Кто должен менять радиаторы отопления в квартире - УК или собственник?

Здравствуйте

Ключевой момент: если на батареях нет запорных кранов (а также байпаса в однотрубной системе), то по закону такие радиаторы считаются частью общедомового имущества. А за содержание общего имущества отвечает управляющая организация. То, что на батареях уже стоят бандажи, — прямое доказательство аварийного состояния. УК не может игнорировать это: она обязана устранить неисправность.

Прочитайте, пожалуйста, личные сообщения на этом сайте (верхний правый угол экрана).

Здравствуйте!

В данном случае менять радиаторы должна управляющая компания (УК), а не собственник.

Ключевой критерий: наличие запорной арматуры.

Так как у Вас кранов нет, батареи монолитно встроены в общедомовую систему:

их нельзя отключить без нарушения работы всего контура.

По закону (п. 6 Правил содержания общего имущества, утв. Постановлением Правительства РФ № 491; Определение ВС РФ № КАС09-547) такие обогревающие элементы относятся к общему имуществу МКД.

Значит, их содержание и замена это зона ответственности УК, финансируется из платы за содержание жилого помещения.

То, что дому 60 лет и батареи давно не менялись, только подкрепляет довод: естественный износ, является основанием для замены.

Что делать прямо сейчас, не дожидаясь суда:

Напишите в УК официальное заявление с требованием провести обследование и устранить аварийное состояние (мокнут, бандажи).

Сохраните копию с отметкой о приёме.

Если УК игнорирует, обращайтесь в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) с жалобой. Инспекторы проведут проверку и выдадут предписание.

Параллельно зафиксируйте состояние: сделайте фото/видео дефектов, это пригодится, если дело дойдёт до спора.

Не рискуйте и не меняйте батареи самостоятельно до фиксации проблемы:

если сделать это до акта УК, в споре могут счесть, что вы модифицировали систему, и переложить ответственность.

Ваша задача: добиться акта от УК, где будет зафиксировано аварийное состояние общего имущества.

После этого замена за счёт УК станет бесспорной.

Правовое обоснование: ст. 20, 36, 161 ЖК РФ, Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (Правила содержания общего имущества в МКД, п. 6), Определение Кассационной коллегии Верховного Суда РФ от 24.11.2009 № КАС09-547, письмо Минстроя России от 01.04.2016 № 9506-АЧ/04

⚖️ С уважением, юрист Кочетков А.В.

⭐ Готов также ответить на все Ваши вопросы в личных сообщениях.

Добрый день, Валерий!

Радиаторы отопления (обогревающие элементы) внутридомовой системы отопления, не отделённые от стояков запорными кранами, относятся к общему имуществу многоквартирного дома, поэтому их замена и устранение течей – обязанность управляющей организации за счёт средств, уже собираемых с собственников на содержание и текущий ремонт жилья. Требование УК оплатить замену батарей отдельно, за свой счёт, противоречит закону. В описанной ситуации (дом 60 лет, запорных кранов нет, ничего не менялось) именно УК обязана заменить изношенные радиаторы, отремонтировать сгоны и полотенцесушитель; при отказе возможна жалоба в жилищную инспекцию, привлечение УК к административной ответственности и суд ст. 7.22 КоАП РФ.

Поскольку до зимы осталось немного и существует реальная угроза прорыва, действовать нужно последовательно:

1. Зафиксируйте аварийное состояние. Вызовите аварийно-диспетчерскую службу УК, потребуйте составить акт осмотра с указанием течей, бандажей на сгонах, отсутствия запорной арматуры; сделайте фото- и видеосъёмку. Акт с датой и подписью – ключевое доказательство для ГЖИ и суда.

2. Направьте письменную претензию в УК с требованием в кратчайший срок заменить радиаторы и полотенцесушитель как общее имущество (со ссылкой на п. 6 Правил № 491). Претензию подавайте с отметкой о вручении или заказным письмом с описью вложения.

3. Подайте жалобу в Государственную жилищную инспекцию Челябинской области. Бездействие УК по аварийному общему имуществу – основание для проверки и штрафа по ст. 7.22 КоАП РФ

4. При реальной угрозе прорыва требуйте немедленного отключения стояка и временного ремонта; если залив произойдёт – фиксируйте ущерб (акт, фото, смета) для последующего взыскания с УК.

5. Если УК продолжит бездействовать – обращайтесь в суд с иском о понуждении к ремонту и о возмещении ущерба. Параллельно можно запросить в УК перечень работ и отчёт о расходовании средств на текущий ремонт: если работы не выполнялись, это усилит вашу позицию.

Здравствуйте.

В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, управляющая организация несет ответственность за состояние всей системы отопления, включая стояки, радиаторы и запорную арматуру. Однако, если собственник самостоятельно произвел замену или ремонт оборудования, ответственность за его состояние ложится на него. В вашем случае, при отсутствии запорных кранов и учитывая возраст дома, управляющая компания обязана провести осмотр и принять меры по замене или ремонту батарей отопления. Ваши права как собственника защищены ст. 161 Жилищного кодекса РФ, которая обязывает управляющую организацию обеспечивать надлежащее содержание общего имущества.

Рекомендую направить письменную претензию в управляющую компанию с требованием провести осмотр и замену батарей. В случае отказа или бездействия, вы имеете право обратиться в жилищную инспекцию или суд для защиты своих прав.

С уважением, Александр.

Здравствуйте

Для начала определим, кто обязан менять батареи. Принадлежность радиаторов к общему имуществу: - Согласно п.6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491), общее имущество включает внутреннюю систему отопления, состоящую из стояков, обогревающих элементов (радиаторов), регулирующей и запорной арматуры, а также другое оборудование, расположенное на этих сетях.

- Если радиаторы не имеют запорных устройств (кранов) отделяющих их от стояков, то они являются общим имуществом, даже если находятся внутри квартиры.

- В вашем случае запорных кранов нет, значит, батареи – общее имущество.

Обязанности УК Управляющая организация обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества, проводить текущий ремонт, устранять аварии и течи (ст. 161 ЖК РФ, Правила № 491).

- Замена радиаторов, являющихся общим имуществом, должна производиться за счет средств, уже полученных от собственников в составе платы за содержание и ремонт жилья. Дополнительная плата за такие работы незаконна.

В случае нарушения Ваших прав необходимо незамедлительно обратиться с жалобой в Прокуратуру для проведения проверки за незаконные действия и привлечения виновных лиц к ответственности (ст.10 ФЗ о прокуратуре РФ).

Удачи!

Ситуация действительно тревожная, особенно с учётом возраста дома. Я понимаю ваши опасения: ждать долго, а риск прорыва перед зимой реален. Хорошая новость в том, что по закону в вашей ситуации УК действительно обязана взять расходы на себя — и я подскажу, как это доказать и ускорить дело.

Кто должен платить?

Ключевой момент: если на батареях и полотенцесушителе нет запорных кранов, то по правилам (Постановление Правительства РФ № 491) эти элементы считаются частью общедомовой системы отопления. А за общедомовое имущество отвечает управляющая компания. То, что на сгонах уже стоят бандажи, — прямое доказательство аварийного износа, и это только усиливает вашу позицию: УК обязана устранять такие угрозы, а не перекладывать расходы на жильцов.

Что делать прямо сейчас?

Не тяните. Действуйте по шагам:

Зафиксируйте проблему. Сделайте фото и видео мокрых батарей, мест с бандажами, капель, подтёков. Это будет главным доказательством.

В соответствии с п.6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491), общее имущество включает внутреннюю систему отопления, состоящую из стояков, обогревающих элементов (радиаторов), регулирующей и запорной арматуры, а также другое оборудование, расположенное на этих сетях.

Если радиаторы отопления не имеют запорных устройств (кранов) отделяющих их от стояков, то они являются общим имуществом, даже если находятся внутри квартиры жильца (собственника).

в данном случае их нет - значит это общее имущество МКД.

Управляющая организация обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества, проводить текущий ремонт, устранять аварии и течи (ст. 161 ЖК РФ, Правила № 491).

Замена радиаторов, являющихся общим имуществом, должна производиться за счет средств, уже полученных от собственников в составе платы за содержание и ремонт жилья.

Направьте письменную претензию в УК с требованием произвести замену радиаторов. Ссылайтесь на то, что батареи являются общим имуществом, на их аварийное состояние и угрозу затопления.

Однозначно батареи это общее имущество дома, в т.ч. полотенцесушитель, сгоны, трубы.

При отказе УК в удовлетворении требований по претензии (или молчании), Вы можете обратиться с жалобой в государственную жилищную инспекцию (адрес найдете в интернете)

В соответствии со ст.12 закона Федеральный закон от 02.05.2006 N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации" письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу, в государственные и муниципальные учреждения и иные организации, в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации обращения, и дается ответ.

Здравствуйте!

Ситуация действительно тревожная, особенно с учётом возраста дома и того, что уже стоят бандажи. Я понимаю ваши опасения — ждать зимы с риском прорыва нельзя. Хорошая новость: по закону в вашей ситуации УК обязана взять расходы на себя. Давайте разложим по пунктам, как действовать, чтобы решить вопрос быстрее, чем через долгий суд.

Почему УК обязана действовать

Ключевой момент: если на батарее нет запорных кранов, она считается частью общедомовой системы отопления. То же самое касается участка до полотенцесушителя, если там тоже нет отдельного вентиля.

По закону (п. 6 Правил содержания общего имущества, утв. Постановлением Правительства РФ № 491; Определение ВС РФ № КАС09-547) такие обогревающие элементы относятся к общему имуществу МКД.

А за общедомовое имущество отвечает управляющая компания. Когда такое оборудование приходит в аварийное состояние (мокнет, есть множественные бандажи, риск прорыва), УК обязана устранить неисправность за счёт средств, которые вы ежемесячно платите за содержание и ремонт. Требовать от вас оплатить и материалы, и работу в такой ситуации незаконно.

Что делать прямо сейчас

Не тяните. Вот пошаговый план:

Зафиксируйте состояние. Сделайте фото и видео мокрых батарей, бандажей, мест протечек. Это будет главным доказательством.

Подайте письменную заявку в УК. Не ограничивайтесь звонком в диспетчерскую — это не доказательство. Напишите заявление (можно в двух экземплярах: на одном попросите поставить отметку о приёме и оставить себе). Чётко изложите факт: «В квартире №... батареи отопления и участок до полотенцесушителя находятся в аварийном состоянии (множественные бандажи, мокнутие), запорная арматура отсутствует. Требую провести обследование и заменить элементы системы за счёт средств на содержание общего имущества».

Добейтесь акта обследования. УК обязана провести осмотр и составить акт, где будет зафиксировано аварийное состояние и причина (износ, коррозия). Именно этот документ подтвердит, что имущество — общедомовое, и обязанность на УК.

Если УК продолжает отказывать

Не ждите зимы. Параллельно с заявкой или сразу после отказа действуйте дальше:

Обратитесь в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ). Приложите копию заявки в УК, ответ (если есть), фото и акт обследования. ГЖИ проведёт проверку. Если нарушение подтвердится, инспекция выдаст УК предписание устранить проблему в конкретный срок. Часто сам факт обращения в надзорный орган мотивирует УК быстрее решить вопрос.

Если предписание проигнорируют — это уже основание для административного штрафа и для вашего иска в суд (о понуждении выполнить работы и, возможно, взыскать расходы, если вы будете вынуждены сделать ремонт за свой счёт в срочном порядке).

Важное про «временные меры»

УК не вправе ограничиваться только установкой очередного хомута или бандажа как окончательным решением, если есть сквозная коррозия или исчерпан ресурс. Вы вправе требовать полноценной замены участка трубы или радиатора.

Не позволяйте УК перекладывать расходы на вас — закон на вашей стороне. Начните с письменного заявления и фиксации фактов, это самый сильный аргумент. Если на каком-то из этапов возникнут сложности (например, УК составит акт, где попытается переложить ответственность), напишите — подскажу, как оспорить такие формулировки!

Выбирайте сами лучший ответ!

Подробную информацию обо мне, моем рейтинге Вы можете узнать, перейдя по ссылке (на свою анкету) https://9111.ru/my/#anketaContacts или свяжитесь со мной через личные сообщения"

Здравствуйте.

Поскольку запорной арматуры на батареях нет, эти приборы фактически являются частью внутридомовой системы отопления и относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Это прямо вытекает из п. 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491: в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, в том числе стояки, обогревающие элементы, регулирующая и запорно-регулирующая арматура (а при её отсутствии — и сами радиаторы).

Соответственно, обязанность по содержанию, своевременному осмотру и замене аварийных элементов лежит на управляющей организации в рамках платы за содержание жилого помещения (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ). УК обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества и безопасные условия проживания (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ), а износ оборудования в доме возрастом 60 лет и многочисленные бандажи на сгонах и полотенцесушителе свидетельствуют о нарушении этих требований.

Полотенцесушитель, если он подключён к системе горячего водоснабжения или отопления без отключающих устройств, также считается элементом общедомовой сети и подлежит замене силами и за счёт УК — это подтверждается сложившейся судебной практикой и разъяснениями надзорных органов: при отсутствии запорной арматуры граница ответственности проходит до первого отключающего устройства, а при его отсутствии — оборудование признаётся общедомовым.

Чтобы зафиксировать аварийность и ускорить действия УК, начните с письменного требования провести обследование и составить акт: направьте заявление в УК (через ГИС ЖКХ, «Госуслуги Дом», почтой заказным письмом либо лично в двух экземплярах с отметкой о приёме).

В заявлении укажите, что радиаторы и полотенцесушитель находятся в аварийном состоянии (мокнут, установлены бандажи), запорных кранов нет, дому 60 лет, капитальный ремонт не проводился, есть риск порыва в отопительный сезон.

Сошлитесь на обязанность УК по ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ и п. 6 постановления № 491, а также попросите незамедлительно организовать осмотр и выдать акт с выводами о техническом состоянии и необходимости замены.

Акт обследования — ключевой документ: именно в нём УК либо подтвердит аварийность, либо попытается переложить ответственность.

Если акт не составляют либо в нём игнорируют проблему, закажите независимую техническую экспертизу: эксперт зафиксирует износ, коррозию, отсутствие запорной арматуры и сделает вывод, что радиатор и полотенцесушитель — часть общедомовой системы. Такое заключение существенно усиливает позицию при обращении в надзорные органы.

Если УК продолжает отказывать или бездействует, подавайте жалобу в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) с приложением копий ваших обращений, ответов (или отсутствия ответов), фото- и видеофиксации, а при наличии — заключения эксперта.

ГЖИ вправе провести внеплановую проверку, выдать предписание об устранении нарушений и установить сроки (ст. 20 ЖК РФ, Положение о государственном жилищном надзоре).

Параллельно можно направить обращение в прокуратуру — при явной угрозе аварии и бездействии УК это помогает ускорить реакцию.

Важно: попытки УК разделить расходы («мы поменяем трубы, а радиатор и работу оплатите вы») неправомерны, если радиатор признан общедомовым имуществом. Замена должна выполняться полностью за счёт средств на содержание общего имущества, без дополнительных платежей с вашей стороны.

При угрозе порыва до наступления зимы суды и надзорные органы учитывают срочность ситуации: наличие бандажей, возраст системы и риск затопления являются основанием для требования немедленных мер.

Если УК ссылается на отсутствие денег или плановую замену в рамках капремонта — это не освобождает её от обязанности устранять аварийные дефекты в текущем содержании (п. 10, 11 Правил № 491).

-----------

Таким образом, ваша правовая позиция строится на том, что отсутствие запорной арматуры делает радиаторы и полотенцесушитель общедомовым имуществом, а аварийное состояние требует незамедлительных действий УК в рамках её обязанностей по ЖК РФ и постановлению № 491.

Дальнейшие шаги — фиксация проблемы, официальное требование, при необходимости — экспертиза и обращение в ГЖИ, чтобы не доводить до аварии и суда.

__________________________

Хотите узнать обо мне больше?

Внимательно изучу вашу ситуацию, предложу понятный план действий. При необходимости подготовлю все нужные документы и буду сопровождать дело на каждом этапе - от консультации до решения вопроса.

Валерий, здравствуйте.

Четыре бандажа на сгонах перед отопительным сезоном это уже аварийное состояние, а не спор о том, кто платит. Позиция УК неверна: радиаторы без отключающих устройств меняются за её счёт.

Норма прямая. В состав общего имущества входит внутридомовая система отопления: стояки, обогревающие элементы, регулирующая и запорная арматура (п. 6 Правил содержания общего имущества, ПП РФ от 13.08.2006 № 491). Верховный Суд в решении от 22.09.2009 № ГКПИ09-725 подтвердил, что обогревающие элементы, расположенные внутри квартиры и не отделённые от стояка отключающими устройствами, относятся к общему имуществу дома. Кранов у вас нет, значит батареи общедомовые, и содержит их управляющая организация (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ). То же самое с полотенцесушителем, если он является частью стояка горячего водоснабжения и отключающих устройств на нём тоже нет.

По срокам ваша позиция ещё сильнее. Течь в трубопроводах, арматуре и приборах отопления и водоснабжения отнесена к неисправностям аварийного порядка и устраняется немедленно (приложение 2 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170). Аварийно-диспетчерская служба обязана локализовать аварийное повреждение внутридомовых систем в течение получаса с момента регистрации заявки и устранить его не позднее трёх суток (Правила управления многоквартирным домом, ПП РФ от 15.05.2013 № 416).

Про то, что до суда долго, соглашусь. Суд здесь и не первый инструмент.

Порядок действий, по скорости:

1. Подайте заявку в аварийно-диспетчерскую службу и запишите её регистрационный номер, дату и время. Без зарегистрированной заявки сроки не текут, это ключевой документ.

2. Требуйте акт осмотра с описанием течи, количества бандажей и срока службы приборов. Акт не составляют, фиксируйте сами: фотографии с датой, подписи двух соседей.

3. Тем же днём подайте письменное заявление в УК о замене радиаторов и участков сгонов за счёт платы за содержание жилья, со ссылкой на п. 6 Правил № 491 и с указанием срока.

4. Сразу направьте жалобу в государственную жилищную инспекцию, приложив заявку, акт и фотографии. Инспекция выдаёт предписание, и это быстрее суда на порядок, а перед отопительным сезоном такие обращения рассматривают охотнее.

5. Если инспекция затянет, подключайте прокуратуру.

6. Решите менять сами, чтобы не ждать: сначала письменно уведомьте УК, что делаете это из-за её бездействия, и сохраните договор, чеки, акт выполненных работ. Расходы на устранение недостатков услуги своими силами взыскиваются с исполнителя (ст. 29 Закона о защите прав потребителей), а при отказе вернуть добровольно суд взыскивает штраф 50% от присуждённой суммы (ст. 13 ЗоЗПП).

И про деньги. За услугу по содержанию, которая фактически не оказывается, размер платы подлежит уменьшению. Требование о перерасчёте заявляйте вместе с основным, оно дисциплинирует лучше переписки.

Заявку в аварийно-диспетчерскую службу с регистрационным номером уже подавали и акт осмотра составлялся? От этого зависит, можно ли требовать от инспекции предписания прямо сейчас или сначала придётся заново создавать доказательства.