Обязательно ли межевание при продаже земельного участка с домом?

С 1 марта 2025 года межевание земельного участка стало обязательным условием для его продажи. Владельцы, утверждающие это, абсолютно правы.

Наличие кадастрового номера само по себе больше не гарантирует возможность регистрации сделки. До этой даты закон действительно позволял продавать участки без установленных границ (так называемая «ранее учтенная» земля), но новые правила закрыли эту лазейку.

Что изменилось:

Согласно Федеральному закону № 487-ФЗ от 26.12.2024 и изменениям в ФЗ № 218-ФЗ, наличие точно установленных координат границ в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) теперь является непременным условием для государственной регистрации перехода права собственности при купле-продаже, дарении или наследовании.

Если границы участка не внесены в ЕГРН:

Росреестр приостановит сделку. Регистратор просто остановит оформление документов до тех пор, пока собственник не проведет межевание и не внесет данные о границах в реестр. Исключений из этого правила нет.

Сделка сорвется на этапе регистрации. Покупатель уже может внести задаток, подписать договор купли-продажи и подать документы в МФЦ, но через несколько дней получит уведомление о приостановке регистрации. Это приведет к потере времени, а покупатель может отказаться ждать и потребовать возврата средств.

Как проверить, сделано ли межевание у вашего участка:

Закажите свежую выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта. Если в графе «Особые отметки» указано, что «границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства», значит, межевания нет.

Введите кадастровый номер на Публичной кадастровой карте Росреестра или на портале Национальной системы пространственных данных (nspd.gov.ru). Если участок отображается как четкий многоугольник с координатами — межевание проведено. Если же вы видите только точку или надпись «Без координат границ» — межевание отсутствует.

Что нужно сделать перед продажей:

Обратиться к лицензированному кадастровому инженеру. Он выполнит замеры, составит межевой план, согласует границы с владельцами смежных участков (соседями) и подаст документы в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. Процедура занимает от нескольких недель до нескольких месяцев, поэтому заниматься этим лучше заранее, а не в процессе поиска покупателя.

Важный нюанс: дом, стоящий на этом участке, также попадает под ограничения. С 1 марта 2025 года регистрация перехода права на объект капитального строительства невозможна, если земельный участок под ним не имеет уточненных границ.

Продать отдельно дом без земли невозможно, а продать землю без межевания нельзя юридически. Следовательно, провести чистую сделку купли-продажи всего объекта недвижимости без предварительного межевания после указанной даты не получится.