Можно ли через двойное дарение избежать налога при обмене квартиры и студии?

Добрый вечер

По общему правилу в силу п. 18.1 ст. 217 НК РФ, от налога на доходы физических лиц освобождаются доходы в натуральной форме, полученные от близких родственников. К близким относятся супруги, родители и дети, усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, а также полнородные и неполнородные братья и сестры.

И между дядей и племянником близкого родства для целей НДФЛ нет, поэтому прямое дарение и квартиры, и студии облагалось бы налогом 13% от кадастровой стоимости имущества для одаряемого.

В этой связи Вы дарите (ст.572 ГК РФ) студию отцу, затем отец дарит её своему брату (вашему дяде). Первый договор — между родителем и ребенком — освобождается от налога. Второй договор — между братьями — также освобождается. Значит, налог при такой цепочке не возникнет.

И чтобы избежать налога при прямом дарении, можно провести цепочку: дядя дарит половину квартиры отцу (своему брату), а отец дарит её вам. Оба перехода между близкими родственниками, поэтому НДФЛ не будет. При этом вы достигнете цели: у вас окажется половина квартиры, а у дяди — студия.

Удачи

Студия при передаче через две дарственные (вы отцу, а отец своему брату) не будет облагаться налогом.

При первом дарении от вас к отцу налог не возникает на основании абзаца 2 пункта 18.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ. Данная норма полностью освобождает от налогообложения доходы, полученные в порядке дарения, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками. Семейный кодекс РФ относит родителей и детей к близким родственникам.

При втором дарении от вашего отца к его родному брату (вашему дяде) налог также не возникает на основании того же абзаца 2 пункта 18.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ. Полнородные и неполнородные братья и сестры официально признаются близкими родственниками по закону.

Налоговые органы могут попытаться квалифицировать цепочку дарений как притворную сделку по статье 170 Гражданского кодекса РФ, если обе сделки пройдут в короткий промежуток времени. Целью такой цепочки является прикрытие прямой передачи имущества от вас к дяде, которая облагается налогом. Для снижения рисков переквалификации отцу желательно владеть студией некоторое время перед оформлением следующего договора дарения.

Вам также необходимо учесть налог со второй части сделки при получении половины квартиры от дяди. Если дядя подарит вам свою долю напрямую, вы будете обязаны заплатить налог 13% от кадастровой стоимости доли, так как племянники и дяди не являются близкими родственниками по статье 14 Семейного кодекса РФ.

Для полного освобождения обеих сторон от налогов вам придется провести аналогичную двойную цепочку дарения в обратную сторону. Дядя должен подарить половину квартиры своему брату без налога, а отец затем подарит эту долю вам, что тоже освобождается от налогообложения по статье 217 Налогового кодекса РФ.

Здравствуйте, уважаемая Евгения! Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ, от налога на доходы физических лиц освобождаются доходы в натуральной форме, полученные от близких родственников. К близким относятся супруги, родители и дети, усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, а также полнородные и неполнородные братья и сестры. Между дядей и племянником близкого родства для целей НДФЛ нет, поэтому прямое дарение и квартиры, и студии облагалось бы налогом 13% от кадастровой стоимости имущества для одаряемого.

Ваша схема со студией: вы дарите студию отцу, затем отец дарит её своему брату (вашему дяде). Первый договор — между родителем и ребенком — освобождается от налога. Второй договор — между братьями — также освобождается. Значит, налог при такой цепочке не возникнет. Однако нужно правильно оформить каждый переход права собственности: договоры дарения в письменной форме, зарегистрировать переход в Росреестре.

Аналогичную схему можно применить и для половины квартиры от дяди вам. Чтобы избежать налога при прямом дарении, можно провести цепочку: дядя дарит половину квартиры отцу (своему брату), а отец дарит её вам. Оба перехода между близкими родственниками, поэтому НДФЛ не будет. При этом вы достигнете цели: у вас окажется половина квартиры, а у дяди — студия.

______________________________________

Приглашаю Вас на мою страничку на сайте 9111: здесь контакты для связи со мной https://9111.ru/my/

Здравствуйте!

Да, схема со студией через две дарственные юридически возможна, но налоговые органы могут признать такую цепочку сделок притворной, направленной исключительно на уклонение от уплаты налогов, и доначислить НДФЛ.

Разбор схемы с двумя дарственными (Вы -> Отец -> Дядя). Формальная сторона (буква закона):

Сделка 1 (Вы -> Отец): Налога нет. Согласно абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ, доходы от дарения между членами семьи и близкими родственниками (включая детей и родителей) освобождаются от НДФЛ.

Сделка 2 (Отец -> Брат/Дядя): Налога нет. Братья также являются близкими родственниками по Семейному кодексу РФ (ст. 14), поэтому налог по п. 18.1 ст. 217 НК РФ не возникает.

Реальная практика (риски оспаривания): Федеральная налоговая служба (ФНС) использует автоматизированные системы контроля и легко видит цепочки сделок с недвижимостью между родственниками, совершенные за короткий промежуток времени.

По закону (п. 2 ст. 170 ГК РФ), сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, признается притворной. Верховный Суд РФ регулярно подтверждает, что если целью цепочки дарений было безвозмездное перемещение имущества от племянника к дяде в обход налога, то конечной сделкой признается дарение «Племянник -> Дядя».

Итог при проверке: Дяде доначислят НДФЛ 13% от кадастровой стоимости студии, а также выпишут штраф за неуплату налога (от 20% до 40% от суммы налога по ст. 122 НК РФ) и пени.

Анализ альтернативных вариантов. Поскольку у вас происходит взаимный обмен объектами недвижимости (дядя отдает долю, вы — студию), юридически это является меной или встречной куплей-продажей.

1. Договор мены или два договора купли-продажи (ДКП)/ Это самый прозрачный и безопасный способ с точки зрения гражданского права.

Налог у Дяди (за долю квартиры): Налога нет. Так как доля находится в собственности дяди более 5 лет, его доход полностью освобождается от налогообложения (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Налог у Вас (за студию): Вы владеете студией менее года (минимальный срок 3 или 5 лет не прошел). При продаже или мене у вас возникает доход.

Как уменьшить налог: Вы имеете право применить налоговый вычет в размере расходов на приобретение этой студии (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Если цена студии в ДКП (или ее кадастровая стоимость x 0,7) равна или меньше суммы, за которую вы ее покупали, налог будет равен 0. Налог придется платить 13% только с чистой прибыли (разницы между ценой продажи и ценой покупки).

2. Прямое взаимное дарение (Дарственная Дарственная). По закону, если два человека одновременно дарят друг другу недвижимость — это встречное обязательство. Сделка автоматически признается договором мены (п. 1 ст. 572 ГК РФ).

Вы заплатите 13% НДФЛ со стоимости полученной доли (так как дядя вам не близкий родственник). Дядя заплатит 13% со стоимости студии. Взаимное дарение — самый финансово невыгодный вариант.

Как минимизировать риски и налоги: Если расходы на покупку студии подтверждены документально и покрывают ее текущую стоимость, используйте классические ДКП:

Проверьте документы по студии: Найдите ваш договор, по которому вы покупали студию, и платежные документы (чеки, выписки, расписки).

Оформите две сделки купли-продажи: Дядя продает вам долю в квартире за цену X (налога у него нет, так как срок владения > 5 лет). Вы продаете дяде студию за цену Y (желательно, чтобы цена (Y) не превышала сумму ваших расходов на ее покупку).

Подайте декларацию 3-НДФЛ: В следующем году после сделки вы обязаны подать декларацию, где укажете доход от продажи студии и заявите вычет по расходам на ее покупку, тем самым сведя налог к нулю.

Добрый день, Евгения!

по формальным признакам налога в цепочке «вы → отец → дядя» не будет, поскольку обе дарственные заключены между близкими родственниками (родитель и ребёнок; родные братья), а такие доходы освобождаются от НДФЛ ст. 217 НК РФ · ст. 14 СК РФ. Однако это одна из самых рискованных схем: налоговая может переквалифицировать цепочку как притворную сделку ст. 170 ГК РФ, и тогда дяде доначислят налог 13% со стоимости студии, а вам – возможно, и с полученной доли квартиры, плюс пени и штраф. Риск тем выше, чем короче разрыв между сделками и чем очевиднее встречный характер передачи.

Что делать

1.Прозрачный вариант – две купли-продажи, как вы уже оценили: налог возникнет только у вас со студии (срок владения менее года), а дядя продаст долю, которой владеет более 5 лет, без налога ст. 217.1 НК РФ. Это понятный и защищённый от переквалификации путь.

2. Если всё же рассматриваете дарственные – осознавайте, что искусственная цепочка через «транзитного» родственника без экономического смысла (отец не владеет и не пользуется студией) может быть признана прикрытием прямой сделки.

Здравствуйте!

Нет, схема с двумя дарственными не поможет избежать налога в Вашей ситуации.

Дело в том, что ИФНС смотрит не на форму сделок, а на их экономическую суть.

Если по факту происходит обмен имуществом, а вы оформляете это как цепочку дарений, инспекторы могут счесть такие сделки притворными согласно ст. 170 ГК РФ.

То есть формально это дарение, а по сути обмен.

Если ИФНС докажет притворность, она переквалифицирует сделки в договор мены. А при мене каждая сторона фактически реализует своё имущество, и возникает доход, с которого нужно платить НДФЛ.

Теперь про родство.

Вы правильно подметили: между близкими родственниками дарение не облагается НДФЛ в соответствии с п. 18.1 ст. 217 НК РФ.

Но дядя и племянник не входят в перечень близких родственников по Семейному кодексу.

Поэтому, даже если оформить две отдельные дарственные («я → отец», «отец → дядя»), в цепочке появится звено, где родства нет.

Одаряемый (дядя) получит доход в натуральной форме и будет обязан уплатить НДФЛ с кадастровой стоимости полученной студии.

Что же делать?

Самый прозрачный и безопасный вариант в Вашей ситуации, это заключить один договор мены. По нему вы меняете половину квартиры на студию.

С точки зрения налогового законодательства мена приравнивается к двум встречным продажам: каждая сторона отчуждает своё имущество.

Но есть важный нюанс, который может снизить налоговую нагрузку: если с момента приобретения объекта, который Вы отчуждаете, прошло более минимального срока владения, 5 лет в общем случае, но есть льготные ситуации, когда 3 года, доход от такой «продажи» в рамках мены может быть освобождён от НДФЛ.

В Вашем случае у дяди половина квартиры в собственности более 5 лет значит, при мене у него дохода, облагаемого налогом, не возникнет.

А вот у Вас студия в собственности менее года, здесь нужно смотреть условия освобождения, например, если это единственное жильё и соблюдены другие критерии, чтобы понять, будет ли налог при реализации.

Не пытайтесь маскировать обмен под цепочку дарений, это повышает риски споров с ИФНС. Оформляйте мену.

Правовое обоснование: ст. 170, 567, 572 ГК РФ, ст. 217, 217.1 НК РФ

⚖️ С уважением, юрист Кочетков А.В.

⭐ Готов также ответить на все Ваши вопросы в личных сообщениях.

Да, через цепочку дарений («от Вас — отцу, отец — брату») удастся избежать налога получится, но сама схема несёт серьёзные риски признания сделок притворными и доначисления налогов.

Разберём подробно вашу ситуацию с опорой на нормы Налогового и Гражданского кодексов РФ.

Почему «двойное дарение» сработает

1. Налог платит одаряемый, а не даритель. При дарении обязанность по уплате НДФЛ (13%) возникает у того, кто получает имущество (одаряемый), если он не является близким родственником дарителя.

2. Цепочка обнуляет налог. В вашей схеме:

o Вы дарите отцу: налога нет, так как родители и дети — близкие родственники (п. 18.1 ст. 217 НК РФ) .

o Отец дарит брату (вашему дяде): налога нет, так как брат — близкий родственник.

Риски признания сделки притворной

Фактически Ваша цель — «обмен»: вам нужна доля в квартире дяди, ему — ваша студия. Если налоговая инспекция установит, что цепочка дарений прикрывает фактический договор мены или купли-продажи (а наличие встречного интереса — главный маркер), обе сделки могут быть признаны притворными (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Последствия:

• Сделки аннулируются.

• К отношениям применяются правила о той сделке, которую стороны действительно имели в виду (мена или купля-продажа).

• Налоговая доначислит НДФЛ, пени и штрафы (ст. 122 НК РФ).

Доказательствами притворности могут служить:

• Очень короткий срок между сделками (например, отец подарил брату через неделю после получения от вас).

• Переписка, где обсуждается «обмен».

• Одновременная подача документов на регистрацию.

Разбор ваших текущих вариантов

1. Прямое дарение друг другу.

o Вы дарите дяде студию: дядя платит НДФЛ 13% от кадастровой стоимости (так как вы не близкие родственники).

o Дядя дарит вам долю в квартире: вы платите НДФЛ 13% от кадастровой стоимости доли.

o Итог: двойной налог.

2. Договор купли-продажи.

o Вы продаёте студию (в собственности менее года): платите НДФЛ с разницы между ценой продажи и расходами на покупку (или применяете вычет 1 млн руб.).

o Дядя продаёт вам долю: если доля в собственности более 5 лет, налог не платится (п. 17.1 ст. 217.1 НК РФ) .

o Итог: налог платит только продавец студии (вы). Это самый прозрачный и безопасный вариант.

3. Договор мены.

o По сути, это два договора купли-продажи в одном. Налогообложение аналогично купле-продаже: каждая сторона признаётся и продавцом, и покупателем.

o Вы платите налог с «продажи» студии.

o Дядя не платит налог с «продажи» доли (срок владения > 5 лет).

o Итог: экономически то же самое, что и купля-продажа, но юридически фиксирует именно обмен.

Если ваша цель — минимизировать риски и корректно отразить сделку:

• Оформляйте куплю-продажу или мену. Это прямо предусмотрено законом для таких ситуаций.

• Указывайте рыночную стоимость. Занижение цены в договоре ниже 70% от кадастровой стоимости приведёт к тому, что налоговая сама доначислит налог с этой разницы (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

• Сохраняйте документы о расходах. Если вы покупали студию ранее, при продаже налог будет считаться не с полной суммы, а с разницы между ценой продажи и ценой покупки.

Ваша схема с двумя дарственными (вы → отец → дядя) не спасет от налога. В итоге налог возникнет дважды: сначала у отца (когда вы ему подарите студию, он не близкий родственник вам), а потом у дяди (когда отец подарит ему долю дядя и отец тоже не близкие родственники по НК РФ). То есть в сумме нагрузка будет даже выше, чем при одной прямой купле-продаже.

Льгота по НДФЛ при дарении (п. 18.1 ст. 217 НК РФ) возникает только между близкими родственниками. К ним относятся супруги, родители и дети, бабушки, дедушки, внуки, а также полнородных и неполнородных братьев и сестер. Дядя в этот список не входит для налоговой он посторонний человек. Поэтому, когда отец будет дарить долю дяде, у дяди возникнет доход в натуральной форме и он обязан заплатить НДФЛ с кадастровой стоимости полученной доли.

Если по договору купли-продажи: при продаже налог платит продавец, если не прошел минимальный срок владения. У вас студия в собственности менее года значит, при продаже вы обязаны исчислить НДФЛ. Но Вы можете уменьшить доход на подтвержденные расходы на покупку этой студии или применить имущественный вычет в 1 млн рублей, если расходов нет или они меньше. То есть налог будет не со всей стоимости, а с разницы. В итоге общая налоговая нагрузка, скорее всего, окажется меньше, чем при двух дарениях, где налог возникает у двух разных людей без возможности зачета расходов.

В итоге для Вас это прямая купля-продажа более выгодный вариант с точки зрения налогов, чем цепочка из двух дарений.