выбрана, так как отсутствует объект управления — многоквартирный дом.

УК может приступить к управлению только на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст.44-48 ЖК РФ). Если собрание проведено с нарушениями (нелегитимное голосование, отсутствие кворума и т.д.), такое решение ничтожно (ст.181.5 ГК РФ, п.6 ст.46 ЖК РФ). Кроме того, УК не имеет права управлять имуществом, которое ей не принадлежит (КНС принадлежит застройщику, городские сети — муниципалитету).

Взимание платы за услуги при отсутствии законных оснований может быть признано неосновательным обогащением (ст.1102 ГК РФ). Жильцы вправе требовать возврата уплаченных средств.

Таким образом, с юридической точки зрения, в случае нарушения прав, необходимо направить жалобу в Прокуратуру, для проведения проверки за незаконные действия, самоуправство и привлечение виновных лиц к ответственности (ст.10 Федерального Закона "О прокуратуре Российской Федерации" от 17.01.1992 N 2202-1).

Здравствуйте.

Ваша ситуация типична для новых кварталов: УК пытается взять в управление объекты, где состав общего имущества не зафиксирован, а легитимность выбора управляющей организации спорна.

Правовая позиция здесь строится на чётком разграничении, что именно относится к общему имуществу собственников и как закон регулирует выбор и контроль за УК.

1. Про «вхождение» УК в дом, где вроде бы нет общего имущества. Специального закона, который бы прямо разрешал или запрещал УК работать там, где нет классического общего имущества, действительно нет.

Но есть фундаментальный принцип: управляющая организация может работать только в отношении того имущества, которое признано общим для собственников помещений.

Это вытекает из ч. 1 ст. 161 ЖК РФ: управление должно обеспечивать надлежащее содержание общего имущества.

Если по документам (техпаспорт, решение собственников) какого-то объекта (дорога за пределами участка, КНС) в состав общего имущества не включён — у УК нет законных оснований брать его в обслуживание и выставлять за это счета.

Ключевой момент — зафиксировать состав общего имущества. Если в договоре управления прописаны объекты, которые по закону общим имуществом не являются, такие условия можно оспаривать.

2. Про незаконное собрание. Здесь работают нормы Жилищного и Гражданского кодексов. Если собрание провели с нарушениями (не уведомили всех собственников, не было кворума — менее 50% голосов, в бюллетенях нет обязательных реквизитов вроде СНИЛС или данных ЕГРН, вопросы вышли за рамки повестки), решения такого собрания можно оспорить.

Право на оспаривание закреплено в ст. 46 ЖК РФ, а основания для признания решения недействительным прописаны в ст. 181.3–181.5 ГК РФ.

Важно: перед судом нужно публично уведомить других собственников о намерении подать иск (например, разместить объявление в доме) — это требование п. 6 ст. 181.4 ГК РФ. Срок для обращения в суд — 6 месяцев с момента, когда вы узнали о нарушениях.

3. Про КНС и сети. Тот факт, что КНС изначально принадлежала застройщику и по условиям должна была перейти городу, — сильный аргумент. Пока переход не оформлен (нет акта приёма-передачи, записи в реестре), формально объект может числиться за застройщиком.

Это значит, что обслуживать его за счёт жителей незаконно, если нет отдельного договора, где жильцы прямо взяли это на себя.

Что касается «остальных сетей»: согласно п. 8 Правил содержания общего имущества (Постановление Правительства РФ № 491), внешней границей сетей, входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены многоквартирного дома. Сети, расположенные за этой границей (и тем более если объект обслуживает несколько домов), по общему правилу не могут быть общим имуществом одного МКД.

Поэтому, если трубы, колодцы или линии за пределами вашего сформированного участка по документам не входят в состав общего имущества жильцов — УК не вправе включать их обслуживание в ваши квитанции.

4. Про объём работ. То, что зимой чистили 100 метров дороги, а сейчас косят небольшую площадь, — повод запросить у УК договор управления и смету. В них должен быть чётко прописан перечень услуг, периодичность и площадь обслуживания. Если фактические работы не соответствуют договору — это основание требовать перерасчёт.

Что делать на практике?

Соберите инициативную группу.

Запросите у УК копию договора управления и протоколы собраний — проверьте их на нарушения.

Закажите техническую документацию (техпаспорт), чтобы точно понять, что по документам входит в общее имущество ваших домов, а что — нет.

Если найдёте нарушения — направьте претензию в УК, а при игнорировании обращайтесь в жилищную инспекцию или суд.

Главный совет: не платите по сомнительным счетам, пока не разобрались в документах. Часто сам запрос документов и ссылка на конкретные нормы закона заставляют УК пересмотреть позицию.

С уважением.

Здравствуйте!

Смотрите, если в блокированном доме по факту нет общего имущества, то навязывать управляющую компанию (УК) и собирать с жильцов плату за «содержание» такого имущества незаконно.

Я разберу Ваш вопрос более предметно, укажу также, какие нормы здесь работают, и заодно подскажу, как действовать в данном случае.

Какие нормы подтверждают незаконность действий

В соответствии с действующим законодательством РФ, а также с учётом Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ, который внёс ясность в Градостроительный кодекс) дом блокированной застройки характеризуется тем, что у каждого блока есть отдельный земельный участок, общая стена с соседом без проёмов и нет помещений общего пользования (лестниц, чердаков, подвалов, общих коридоров), которые обслуживали бы сразу несколько блоков.

Суть управления через УК в жилищном законодательстве (ст. 161 ЖК РФ) как раз в том, чтобы содержать это самое общее имущество, решать вопросы его пользования и обеспечивать готовность инженерных систем, входящих в его состав.

Если такого имущества нет, соответственно нет законного основания для деятельности УК в этом качестве.

Дополнительно можно опираться на письмо Минстроя России от 07.07.2014 № 12315-АЧ/04: в котором прямо указано, что в домах блокированной застройки отсутствует общее имущество, характерное для многоквартирных домов, и поэтому нормы ЖК РФ об управлении таким имуществом к ним не применяются.

А как же собрание и голосование?

Вы правильно отметили, что собрание и голосование были проведены с нарушениями, это является дополнительным аргументом.

Даже если бы общее имущество формально существовало, решение, принятое с нарушениями процедуры, например, без кворума, с подлогом, можно оспорить и признать недействительным.

В данном случае это работает в одной связке: нет объекта управления (общего имущества) + есть пороки процедуры = двойная причина признать действия УК незаконными.

Что с КНС и другими сетями?

Тот факт, что КНС принадлежит застройщику и должна перейти городу, также важен. Это подтверждает: инфраструктура не стала общим имуществом собственников блоков.

Если УК пытается включать обслуживание такой внешней инфраструктуры в квитанции жильцам, является явным нарушением.

Порядок действий:

1) Запросите у УК документы. Попросите показать договор, протокол собрания, перечень общего имущества с указанием конкретных объектов, какие стены, какие сети, какие участки земли входят в состав. Часто уже на этом этапе вскрываются грубые нарушения.

2) Обратитесь в жилищную инспекцию. Это профильный орган, который проверяет законность деятельности УК. Приложите к жалобе документы, подтверждающие статус домов как блокированных, например, выписки из ЕГРН, проектную документацию, и укажите на нарушения при проведении собрания.

3) Рассмотрите судебный путь. Если инспекция не поможет, можете подать иск о признании решения собрания недействительным и о запрете начисления платы за несуществующее общее имущество.

В суде придётся доказывать, что по конструктивным особенностям и правовым документам общего имущества действительно.

Правовое обоснование: Федеральный закон от 30.12.2021 № 476-ФЗ, ст. 20, 36, 161 ЖК РФ, письмо Минстроя России от 07.07.2014 № 12315-АЧ/04, ст. 56, 67, 131-132 ГПК РФ

Здравствуйте Татьяна!

Ситуация, описанная Вами требует разделения на два юридических аспекта: статус самого объекта недвижимости (блокированные индивидуальные дома) или многоквартирный жилой дом (многоэтажный) - МКД и требует уточнения в вопросе.

Однако стоит учитывать, что если де-юре объект является домом блокированной застройки (таунхаусом), а не МКД, то применение норм Жилищного кодекса РФ к нему может быть оспорено.

Ответ построен, что дом является МКД.

Нормативная база

1. Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ):

* Статьи 36–39 — определяют понятие общего имущества собственников помещений в МКД. К нему относятся несущие конструкции, крыши, подвалы, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения. Канализационная насосная станция (КНС), являющаяся промежуточным звеном для группы домов, при определенных условиях попадает под это определение.

* Статья 44 — устанавливает общее собрание собственников (ОСС) единственным органом управления МКД.

* Статьи 161, 162 — регулируют выбор способа управления и порядок заключения договора с УК.

* Часть 17 статьи 161 — вводит механизм назначения «временной» управляющей организации органом местного самоуправления, если собственники сами не выбрали способ управления или выбранный способ не реализован.

2. Постановление Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г. — Правила содержания общего имущества. Пункт 8 этих Правил прямо указывает, что внешней границей сетей водоотведения, входящих в состав общего имущества, является внешняя стена дома, если иное не установлено соглашением. Если застройщик документально закрепил КНС за собой до передачи городу, она формально не входит в состав общего имущества собственников. Но если КНС признана общим объектом инженерной инфраструктуры квартала, ее обслуживание законно включить в квитанции.

3. Федеральный закон № 214-ФЗ — регулирует отношения застройщика и дольщиков, включая передачу объектов и гарантийные обязательства.

4. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ): ст. 181.3–181.5 — основания для признания решений собраний недействительными; ст. 1102 — неосновательное обогащение (для возврата уже уплаченных средств).

5. Приказ Минстроя России № 937/пр от 25.12.2015 г. — утверждает требования к оформлению протоколов ОСС. Нарушение этих требований делает протокол ничтожным.

6. Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ): п. 2 ч. 2 ст. 49 — дает юридическое определение дома блокированной застройки. Если Росреестр зарегистрировал объекты именно так, попытка применять нормы ЖК РФ об МКД будет незаконной без смены статуса здания.

Законно ли вхождение УК?

Ответ зависит от того, каким образом компания получила управление. Варианта два:

* Вариант А: Через фиктивное общее собрание. Если застройщик (или аффилированное с ним лицо) провел «собрание», на котором проголосовал большинством голосов непроданных квартир, такое решение незаконно. Застройщик голосует только своей долей (п. 1.1 ст. 44 ЖК РФ), но он не может навязать свою УК добросовестным покупателям-собственникам, которые против. Кроме того, если нарушены сроки уведомления, отсутствует реестр вручения уведомлений или неверно оформлен протокол (согласно Приказу № 937/пр), решение ОСС можно признать недействительным через суд.

* Вариант Б: Назначение администрацией (ч. 17 ст. 161 ЖК РФ). Если после продажи недостроя старый договор управления прекратился, а новое собрание не проводилось, орган местного самоуправления обязан назначить временную УК из специального перечня (муниципального реестра) на срок до одного года. В этом случае вхождение УК абсолютно законно, даже если собственники недовольны качеством услуг. Проверить наличие приказа администрации о назначении такой УК можно на сайте ГИС ЖКХ.

Тот факт, что нет классического «общего имущества» вроде подъездов, лифтов и чердаков, не освобождает собственников от необходимости содержать общую инфраструктуру (земельный участок, проезд между блоками, ливневку и ту самую КНС). Если эти объекты нужны для эксплуатации каждого блока, они признаются общими.

Как должны поступить собственники: пошаговый алгоритм

1. Запрос документов. Направить письменный запрос (лучше коллективный) в данную УК с требованием предоставить заверенную копию протокола ОСС, договора управления и решения органа власти о назначении (если применимо). Также следует направить жалобу в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) Калининградской области с просьбой провести проверку легитимности выбора УК.

2. Анализ протокола ОСС. Сверить его с данными Росреестра о переходе прав собственности на дату голосования. Часто застройщики голосуют квартирами, которые на момент собрания им уже не принадлежат. Также проверьте соблюдение Приказа № 937/пр: есть ли реестр всех собственников, правильно ли посчитаны голоса (пропорционально площади), был ли необходимый кворум (более 50% от общей площади дома).

3. Проверка статуса КНС. Запросить выписку из ЕГРН на земельный участок и документацию по технологическому присоединению. Кто сейчас балансодержатель? Если КНС не передана городу, кто несет ответственность за ее эксплуатацию согласно договору техприсоединения? Если город принял сети, а КНС оставил застройщику, взимание платы за нее через строку «содержание жилья» сомнительно — это предмет отдельного договора.

4. Фиксация качества услуг. Составлять акты о ненадлежащем содержании территории. Для этого нужно пригласить двух соседей-свидетелей, представителя УК (направив уведомление заранее) и зафиксировать факты: например, «дорога шириной 100 метров очищена лишь частично, высота снежного покрова составляет X см». Акты прикладываются к жалобам. Требуйте перерасчета по Постановлению Правительства РФ № 491.

5. Судебное оспаривание. Если собрание проведено с нарушениями, подается иск в районный суд (по месту нахождения дома) о признании решения ОСС недействительным (ст. 46 ЖК РФ). Срок исковой давности — 6 месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Параллельно заявляется ходатайство о принятии обеспечительных мер — запрете ГЖИ вносить изменения в реестр лицензий на основании спорного протокола.

6. Смена способа управления. Собственникам блокированных домов часто выгоднее создать Товарищество собственников недвижимости (ТСН), чем бороться с назначенной застройщиком УК. Это позволяет напрямую заключать договоры на вывоз снега и покос травы, оплачивая их по факту выполнения.

7. Возврат средств. Если действия УК будут признаны незаконными, уплаченные суммы взыскиваются как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ) плюс штраф 50% по Закону о защите прав потребителей.

Резюме: Само по себе отсутствие лестничных клеток не делает приход УК незаконным, так как общая территория и КНС являются объектами совместного пользования. Однако нелегитимность конкретного прихода УК (из-за нарушений процедуры собрания или отсутствия приказа администрации) — это повод для обращения в ГЖИ и суд. Учитывая стадию незавершенного строительства, ключевым фактором здесь остается позиция муниципалитета и условия договоров технологического присоединения сетей.

Здравствуйте!

Уточните пожалуйста: дома блокированной застройки поставлены на кадастровый учёт как отдельные жилые дома блокированной застройки, каждый на собственном земельном участке, или весь комплекс оформлен как единый многоквартирный дом с помещениями?

Предварительно можно сказать, что если ваши дома являются именно домами блокированной застройки с отдельными земельными участками у каждого дома, то жилищное законодательство об управлении многоквартирным домом к ним не применяется, а значит и создание управляющей компании через собрание собственников помещений МКД в принципе неправомерно.

Дом блокированной застройки — не многоквартирный дом. Градостроительный и Жилищный кодексы прямо разграничивают многоквартирный дом, где есть общее имущество, принадлежащее всем собственникам на праве общей долевой собственности, и дом блокированной застройки, представляющий собой самостоятельный жилой дом на отдельном земельном участке, не имеющий общих с соседними блоками помещений, чердаков, подвалов или инженерных систем. Именно отсутствие общего имущества делает институт управления многоквартирным домом через УК юридически неприменимым к вашей ситуации, поскольку весь смысл платы за содержание и управление строится вокруг содержания общего имущества, которого у блокированных домов формально нет.

В силу пункта 40 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации дом блокированной застройки — жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок, при этом каждый жилой дом должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном для его эксплуатации, и не имеет общего имущества с соседними жилыми домами.

Общее имущество — основа полномочий УК. Полномочия управляющей организации по управлению домом и взиманию платы напрямую производны от существования общего имущества собственников помещений, и жилищное законодательство описывает конкретный перечень такого имущества, включая земельный участок с элементами благоустройства, крышу, инженерные сети, обслуживающие более одного помещения. Если у вас каждый дом стоит на своём отдельном участке и не имеет общих с соседями конструктивных элементов, оснований для проведения общего собрания собственников помещений МКД и выбора способа управления просто не существует, поскольку такого объекта права, как многоквартирный дом, юридически не возникает.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения, не являющиеся частями квартир, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений, а также земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.

Дорога и трава — не общее имущество жильцов. Дорога протяжённостью около ста метров и прилегающая территория с травой, судя по вашему описанию, находятся на землях общего пользования, то есть либо в муниципальной собственности, либо на землях, которые ещё не переданы застройщиком и не разграничены между собственниками отдельных блокированных домов. Взимание платы за уборку и покос травы на такой территории собственниками отдельных блоков в отсутствие юридически оформленного общего имущества выглядит необоснованным и требует отдельной проверки правового режима этой земли, включая КНС, которая, по вашему указанию, до сих пор принадлежит застройщику и городу не передана.

В силу части 1 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Незаконность собрания — самостоятельный довод. Отдельно от вопроса об отсутствии общего имущества у вас есть указание на то, что само собрание и голосование по выбору этой УК проведено с нарушениями, а решение общего собрания собственников, принятое с существенными нарушениями порядка созыва, подготовки и проведения либо с нарушением компетенции, является ничтожным независимо от факта отсутствия общего имущества, и вы вправе оспорить его в судебном порядке как ничтожное решение.

В силу пункта 1 статьи 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума, принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания, противоречит основам правопорядка или нравственности.

Взыскание платы можно оспорить в суде. Поскольку правовые основания для деятельности УК в вашем случае, судя по описанию, отсутствуют, вы вправе не оплачивать выставляемые счета и, если УК обратится за взысканием, представить в суде возражения именно на основании отсутствия общего имущества и статуса домов блокированной застройки, а также самостоятельно подать иск о признании решения собрания недействительным и об оспаривании самого факта незаконного возникновения отношений по управлению.

В силу части 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Для точного ответа конечно лучше уточнить: каждый блокированный дом стоит на отдельном земельном участке, принадлежащем именно собственнику этого дома, или все дома расположены на едином общем земельном участке, который пока принадлежит застройщику, поскольку это принципиально меняет квалификацию всей ситуации.

С уважением, юрист Ермаков Сергей Александрович.

Управляющая компания (УК) не могла законно войти в ваш дом, так как он не введён в эксплуатацию.

Согласно разъяснениям Минстроя России, управление многоквартирным домом (МКД) возможно только после его ввода в эксплуатацию (Письмо Минстроя от 05.03.2026 № 12094-ДН/06). До этого момента отсутствуют предусмотренные жилищным законодательством основания для заключения договора управления.

Общее имущество собственников помещений в МКД, как и само право собственности на квартиры, возникает только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права (ст. 219 ГК РФ). Соответственно, до этого момента у УК нет законных оснований требовать плату за содержание общего имущества.

Если отдельные лица зарегистрировали право собственности на доли в недостроенном здании, они могут заключить договор на его обслуживание, но такие отношения не регулируются жилищным законодательством (ЖК РФ).

Порядок выбора УК строго регламентирован: после ввода дома в эксплуатацию местная администрация проводит открытый конкурс, а застройщик обязан заключить договор управления с выбранной УК не позднее 5 дней с момента получения разрешения на ввод (ч. 13, 14 ст. 161 ЖК РФ). В вашем случае этого не было.

Так как дом не введён в эксплуатацию, собрание собственников для выбора УК не могло быть законным, так как сами собственники на тот момент юридически не определены. Поэтому действия УК по управлению и сбору платы являются незаконными.

Что делать:

Направить письменную претензию в УК с требованием прекратить незаконные действия и вернуть необоснованно собранные средства.

Подать жалобу в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) вашего региона на факт незаконного управления.

Обратиться с заявлением в прокуратуру для проведения проверки по факту мошеннических действий.

В случае отказа в возврате средств — обратиться в суд с иском о признании действий УК незаконными и взыскании неосновательного обогащения.