Прошу подсказать, кому принадлежит сейчас данный сарай - мне или новому собственнику проданной им квартиры, либо никому

Доброе утро. Сам факт покупки вашей бывшей квартиры не доказывает, что покупателю перешёл и сарай. Но и утверждать, что сарай уже юридически принадлежит именно вам, пока рано. Сначала нужно установить правовой статус постройки и основание, на котором ею владели дед, мать и затем вы.

Отсутствие сарая в ЕГРН не означает, что он «ничей». Права на недвижимость, возникшие до введения обязательной государственной регистрации, могут признаваться юридически действительными и без записи в ЕГРН. Это предусмотрено ст. 69 Федерального закона № 218-ФЗ www.consultant.ru. Поэтому нужно искать документы фабрики, исполкома, БТИ и архивные инвентарные дела, где могли быть указаны эти 27 сараев и их закрепление за квартирами.

Есть и другой вариант. Если отдельное первоначальное право собственности документами подтвердить не удастся, значение приобретает многолетнее открытое владение сараем вашей семьёй. Верховный Суд РФ 20 января 2026 года рассмотрел очень похожее дело № 18-КГ25-443-К4. Там гаражи были построены в 1968 году возле многоквартирного дома, граждане получили гараж вместе с квартирой, отдельное право надлежащим образом оформлено не было. Верховный Суд указал, что приобретательная давность является самостоятельным основанием для признания права и к сроку владения можно присоединять владение правопредшественников. Дело было направлено на новое рассмотрение. Полный текст определения размещён на сайте Верховного Суда РФ vsrf.ru.

Есть и свежее определение Верховного Суда РФ от 3 марта 2026 года № 14-КГ25-21-К1. Там спор также возник из-за старого гаража на дворовой территории многоквартирных домов, которым семья пользовалась с 1980-х годов и на который не сохранились полноценные правоустанавливающие документы. Верховный Суд отменил отказ в признании права и решение о сносе, указав на необходимость исследовать законность первоначального возведения, архивные материалы и многолетнее владение. Полный текст находится на сайте Верховного Суда РФ vsrf.ru.

Но у покупателя квартиры возможны два возражения. Первое состоит в том, что сарай являлся принадлежностью квартиры и поэтому должен был следовать её судьбе. Такое правило предусмотрено ст. 135 ГК РФ www.consultant.ru, если договором не установлено иное. Второе возможно, если сараи расположены на земельном участке многоквартирного дома и юридически относятся к объектам общего имущества. Состав такого имущества определяется по назначению объекта и границам земельного участка согласно ст. 36 ЖК РФ www.consultant.ru. Поэтому одного сложившегося правила «одна квартира — один сарай» для окончательного вывода недостаточно. В практике встречались и решения, где сарай на придомовой территории признавался общим имуществом, а не личной собственностью владельца конкретной квартиры.

Отдельно важно, как именно мать продала сарай вам в 2025 году. Если это капитальная недвижимая постройка, переход права по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации по ст. 551 ГК РФ www.consultant.ru. Поэтому сам договор с матерью ещё нужно оценить вместе с историей возникновения права на сарай. При этом ваша последующая продажа одной квартиры не означает автоматически, что вы сознательно продали и сарай, особенно если из договора прямо видно, что предметом сделки была только квартира.

Сейчас я бы письменно потребовал от нового собственника не вскрывать сарай, не распоряжаться находящимися внутри вещами и предоставить вам доступ для их получения, одновременно зафиксировав заменённый замок фотографиями и свидетелями. Затем нужно получить архивное инвентарное дело БТИ на дом и сараи, технический паспорт дома, сведения о земельном участке и документы фабрики либо местного исполкома о строительстве и передаче сараев.

И ещё есть несостыковка в датах. Вы указали, что мать умерла в октябре 2026 года, хотя сейчас август 2026 года, при этом квартира была продана вами уже в июле 2026 года. Для точной позиции нужны две вещи: что именно написано о сарае в договоре с матерью 2025 года и в вашем договоре продажи квартиры 2026 года, а также имеются ли в старом техпаспорте или документах БТИ сараи с привязкой к конкретным квартирам. По этим документам уже можно определить, на каком основании заявлять право на сарай и требования к новому собственнику.