Применяется ли трехлетний срок владения для освобождения от НДФЛ при продаже квартиры, если до продажи получено другое жилье в дар?

Здравствуйте!

По федеральным правилам продать первую квартиру без НДФЛ в 2026 году можно, но только если одновременно выполнены два условия.

Первое. Переход права собственности к покупателю зарегистрируют не ранее 3 мая 2026 года, когда истекут три года владения первой квартирой.

Второе. Подаренная квартира будет получена не более чем за 90 календарных дней до регистрации перехода права на проданную квартиру. Если между регистрацией права на подаренную квартиру и регистрацией продажи пройдет более 90 дней, первая квартира уже не будет считаться единственным жильем.

1. Учитывается ли подаренная квартира как другое жилье

Учитывается.

Подпункт 4 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ проверяет наличие любого другого жилого помещения или доли в нем, принадлежащих налогоплательщику. Основание возникновения права на вторую квартиру значения не имеет. Это может быть покупка, дарение, наследство или иной способ приобретения права.

То, что подарок получен от близкого родственника, освобождает доход от получения подарка от НДФЛ и устанавливает трехлетний срок для последующей продажи подаренной квартиры. Но первая квартира из-за этого не сохраняет статус единственного жилья.

2. Имеет ли значение, что при покупке квартира была единственным жильем

Нет. Наличие другого жилья проверяется не на дату покупки первой квартиры, а на дату государственной регистрации перехода права собственности на нее к покупателю.

Поэтому появление подаренной квартиры в феврале 2026 года имеет значение, хотя в мае 2023 года другого жилья у вас не было. Такой подход следует из текста подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ и разъяснений ФНС.

3. Распространяется ли правило 90 дней на дарение

В законе используется формулировка «приобретенное в собственность», а не «купленное». Поэтому правило не ограничено договором купли-продажи. Получение квартиры в дар также является приобретением права собственности.

Подаренная квартира не должна учитываться как другое жилье, если право на нее зарегистрировано в пределах 90 календарных дней до регистрации перехода права на продаваемую квартиру.

Например, если право на подарок зарегистрировано 20 февраля 2026 года, переход права к покупателю первой квартиры должен быть зарегистрирован не позднее 21 мая 2026 года включительно. Одновременно продажа должна состояться не ранее 3 мая 2026 года. Значит, в таком примере имеется период с 3 по 21 мая 2026 года, когда можно применить трехлетний срок.

Считать нужно по датам регистрации в ЕГРН. Даты подписания договоров, получения денег и передачи ключей для этого условия не решают вопрос.

Прямого письма Минфина, где отдельно разбиралось бы именно получение второй квартиры в дар и применение к ней 90-дневного исключения, я не обнаружил. Вывод основан на буквальном тексте НК РФ, который не связывает приобретение второго жилья только с возмездной сделкой.

4. Когда истечет пятилетний срок

Если 90-дневное исключение применить нельзя, федеральный минимальный срок составит пять лет на основании пункта 4 статьи 217.1 НК РФ.

При регистрации права 3 мая 2023 года пять лет истекают 3 мая 2028 года. Продажу можно регистрировать с этой даты, а не только после нее.

Дополнительно необходимо проверить закон субъекта РФ, в котором находится квартира. Пункт 6 статьи 217.1 НК РФ позволяет региону уменьшить минимальный срок владения вплоть до нуля. Без указания региона исключить региональную льготу нельзя.

5. Расчет НДФЛ при продаже в 2026 году

Ваш расчет верен при трех условиях.

Цена 5 500 000 рублей не ниже 70 процентов кадастровой стоимости квартиры на 1 января 2026 года.

Расходы 4 150 000 рублей подтверждены договором и платежными документами.

У вас нет других доходов от продажи имущества, которые включаются в ту же специальную налоговую базу и влияют на ставку.

Расчет:

5 500 000 − 4 150 000 = 1 350 000 рублей.

1 350 000 × 13 процентов = 175 500 рублей.

С 2025 года к доходам от продажи имущества применяется ставка 13 процентов в пределах налоговой базы 2,4 млн рублей и 15 процентов с превышения. В вашем расчете база ниже 2,4 млн рублей, поэтому применяется ставка 13 процентов.

Если цена договора окажется ниже 70 процентов кадастровой стоимости на 1 января 2026 года, доход будут считать от кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7. Тогда налог может быть больше.

Ипотека

Погашение основного долга банку после продажи не уменьшает налоговую базу. Стоимость квартиры 4 150 000 рублей уже включает и ваши деньги, и кредитные средства. Повторно вычесть остаток основного долга нельзя.

Уплаченные банку ипотечные проценты могут быть включены в расходы, связанные с приобретением квартиры, при наличии кредитного договора и справки банка. ФНС подтверждала такую возможность и в 2026 году. Это может уменьшить налог ниже 175 500 рублей. Нужно отдельно проверить, не заявлялись ли те же проценты ранее в составе имущественного вычета, поскольку двойной учет одного расхода налоговая может оспорить.

Официальные разъяснения

По вопросу единственного жилья и 90 дней применимы письма Минфина России от 26 декабря 2023 года № 03-04-09/126108, от 24 января 2024 года № 03-04-05/5124, от 20 июня 2024 года № 03-04-05/56962 и от 18 октября 2024 года № 03-04-05/100986. В них Минфин исходит из того, что наличие иного жилья проверяется на дату регистрации перехода права к покупателю, а жилье, приобретенное в течение предыдущих 90 дней, не учитывается.

Отдельной сформированной судебной практики по сочетанию дарения второй квартиры и 90-дневного исключения я не нашел. Спор должен разрешаться прежде всего по буквальному содержанию подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ. Ведомственные письма не являются нормативными актами.

Здравствуйте!

Давайте разберу вашу ситуацию по пунктам. Я бы сказал так: в 2026 году применить трёхлетний срок для освобождения от НДФЛ не получится. И вот почему.

1. Считается ли подаренная квартира «другим жилым помещением»?

Да, считается. Для целей подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ любое иное жилое помещение в собственности на момент продажи (даже полученное по договору дарения от близкого родственника) лишает права считать продаваемую квартиру «единственной». Тот факт, что дарение от близкого родственника само по себе даёт льготу (подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ), здесь не работает — эта норма касается основания получения самой продаваемой квартиры, а не наличия другого жилья.

2. Важно ли, что на момент покупки первая квартира была единственной?

Нет, не важно. Ключевой момент — статус на дату государственной регистрации перехода права собственности к покупателю (то есть на момент сделки по продаже). Поскольку в феврале 2026 года у вас уже появилась вторая квартира, на момент продажи первой условие «единственности» не выполняется.

3. Применяется ли правило 90 дней при дарении?

Нет, в вашем случае правило 90 дней не сработает. Оно предусмотрено подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ для ситуации, когда вы сами приобретаете другое жильё в течение 90 дней до продажи старого — тогда это новое жильё не учитывается при проверке условия «единственности». Но если другое жильё получено иным способом (в том числе по дарению), эта льгота не применяется.

4. Значит, нужно ждать пять лет?

Да. Поскольку квартира приобретена по договору купли-продажи и не подпадает под льготные основания для трёхлетнего срока (не получена в дар, по наследству, не приватизирована и не была единственной на момент продажи), действует общее правило — пятилетний минимальный срок владения. То есть освободить доход от НДФЛ можно будет после 03.05.2028.

5. Верен ли расчёт налога, если срок не пройден?

Да, расчёт верный. Если продавать в 2026 году, налоговая база будет: 5 500 000 ₽ (цена продажи) – 4 150 000 ₽ (расходы на приобретение) = 1 350 000 ₽. НДФЛ: 1 350 000 × 13% = 175 500 ₽.

Практический совет

Если для вас критично продать квартиру именно сейчас, обсудите с покупателем возможность структурирования сделки так, чтобы формально зафиксировать переход права после мая 2028 года (если это допустимо по обстоятельствам). Либо рассмотрите другие налоговые инструменты — например, имущественный налоговый вычет в размере 1 млн рублей (тогда база составит 500 000 ₽, налог — 65 000 ₽), но это сработает только если вы не используете расходы на приобретение.

Нормативная база

Ст. 217.1 НК РФ (п. 3, подп. 1, 4) — регулирует условия применения сокращённого срока владения.

consultant.ru +1

Ст. 220 НК РФ — регулирует имущественные налоговые вычеты (если решите ими воспользоваться вместо ожидания срока).

Официальные разъяснения ФНС и Минфина по аналогичным ситуациям подтверждают: наличие любого иного жилого помещения в собственности на момент продажи лишает права на трёхлетний срок по подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

Таким образом, законного основания продать квартиру в 2026 году без уплаты НДФЛ в вашей ситуации нет — придётся дождаться мая 2028 года.

Выбирайте лучший ответ сами!

Здравствуйте!

По общему правилу Вам необходимо владеть квартирой не менее 5 лет (до 03.05.2028), чтобы продать ее без уплаты налога. Если продажа состоится в 2026 году, налог составит 175 500 ₽ (13% от разницы между ценой продажи и расходами на приобретение).

Освобождение от НДФЛ при продаже недвижимости, согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ, доходы от продажи имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, освобождаются от налогообложения. Однако для недвижимости применяются специальные правила ст. 217.1 НК РФ.

По общему правилу минимальный срок владения составляет 5 лет (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Срок сокращается до 3 лет в случаях, перечисленных в пп. 2-4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ, в том числе: - если право собственности получено в порядке наследования или дарения от члена семьи или близкого родственника (пп. 2); - если объект является единственным жилым помещением налогоплательщика и членов его семьи (пп. 4).

Есть и применение подпункта 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ (единственное жилье). Вы приобрели квартиру 03.05.2023 по договору купли-продажи. На момент регистрации права собственности квартира являлась вашим единственным жильем. Однако в феврале 2026 года вы получили в дар от близкого родственника другую квартиру. На момент предполагаемой продажи (2026 год) у вас будет две квартиры.

В вашем случае дарение произошло в феврале 2026 года. Если продажа будет осуществлена, например, в марте 2026 года (в пределах 90 дней после дарения), то подаренная квартира не будет учитываться как «другое жилье» для целей применения трехлетнего срока.

Если вы продаете квартиру в течение 90 дней после получения в дар другой квартиры, то подаренная квартира не считается препятствием для применения трехлетнего срока. Если же прошло более 90 дней, то условие «единственного жилья» нарушается, и трехлетний срок не применяется.

Удачи

К сожалению, в вашей ситуации законного основания для продажи первой квартиры в 2026 году без уплаты НДФЛ не будет. Вам необходимо будет подождать до мая 2028 года, чтобы применить пятилетний срок владения.

Ниже я подробно отвечу на каждый из ваших вопросов со ссылками на нормы закона и разъяснения.

Основной вопрос: Можно ли применить 3-летний срок как для единственного жилья?

Нет, нельзя. Ключевое условие для применения 3-летнего срока по подпункту 4 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ — на дату продажи у вас в собственности не должно быть иного жилого помещения. Поскольку в феврале 2026 года вы получили по дарению вторую квартиру, на момент продажи первой квартиры у вас будет два жилых объекта. Таким образом, правило о "единственном жилье" не применяется.

Ответы на ваши вопросы по порядку

1. Считается ли подаренная квартира "другим жилым помещением"?

Да, безусловно. Для целей налогообложения не имеет значения, как именно было приобретено жилье (куплено, подарено, унаследовано). Важно лишь то, что оно является жилым помещением и находится в вашей собственности.

2. Важно ли, что на момент покупки первой квартиры она была единственным жильем?

Нет, для применения льготы это неважно. Законодатель смотрит на ситуацию на дату продажи, а не на дату покупки. То, что квартира была единственным жильем в 2023 году, не имеет значения для продажи в 2026 году, так как к тому моменту это условие перестанет соблюдаться.

3. Применяется ли правило о 90 днях к получению жилья по дарению?

Это правило из подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ не относится к вашему случаю, так как вы не приобретали новое жилье, а получили его в дар. Правило о 90 днях работает следующим образом:

Если бы вы купили новую квартиру в течение 90 дней до продажи старой, то старая квартира все равно считалась бы единственным жильем, и вы могли бы применить 3-летний срок.

В вашей ситуации новая квартира появилась в феврале 2026 года, а продажа планируется позже, и она была получена безвозмездно (по дарению), а не приобретена. Это исключает применение данного правила.

4. Правильно ли я понимаю, что нужно ждать 5 лет (до 03.05.2028)?

Да, это абсолютно верно. Поскольку вы не можете применить ни одно из исключений для 3-летнего срока, действует общее правило — минимальный срок владения составляет пять лет (пункт 4 статьи 217.1 НК РФ). Срок владения исчисляется с даты регистрации права собственности (03.05.2023), поэтому пятилетний срок истечет 03.05.2028. После этой даты вы сможете продать квартиру без уплаты налога и без подачи декларации.

5. Верен ли расчет налога?

Да, ваш расчет абсолютно корректен. При продаже квартиры до истечения минимального срока владения вы имеете право уменьшить полученный доход на сумму документально подтвержденных расходов на ее покупку (подпункт 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ).

Налоговая база: 5 500 000 ₽ (цена продажи) - 4 150 000 ₽ (расходы на покупку) = 1 350 000 ₽

Сумма налога: 1 350 000 ₽ * 13% = 175 500 ₽

Вам необходимо будет подать налоговую декларацию 3-НДФЛ за 2026 год и уплатить этот налог до 15 июля 2027 года.

Итоговый вывод

Продажа квартиры в 2026 году повлечет за собой обязанность уплатить НДФЛ в размере 175 500 рублей. Чтобы продать квартиру без налога, вам необходимо дождаться мая 2028 года.

Если по каким-то причинам вам необходимо продать квартиру раньше, вы можете рассмотреть вариант продажи после 03.05.2028 — это единственный законный способ избежать налога в вашей ситуации.