Как считается срок владения домом после регистрации и при продаже в 2026?

Срок владения домом начинается с 2021 года. Если продажа в 2026 году произойдет после истечения 5 лет с этой даты, налог платить не нужно. В противном случае налог возникает, но его можно уменьшить на вычеты. Поэтому можете свериться с точной датой регистрации и планировать сделку с учетом этого.

С даты оформления в 21 году. не нужно платить. И за детей тоже не нужно, НК РФ об этом прямо говорит.

Срок владения домом для целей налогообложения отсчитывается с момента первоначальной регистрации права собственности на него, то есть с 2021 года, когда вы оформили право на себя и супруга. Выделение долей детям в 2026 году не обнуляет этот срок: для вас и мужа он продолжает течь с 2021 года, а для детей — с момента регистрации их долей в 2026 году. Поскольку с 2021 года до продажи в 2026 году пройдёт более пяти лет, ваш доход от продажи не будет облагаться налогом на основании п. 17.1 ст. 217 и ст. 217.1 НК РФ.

Сам факт сноса старого дома в 2010 году и строительства нового значения не имеет: право собственности на вновь созданный объект возникает с момента его государственной регистрации, а не с момента начала или завершения строительства. Поэтому дата 2011 год для налогового срока не учитывается. Если бы вы зарегистрировали дом сразу после постройки, срок шёл бы с той даты, но в вашей ситуации регистрация была только в 2021 году.

Поскольку срок владения у вас превышает минимальные пять лет, подавать декларацию 3-НДФЛ при продаже не нужно, и налог платить не придётся. Это касается и вашей доли, и доли супруга. Что касается долей детей, здесь ситуация иная: для них срок владения начнётся только с 2026 года, и при продаже в том же году минимальный срок не будет выдержан. Однако на практике налог с продажи долей несовершеннолетних обычно не возникает, если продаётся весь дом целиком и у родителей срок владения истёк, но формально у детей возникнет обязанность задекларировать доход, если только не применить имущественный вычет или не уменьшить доход на расходы.

Самая частая ошибка в таких ситуациях — попытка учесть расходы на строительство дома (2011–2021 годы) для уменьшения налога. Эти расходы вы сможете заявить только в том случае, если сохранили все документы, подтверждающие затраты на стройматериалы и работы, и если они оформлены надлежащим образом. Но поскольку вы освобождены от налога по сроку владения, эти документы вам не понадобятся. Если же возникнет спор по детским долям, то для них вы вправе применить вычет в 1 000 000 рублей пропорционально их долям (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ), что с высокой вероятностью покроет весь доход.

Отдельно отмечу: поскольку дом приобретался (строился) с использованием средств материнского капитала, жильё должно быть оформлено в общую собственность владельца сертификата, его супруга и всех детей — это прямое требование ч. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ. Вы это сделали в 2026 году, выделив детям доли, — правильно. При этом важно понимать, что доли детей определяются исходя из суммы материнского капитала, а не из всей стоимости жилья (Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утв. Президиумом ВС РФ 22.06.2016). Если доли выделены в большем размере, чем приходится на долю маткапитала, это не ошибка, но при последующей продаже это может повлиять на распределение дохода между членами семьи и, соответственно, на налоговые обязательства каждого.