Налог при продаже комнаты - кадастровая стоимость вместо договорной?

Здравствуйте!

Понимаю, как это неприятно — получить сюрприз после подачи декларации. Хорошая новость: вы не ошиблись в самой логике (налог действительно считается с прибыли, а не со всей суммы продажи), но в моменте консультации действительно произошёл нюанс. Я объясню, что случилось, и подскажу, как действовать.

В чём дело. До 2025 года во многих регионах при расчёте брали 70% от кадастровой стоимости: если цена в договоре была ниже, базой становились эти 70%. Но с 2025 года регионы получили право повышать этот коэффициент. Санкт-Петербург этим правом воспользовался: по местному закону № 734-157 коэффициент подняли до 1,0. То есть теперь, если цена в договоре ниже полной кадастровой стоимости (на 1 января года сделки), налоговая берёт для расчёта именно кадастровую стоимость. Именно это и произошло в вашей ситуации. Консультанты в налоговой могли говорить про «цену в договоре» в общем смысле, но не учли локальное изменение правила для Петербурга — отсюда и путаница.

Что делать сейчас. Не паникуйте. То, что вы уже подали декларацию, — не конец. Налоговая при проверке сама сравнит цену из договора с кадастровой стоимостью и применит актуальное правило. Скорее всего, в личном кабинете появится уведомление с перерасчётом: сумма налога станет выше, потому что база теперь — кадастровая стоимость, а не цена продажи. Вам останется только согласиться с этим расчётом и уплатить доначисленную сумму в установленный срок.

Но есть важный нюанс для снижения суммы. Даже при расчёте от кадастровой стоимости у вас есть законные способы уменьшить налог:

Имущественный вычет. Для комнаты это 250 000 рублей (для жилья — 1 млн, но комната относится к иному имуществу).

Вычет расходов. Если сохранились документы о покупке (договор, платёжки), вы можете вычесть из кадастровой стоимости (или из цены продажи, если она выше кадастра) сумму ваших подтверждённых расходов на приобретение этой комнаты.

Выберите тот вариант, который выгоднее в вашей ситуации.

Мой совет: зайдите в личный кабинет налогоплательщика и отслеживайте статус проверки декларации. Когда появится уведомление с новой суммой — сравните её с тем, что получилось бы с учётом вычета или расходов. Если возникнут вопросы к расчёту (например, кадастровая стоимость кажется завышенной для вашей комнаты), на этом этапе можно направить в налоговую пояснение или запрос.

В будущем перед сделкой советую уточнять в местной налоговой или у специалиста, какой понижающий коэффициент действует в вашем регионе на текущий год — это убережёт от подобных сюрпризов. Удачи в решении вопроса!

Выбирайте сами лучший ответ!

Здравствуйте! В Санкт-Петербурге с 1 января 2025 года доход для НДФЛ действительно сравнивают с полной кадастровой стоимостью, поскольку коэффициент увеличен с 0,7 до 1. Однако налог считают не со всей кадастровой стоимости, а с разницы между ней и подтвержденными расходами на покупку комнаты по статье 220 НК РФ. www.nalog.gov.ru

www.consultant.ruУстная консультация налоговой не отменяет установленный расчет, а оспаривать кадастровую стоимость имеет смысл лишь при ее завышении.

Здравствуйте!

В соответствии с п. 2 ст. 214.10 НК РФ и региональными изменениями в Санкт‑Петербурге с 2025 года при расчёте НДФЛ при продаже недвижимости применяется понижающий коэффициент 1,0 к кадастровой стоимости: если цена в договоре ниже кадастровой стоимости, налоговая база определяется исходя из полной кадастровой стоимости объекта на 1 января года совершения сделки. При этом налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу на имущественный вычет в размере 1 млн рублей либо на документально подтверждённые расходы на приобретение объекта (пп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). В связи с расхождением заявленной в декларации базы с требованиями закона целесообразно представить уточнённую декларацию 3‑НДФЛ с корректным расчётом налога и приложением подтверждающих документов.

С уважением, Александр.

Здравствуйте!

Смотрите, ситуация действительно неприятная, но я объясню Вам, в чём дело, со ссылками на закон, и подскажу, как действовать.

Вы действительно не ошиблись: после 2025 года правила действительно изменились, и в Вашем случае налоговая правомерно пересчитала базу.

Почему так вышло? Всё дело в норме п. 2 ст. 214.10 НК РФ.

Согласно указанной норме, если цена в договоре продажи оказалась ниже определённого порога от кадастровой стоимости, налоговая берёт для расчёта налога этот порог.

До 2025 года порог был фиксированным 70% кадастровой стоимости.

Но с 2025 года регионы получили право своим законом увеличить этот понижающий коэффициент вплоть до 1 (то есть до 100% кадастровой стоимости).

Санкт-Петербург как раз воспользовался этим правом: законом города установлен коэффициент 1.

Поэтому, если цена продажи оказалась ниже полной кадастровой стоимости (на 1 января года сделки), налоговая взяла за основу именно кадастр.

Что делать сейчас?

1) Проверьте расчёт. Запросите в налоговой письменное разъяснение или акт проверки. Внимательно разберитесь, какую именно кадастровую стоимость они взяли (на какую дату), и сверьте с выпиской из ЕГРН. Иногда бывают ошибки в исходных данных.

2) Используйте вычеты или расходы. Даже если база посчитана от кадастра, вы можете уменьшить налогооблагаемый доход.

Либо заявить имущественный вычет, например, 1 млн рублей для жилых объектов, к которым относится комната, либо подтвердить расходы на её первоначальную покупку и вычесть их из налоговой базы. Это снизит итоговую сумму налога.

3) Обжалуйте, если есть основания. Если Вы считаете, что кадастровая стоимость завышена, например, не учтены особенности объекта, можно заказать независимую оценку и подать заявление в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости или в суд. Но это сложный и долгий путь, сначала имеет смысл проверить сам расчёт налога.

Уточнение: если Вы уже подали декларацию с расчётом от цены договора, а налоговая при проверке пересчитала от кадастра, она пришлёт требование доплатить налог, пени и, возможно, штраф за занижение базы.

Поэтому не игнорируйте корреспонденцию от ФНС, лучше сразу разобраться и скорректировать расчёт.

Рекомендация: обратитесь к налоговому консультанту, который специализируется на налоговых спорах, он Вам поможет проанализировать все документы (договоры, выписку из ЕГРН, акт налоговой), проверить арифметику и выстроить стратегию, например, минимизировать налог через вычеты или оспорить базу, если есть реальные основания.

Правовое обоснование: п. 2 ст. 214.10 НК РФ, Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ, Закон Санкт-Петербурга от 29.11.2024 № 734-157

В налоговой надо было сказать, что стоимость комнаты в договоре купли-продажи меньше кадастровой стоимости. Рассчитать, как положено, и платить. Никаких альтернатив нет. Если два агента Ваши, то предложить им поучаствовать в оплате.

Здравствуйте !

В данном конкретном Вашем случае, с 2025 года в Санкт-Петербурге применяется правило расчета налога исходя из кадастровой стоимости (п. 5 ст. 217.1 НК РФ). С 2025 года для объектов, проданных до истечения минимального срока владения, налоговая база определяется как наибольшая из двух величин: цена продажи по договору или кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7 (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Ранее это правило действовало только для недвижимости, приобретенной после 2016 года, но с 2025 года распространено на все случаи.

Если кадастровая стоимость вашей комнаты (например, 3 млн руб.) выше договорной цены (например, 2 млн руб.), то налог считается с 70% от кадастровой стоимости (2,1 млн руб.). При этом вы вправе уменьшить доход на расходы на приобретение (сумму, указанную в договоре покупки) или применить имущественный вычет в 1 млн руб. (ст. 220 НК РФ).

Таким образом, с юридической точки зрения, если вы уже подали декларацию с неверным расчетом (например, указали только договорную цену), необходимо подать уточненную декларацию (корректировка №1) до окончания камеральной проверки. В ней нужно пересчитать налог с учетом кадастровой стоимости. Штраф за неподачу уточненки — 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (ст. 119 НК РФ).

Рад был помочь !

Здравствуйте, Надежда!

Ситуация действительно требует уточнения деталей, так как в вашем вопросе смешаны несколько разных правовых режимов: срок владения (1 год), статус объекта (комната) и упомянутые вами разные города и годы.

Главное правило на 2025 год

При расчете налога с продажи недвижимости налоговая инспекция берет наибольшую из двух величин:

* цена по договору купли-продажи;

* 70% от кадастровой стоимости комнаты на 1 января года продажи.

Если сумма в договоре меньше, чем 70% от кадастра, налог будет рассчитан именно от этих 70%. Если больше — то от суммы в договоре. Консультация по телефону могла быть неточной или относиться к старым правилам, но сама норма о сравнении цены договора с 70% кадастра действует уже много лет (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

Важный нюанс про «комнату»

В российском праве есть разница между «комнатой» и «долей».

* Если это выделенный объект (в выписке ЕГРН указано «комната», у нее свой кадастровый номер), применяются правила для комнат.

* Если вы владели *долей в праве общей собственности*, минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет 3 года при условии, что это ваше единственное жилье, а остальные собственники — ваши близкие родственники (согласно п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Поскольку соседи не являются родственниками, этот льготный срок 3 года вам недоступен, и применяется общий срок 5 лет.

Поскольку комната была в собственности всего один год, льгота по сроку владения (минимальный срок сейчас — 3 года для единственного жилья или 5 лет во всех остальных случаях) на вас не распространяется. Налог платить придется.

Как законно уменьшить налог

У вас есть два законных способа снизить сумму платежа. Вы можете выбрать тот, который выгоднее:

| Способ | Что можно учесть | Формула расчета |

| :--- | :--- | :--- |

| «Доходы минус расходы» (подтвержденные затраты) | Сумма, за которую вы сами купили эту комнату год назад (нужны договор покупки и платежные документы). Также сюда включаются расходы на риелтора, если они были документально подтверждены тогда и сейчас.

| `(База для налога − Цена покупки − Расходы на риелтора) × 13%` |

| Имущественный вычет (если документов на покупку нет) | Фиксированная сумма в размере 1 000 000 рублей. | `(База для налога − 1 000 000 ₽) × 13%` |

*Пример:* Если кадастровая стоимость комнаты 2 млн рублей, то 70% от нее — 1,4 млн. Если продали за 1,2 млн, налог посчитают от 1,4 млн. При подтвержденных расходах на покупку в 1,1 млн руб.: (1,4 - 1,1) х 13% = 39 000 рублей налога. Если документов на покупку нет: (1,4 - 1,0) х 13% = 52 000 рублей.

Что делать прямо сейчас

1. Проверьте расчет налоговой. Зайдите в личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. Посмотрите уведомление о результатах камеральной проверки вашей декларации. Там должна быть четко указана база для налога (сумма из договора или 70% кадастра) и примененные вычеты.

2. Сверьте данные об объекте. Закажите свежую выписку из ЕГРН и посмотрите графу «Наименование помещения». Убедитесь, что там написано именно «Комната».

3. Соберите документы. Найдите ваш старый договор купли-продажи, по которому вы покупали эту комнату год назад, и чеки/расписки. Проверьте актуальную кадастровую стоимость вашей комнаты (например, через сервис на сайте Росреестра). Сравните цену продажи с 70%

этой стоимости.

4. Подайте уточненную декларацию (при необходимости). Если вы не указали в первой декларации расходы на покупку (или имущественный вычет), подайте корректирующую форму 3-НДФЛ. В ней выберите более выгодный вариант уменьшения налога. Сделать это нужно до того, как вы оплатите налог по требованию, чтобы инспектор сразу пересчитал сумму.

5. Исправьте ошибку в локации. Обратите внимание: в заголовке вопроса указан Оренбург, а в тексте — СПб. Декларация подается строго в инспекцию по месту вашей регистрации (прописки), независимо от того, где находится недвижимость.

Продажа комнаты в 2025 году при сроке владения менее 5 лет облагается НДФЛ. С 1 января 2026 года действует правило 100% кадастровой стоимости, но для доходов 2025 года применяется переходный период – учитывается 70% кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Однако региональным законом может быть установлен коэффициент 1 (100%) уже с 2025 года – для Санкт-Петербурга действует Закон № 734-157 от 27.11.2024, где налогооблагаемая база равна 100% кадастра. Если вы указали в декларации только договорную цену, налоговая доначислит налог.

Что делать: 1) Проверьте региональный закон – какой коэффициент действовал в вашем субъекте в 2025 году. 2) Если вы занизили налог, подайте уточненную декларацию 3-НДФЛ до выездной проверки, чтобы избежать штрафа (ст. 81 НК РФ). 3) Примените имущественный вычет (1 млн руб. или фактические расходы на покупку) – ст. 220 НК РФ. 4) Уплатите налог до 15 июля 2026 года. На консультацию налоговой ссылаться бесполезно – ответственность за достоверность декларации лежит на вас.

Добрый вечер

Да действительно в соответствии с п.26 Федерального закона от 12.07.2024 №176-ФЗ, с 1 января 2025 года внесены изменения в Налоговый кодекс РФ, касающиеся налогообложения доходов от продажи недвижимости, которым дополнена ст.214.10 НК РФ пунктом 9 , где говорится , что указанный в настоящей статье понижающий коэффициент ( 70 %) может быть увеличен до 1 включительно.";

Что делать

Необходимо подать уточнённую (корректирующую) декларацию. Это позволит внести изменения в ранее представленные данные и избежать возможных санкций

Подайте документ удобным способом: через личный кабинет на сайте ФНС;

через программу «Декларация»; лично в налоговой инспекции;

через МФЦ; по почте с описью вложения;

Форма декларации утв. приказом от 20 октября 2025 года №ЕД-7-11/913@.

При обнаружении ошибок или недостоверных сведений в представленной в налоговый орган налоговой декларации, которые привели к занижению суммы налога, подлежащей уплате, налогоплательщик обязан внести соответствующие изменения путём представления уточнённой декларации (абз. 1 п. 1 ст. 81 НК РФ).

Здравствуйте.

Вы не ошиблись: с 2025 года в Санкт-Петербурге действительно изменились правила. Раньше во многих регионах брали 70% от кадастровой стоимости, если цена в договоре была ниже, а теперь в Петербурге коэффициент подняли до 1,0 — то есть налоговая берёт полную кадастровую стоимость, если она выше цены продажи. Поэтому инспекция при проверке вашей декларации пересчитала базу.

Почему так вышло?

До 2025 года действовало такое правило (п. 2 ст. 214.10 НК РФ): если цена в договоре купли-продажи была ниже 70% от кадастровой стоимости объекта, для расчёта НДФЛ брали эти 70% кадастра. То есть продажа по цене ниже кадастра позволяла снизить налоговую базу.

С 2025 года регионы получили право повышать этот понижающий коэффициент — вплоть до 1,0 (п. 9 ст. 214.10 НК РФ). Законодательное собрание Санкт-Петербурга воспользовалось этим правом: Законом Санкт-Петербурга от 29.11.2024 № 734-157 коэффициент установили равным 1,0. Теперь логика такая: налоговая сравнивает цену из договора с полной кадастровой стоимостью. Если договорная цена ниже — базой для НДФЛ становится полная кадастровая стоимость. Именно это и произошло в вашей ситуации.

Что делать сейчас?

Хорошая новость: даже при новой базе у вас есть законные инструменты, чтобы снизить сумму налога. Вы можете выбрать один из вариантов (применять оба одновременно нельзя):

Имущественный вычет. Для жилых объектов (комнат, квартир) он составляет 1 млн рублей. Вы вычитаете этот миллион из кадастровой стоимости (которая теперь ваша база), и с остатка считаете НДФЛ.

Вычет в размере подтверждённых расходов. Если у вас сохранились документы о покупке комнаты (договор, платёжные документы — чеки, выписки, расписки), вы можете заявить, что ваш «доход» — это разница между ценой продажи и ценой покупки. Это часто оказывается выгоднее вычета в 1 млн, если расходы были существенными.

Практические шаги

Соберите документы. Подготовьте договор покупки, все платёжные документы и выписку из ЕГРН (чтобы сверить кадастровую стоимость на 1 января года продажи).

Подайте уточнённую декларацию. Если вы уже заплатили налог по первоначальной декларации (исходя из цены в договоре), а инспекция прислала требование доплатить по кадастру — подайте уточнёнку. В ней укажите правильную базу (кадастровую стоимость) и заявите выбранный вычет (расходы или 1 млн).

Обратитесь к специалисту. Независимый бухгалтер или налоговый консультант поможет точно рассчитать, какой вариант выгоднее в вашей ситуации, и грамотно оформить документы для ФНС.

Ещё один важный нюанс

Не забудьте про минимальный срок владения. Если комната находилась в собственности дольше минимального срока (5 лет в общем случае, 3 года — если получена по наследству, в ходе приватизации, по договору ренты или является единственным жильём), доход от её продажи вообще не облагается НДФЛ. Проверьте этот момент — возможно, проблема решена сама собой.

Вывод. Не игнорируйте требование налоговой. Своевременная уточнённая декларация с обоснованием вычета позволит избежать пеней.

____________________________

Есть еще важные нюансы, которые стоит учесть — они помогут полнее разобраться в ситуации и подкрепить позицию при общении с ФНС.

Правило привязано к прописке продавца, а не к месту нахождения недвижимости. Это частая точка путаницы. Налоговая смотрит, где был зарегистрирован сам продавец на момент государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Если вы были прописаны в Санкт-Петербурге на момент сделки — применяется коэффициент 1,0. Если в другом регионе, где коэффициент остался 0,7 — база рассчитывалась бы иначе.

С 2025 года заработала прогрессивная шкала НДФЛ. Это не меняет саму базу (кадастр или цену договора), но влияет на ставку. Если общая прибыль от продажи недвижимости за календарный год не превышает 2,4 млн рублей — ставка 13%. Если превышает — с суммы превышения применяется 15%. При проверке декларации налоговая суммирует доход от всех таких сделок за год, а не считает каждую отдельно.

Про минимальный срок владения. Я упоминала его в прошлом ответе, но стоит подчеркнуть: если комната была в собственности дольше минимального срока (5 лет в общем случае, 3 года — для наследства, приватизации, ренты или единственного жилья), доход от продажи вообще не облагается НДФЛ. В этом случае вопрос с базой (кадастр или цена договора) вообще не возникает — налога нет в принципе.

Про документы для вычетов. Чтобы заявить вычет «доходы минус расходы», нужны не просто договор покупки, а именно платёжные документы, подтверждающие факт оплаты (чеки, банковские выписки, расписки). Без них ФНС может не принять расходы в расчёт.

Как это применить на практике

1. Взять выписку из ЕГРН и зафиксировать кадастровую стоимость на 1 января года продажи (именно она берётся для расчёта).

2. Проверить свою регистрацию на дату регистрации перехода права в Росреестре.

3. Посчитать совокупный доход от всех продаж недвижимости за год — чтобы верно определить ставку (13% или 15%).

4. Если при сверке с ФНС возникнут расхождения (например, инспекция применила не тот коэффициент), эти аргументы помогут отстоять свою позицию.

В СПб с 2025 года при продаже недвижимости налог считают от полной кадастровой стоимости (коэффициент 1,0 по закону № 734‑157), можно уменьшить базу на 1 млн рублей либо на подтверждённые расходы (НК РФ ст. 220), ставка — 13 % до 2,4 млн дохода и 15 % сверх (ст. 224 НК РФ); при владении дольше минимального срока налог не платят (ст. 217.1 НК РФ).

При расхождениях подают уточнённую декларацию.

С уважением.