Насколько законна такая формулировка, хочется избежать в дальнейшем оспаривания в суде.

Сергей Борисович, за помощью обращайтесь к любому выбранному на сайте юристу в личные сообщения. Федеральный закон "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 29.07.2017 N 217-ФЗ

Доброе утро. В предложенной редакции есть существенный риск оспаривания. Я бы не использовал критерии «одна семья», «не более двух участков» и не предоставлял льготу только потому, что два участка получили один кадастровый номер. Эти условия не связаны напрямую с теми критериями, по которым закон разрешает различать размер взносов.

По действующей части 7 статьи 14 Закона № 217-ФЗ различный размер взносов должен быть предусмотрен уставом и обусловлен различным объемом использования общего имущества в зависимости от размера земельного участка, площади расположенной на нем недвижимости либо размера доли в праве. Правила расчета должны содержаться в уставе, а сам размер взносов должен иметь финансово-экономическое обоснование. Статья 14 Закона № 217-ФЗ www.consultant.ru. Общее собрание вправе изменить устав, установить размер взносов и утвердить финансово-экономическое обоснование. Эти вопросы относятся к его компетенции. Статья 17 Закона № 217-ФЗ www.consultant.ru.

Поэтому наиболее устойчивый вариант состоит не в том, чтобы разрешать «учитывать два участка как один», а в том, чтобы вообще убрать количество кадастровых номеров и семейный статус из льготного механизма. Например: «Утвердить с 01.01.2027 правила определения размера взносов исходя из суммарной площади садовых земельных участков, принадлежащих соответствующему правообладателю и расположенных в границах территории товарищества, в соответствии с формулой, установленной уставом товарищества и финансово-экономическим обоснованием размера взносов. Смежность земельных участков, их фактическое совместное использование, принадлежность участков членам одной семьи, а также ранее поданные заявления об учете нескольких земельных участков как одного не являются самостоятельным основанием для уменьшения размера взносов. В случае образования в установленном порядке одного земельного участка путем объединения нескольких участков сведения о площади вновь образованного земельного участка учитываются на основании данных ЕГРН с даты государственного кадастрового учета».

Такой вариант существенно безопаснее вашей редакции. Причина простая. При кадастровом объединении двух участков их общая площадь не исчезает, поэтому предоставлять владельцу меньший взнос только из-за изменения количества кадастровых номеров трудно обосновать расходами товарищества. В судебной практике уже встречается оценка льготного расчета «от домохозяйства» и различий между несколькими участками и теми же участками после кадастрового объединения как необоснованного неравенства. Это отдельные судебные акты, а не обязательная позиция для любого суда, но для вашего решения такой риск учитывать нужно.

Если действующее правило «несколько участков считаются одним» сейчас закреплено именно в уставе, одного решения собрания о прекращении этой практики недостаточно. Нужно одновременно вынести на голосование изменение соответствующего пункта устава, новую формулу расчета и финансово-экономическое обоснование. Если же льгота появилась только решением прежнего правления, отдельно нужно посмотреть устав и это решение. Правление могло вообще не иметь полномочий самостоятельно устанавливать такой порядок расчета взносов.

:::

Добрый день, Сергей Борисович!

В предложенной формулировке есть несколько юридических рисков, поэтому в таком виде выносить вопрос на голосование я бы не рекомендовала.

Во-первых, необходимо разделять фактическое объединение участков для пользования и юридическое объединение земельных участков. Если речь идёт именно о возможности учитывать несколько участков как один при расчёте взносов, это не означает, что участки становятся одним объектом недвижимости. Юридическое объединение земельных участков осуществляется в установленном земельным законодательством порядке с образованием нового земельного участка и постановкой его на кадастровый учёт.

Во-вторых, формулировка «используются одной семьёй как единый участок» является оценочной и может породить споры: кто относится к одной семье, каким образом подтверждается такое использование и почему это обстоятельство должно влиять на размер обязательных платежей.

Кроме того, ограничение именно двумя участками должно иметь объективное и юридически обоснованное основание. Само по себе желание прекратить прежнюю практику, когда можно было платить за несколько участков как за один, недостаточно — необходимо определить единый критерий, применимый ко всем собственникам.

Я бы рекомендовала не использовать термин «учёт участков как единого», если фактически речь идёт о порядке начисления взносов. Более корректно поставить вопрос именно об определении порядка расчёта взносов.

Например:

«Утвердить следующий порядок определения размера взносов: в случае наличия у одного собственника двух смежных земельных участков, которые в установленном законом порядке объединены в один земельный участок с присвоением единого кадастрового номера, начисление взносов производится исходя из одного земельного участка. При отсутствии юридического объединения земельных участков каждый земельный участок учитывается самостоятельно при определении размера обязательств собственника по уплате взносов. Положения настоящего решения применяются к правоотношениям, возникающим после его вступления в силу».

При этом необходимо отдельно проверить устав СТСН, действующий порядок определения и уплаты взносов, решения ранее проведённых общих собраний и то, каким именно образом сейчас рассчитываются платежи.

Также я бы не рекомендовала просто отменять прежнюю практику решением правления, если она была установлена решением общего собрания. В таком случае необходимо принять новое решение органом, к компетенции которого относится данный вопрос.

Отдельно обращу внимание: если прежний порядок фактически позволял собственникам нескольких самостоятельных земельных участков платить взносы только за один участок, необходимо проверить, на каком основании это было установлено и соответствует ли такой порядок законодательству и уставу товарищества. В зависимости от этого вопрос может заключаться не только в изменении формулировки на будущее, но и в правомерности ранее принятых решений и начислений.

Поэтому для исключения риска последующего оспаривания я бы рекомендовала перед собранием проверить устав СТСН и предыдущие решения общего собрания и уже после этого сформулировать вопрос в повестке с учётом компетенции общего собрания и действующего порядка начисления взносов.

Согласно Федеральному закону от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества...» (далее — ФЗ-217), членские взносы рассчитываются исходя из площади земельного участка, а не по принципу «один участок — один взнос» или «одна семья — один взнос».

Статья 14 ФЗ-217 устанавливает порядок определения размера взносов в уставе товарищества.

Объединение участков под одним кадастровым номером — это процедура Росреестра (согласно ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»), которая физически превращает два объекта в один. После этого СНТ обязано начислять взнос на новый единый объект согласно его новой площади. Однако до момента завершения этой процедуры участки остаются самостоятельными объектами налогообложения.

Попытка СТСН самостоятельно приравнять два разных кадастровых номера к одному для целей начисления взносов является превышением полномочий правления и общего собрания, так как закон императивно привязывает расчет к площади каждого зарегистрированного объекта.

Разбор ошибок вашей текущей формулировки:

«Утвердить возможность учета... как единого»: Общее собрание членов СНТ не наделено полномочиями менять кадастровую реальность. Оно может лишь утвердить внутренний финансовый регламент. Формулировка звучит как попытка присвоить властных функций Росреестру.

«Под единым кадастровым номером»: Это процедурное условие государственного органа. Если собственники не объединят участки в Росреестре (что стоит денег и требует времени), у них никогда не появится единый номер. Начислять взнос за два участка как за один только на основании справки от председателя незаконно. Более того, если объединение произойдет после начала финансового года, возникнет спор о том, какую площадь брать для расчета за прошедшие месяцы.

«Используются одной семьей»: Понятие «семья» отсутствует в гражданском и земельном праве применительно к праву собственности. Собственников может быть трое чужих друг другу людей, владеющих долями. Если вы пропишете «семью», любой одинокий собственник оспорит решение как дискриминационное.

Срок до 01.12.2026: Бессмысленный срок. Если участки не объединены в Росреестре к этой дате, ваша норма просто перестает работать, но долги за прошлые периоды будут висеть в судах со ссылкой на то, что люди надеялись на эту льготу.

Обратная сила решения: Важно понимать, что новое решение собрания обычно не имеет обратной силы. Вы сможете прекратить практику объединения только на будущее. Долги, накопленные собственниками по старой схеме (если она была закреплена протоколами прошлых лет), придется взыскивать отдельно, доказывая неправомерность тех решений.

Чтобы прекратить несправедливую практику оплаты нескольких (в том числе несмежных) участков как одного, необходимо действовать строго в рамках ФЗ-217 — через принцип расчета от площади.

Как правильно сформулировать вопрос для голосования:

Для отмены старой практики достаточно внести изменения в Устав СТСН или принять локальный нормативный акт (Положение о порядке уплаты взносов). Вопрос на повестку дня лучше разделить на две части: отмена старого порядка и утверждение нового.

Вариант 1 (через изменение Устава — наиболее надежный): «Исключить из Устава СТСН [пункт/раздел] "Название пункта", допускающий начисление членских и целевых взносов за несколько земельных участков по ставке одного участка. Утвердить новую редакцию соответствующего пункта Устава в следующей формулировке: "Размер членских и целевых взносов для собственников садовых земельных участков определяется пропорционально суммарной площади всех земельных участков, находящихся в их собственности и расположенных в границах территории Товарищества, согласно данным ЕГРН, независимо от их смежности, количества объектов капитального строительства или родственных связей между собственниками"».

Вариант 2 (через Положение о взносах — быстрее, чем менять Устав): «1. Признать утратившим силу Решение общего собрания членов СТСН от [дата] № [номер], устанавливавшее льготный порядок начисления взносов при наличии заявления об использовании нескольких участков как единого. 2. Утвердить Положение о порядке формирования и уплаты взносов (или дополнить действующее Положение пунктом следующего содержания): "Членские и целевые взносы начисляются собственнику за каждый принадлежащий ему земельный участок в границах СТСН согласно его кадастровой площади, указанной в выписке из ЕГРН. Льготные режимы начисления взносов, основанные на принципе "один собственник — один взнос" или "смежные участки — один взнос", Положением не предусмотрены".»

Что делать с теми, кто уже платит за несколько участков как за один? Если старая практика была закреплена решением общего собрания, просто проголосовать за новую формулу недостаточно. Чтобы избежать исков о неосновательном обогащении со стороны тех, кто недоплачивал годами, в решении собрания нужно указать:

С какой даты вступает в силу новый порядок (например, с 01 января 2027 года).

Обязать правление произвести перерасчет задолженности всем лицам, пользовавшимся необоснованным льготным тарифом, начиная с момента вступления в силу судебного акта, которым старое решение было признано недействительным (или с даты вашего текущего собрания, если старую льготу признают ничтожной как противоречащую закону еще на этапе суда).

Рекомендации перед собранием:

Проверьте текущий Устав. Если в нем прямо прописана льгота «за заявление», ее нельзя отменить простым поручением правлению — нужно официально признать этот пункт Устава утратившим силу.

Уведомите должников заранее. Опубликуйте проект изменений за 2 недели до собрания. Практика показывает, что видя неизбежность перехода на оплату по площади, многие собственники сами инициируют процедуру реального объединения участков в Росреестре до даты собрания, чтобы платить налог и взнос за одну большую площадь (это часто выгоднее, чем за два маленьких).

Юридическая экспертиза. Перед печатью бюллетеней покажите финальную формулировку юристу, специализирующемуся именно на ФЗ-217. Ошибки в предлогах («исходя из площади» вместо «пропорционально площади») могут дать почву для оспаривания.

Кворум и голоса. Для изменения Устава требуется квалифицированное большинство (не менее 2/3 голосов от числа присутствующих на собрании при условии наличия кворума более 50% членов СНТ). Для принятия внутреннего регламента (Положения) обычно достаточно простого большинства.

Такая формулировка полностью соответствует букве закона (расчет от площади), исключает субъективные критерии («семья», «используется как единый») и лишает несогласных оснований для успешного иска, поскольку правление будет действовать строго по норме федерального закона.

Доброе утро. Понимаю ваше желание навести порядок, но сразу предупрежу: предложенная формулировка юридически уязвима и действительно может стать поводом для оспаривания. Главная проблема в том, что вы пытаетесь решить на общем собрании вопрос, который находится вне компетенции СТСН.

Объединение земельных участков — это кадастровая процедура, которая регулируется Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и Земельным кодексом РФ. Решение общего собрания не может устанавливать сроки для Росреестра или кадастрового инженера, не может обязать их оформить «единый кадастровый номер» к конкретной дате. Это компетенция государственных органов и кадастровых инженеров, а не вашего товарищества. Более того, объединение участков в один возможно только при соблюдении требований земельного законодательства, и решение собрания здесь ничего не решает.

По сути, ваша формулировка пытается легализовать уже существующую практику, но правовых последствий для кадастрового учета она не создает. Максимум, что может сделать собрание, — утвердить порядок согласования с правлением для тех, кто планирует объединение. Поэтому, чтобы избежать риска оспаривания по основаниям ст. 181.4 и 181.5 ГК РФ (ничтожность или недействительность решения собрания из-за выхода за пределы компетенции), вопрос нужно переформулировать.

Предлагаю такой вариант: «Рекомендовать собственникам смежных земельных участков, используемых одной семьей как единое домовладение, обратиться в правление СТСН для согласования намерения об объединении участков. Установить, что правление рассматривает заявления и выдает согласование в порядке, утвержденном решением общего собрания. При этом окончательное решение об объединении и постановке на кадастровый учет принимается кадастровым инженером и органом регистрации прав в соответствии с ФЗ № 218-ФЗ и Земельным кодексом РФ».

Обратите внимание: такая формулировка не вторгается в компетенцию госорганов, а лишь регулирует внутренний порядок согласования. Само решение должно быть оформлено протоколом с соблюдением кворума и четким указанием вопроса повестки дня, иначе его легко оспорить в суде. Если хотите полностью исключить риски, стоит также прописать критерии «использования одной семьей» и перечень документов для подачи заявления в правление.

Здравствуйте. Старая схема, когда люди просто писали бумажку и платили за три участка как за один — абсолютно незаконна. Из-за этого СНТ теряет деньги, а остальные садоводы фактически платят за чужую землю. В законе ФЗ-217 всё просто: взносы привязаны к Росреестру. Сколько у человека кадастровых номеров на руках — за столько участков он и обязан платить. Точка. СНТ не имеет права само на бумаге объединять участки. Вашу формулировку в суде могут завернуть. Слово семья в законе для расчета взносов не используется. А ограничение не более двух станет проблемой, если человек пойдет и честно объединит в Росреестре три участка в один — тогда закон будет на его стороне, и вы не сможете взять с него больше. Чтобы никто не побежал по судам, разбейте голосование на два понятных пункта:

1. Отмена старой лазейки. Отменить старый порядок и утвердить, что взносы платятся строго за каждый отдельный участок, у которого есть свой кадастровый номер. Родственные связи собственников и то, что участки находятся рядом, на размер взноса больше не влияют.

2. Условия для тех, кто реально объединяется. Если собственник официально объединит участки через Росреестр в один новый и принесет выписку ЕГРН, тогда он будет платить как за один. Для тех, кто уже сейчас занимается оформлением документов, дать отсрочку и разрешить платить по-старому, но строго до 1 декабря 2026 года. Голосуйте на собрании (нужно собрать 2/3 голосов за), и у вас будет полный порядок.

Ваша текущая формулировка содержит несколько юридических уязвимостей, которые с высокой вероятностью приведут к оспариванию решения в суде. Кроме того, она не решает главную задачу — отмену старой практики объединения несмежных участков.

Главная правовая проблема

В российском законодательстве (ФЗ № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества...») не существует понятия «единый кадастровый номер для двух разных участков». Кадастровый номер присваивается одному объекту недвижимости.

Если два участка имеют разные кадастровые номера, они остаются разными объектами права. Объединить их под одним номером можно только путем физического слияния: проведения межевания, образования одного нового земельного участка, постановки его на кадастровый учет и регистрации прекращения существования старых участков. Это сложная процедура, требующая согласия всех собственников обоих исходных участков. Если участки принадлежат разным людям, заставить их объединиться невозможно. Если один человек владеет обоими смежными участками, он может сделать это самостоятельно без специального разрешения СНТ.

Проблемы текущей формулировки:

«Оформление под единым кадастровым номером»: Как указано выше, правление или собрание СНТ не могут наделить себя полномочиями по присвоению кадастровых номеров. Это компетенция Росреестра после процедуры перераспределения земель.

«Используются одной семьей»: Понятие «семья» размыто. В законе оно четко определено только для целей жилищной политики. Для СНТ корректнее использовать термин «собственники», связанные родственными отношениями (супруги, дети, родители), либо просто указать на общность интересов владельцев.

Отсутствие отмены старого порядка: Ваша формулировка описывает новый порядок, но прямо не отменяет решение бывшего правления об объединении несмежных участков. Без прямой отмены старое положение формально продолжает действовать параллельно с новым.

Срок до 01.12.2026 года: Бессмысленный срок. СНТ не может устанавливать дедлайны для действий Росреестра. Срок имеет смысл ставить только для подачи заявления в само СНТ.

Нарушение принципа равенства взносов: Согласно ст. 14 ФЗ-217, членские взносы начисляются исходя из площади участка (или количества участков). Позволяя платить за два участка как за один, вы нарушаете финансовую нагрузку между членами товарищества. Единственный законный способ снизить плату собственнику — официально уменьшить площадь его объекта через объединение участков.

Чтобы избежать судебных исков, вопрос нужно разделить на две части: отмену незаконного решения и установление прозрачного внутреннего регламента, который будет опираться на фактическое землепользование, а не на манипуляции с кадастром.

Рекомендуемая юридически грамотная формулировка

Для голосования лучше всего разбить этот процесс на два последовательных вопроса:

Вопрос 1 (Об отмене):

Признать утратившим силу решение правления от [дата] № [номер] о возможности начисления членских и целевых взносов за несколько земельных участков (в том числе не имеющих общих границ) как за один участок по единому заявлению собственника. Установить, что указанное решение не подлежит применению при расчете платежей начиная с [например, 1 января 2026 года].

(Это закрывает старую практику и лишает несогласных аргумента о сохранении прежнего порядка).

Вопрос 2 (О новом порядке — именно то, чего вы хотите добиться):

Утвердить следующий порядок учета площадей для расчета размера членских и целевых взносов:

Собственник нескольких земельных участков, являющихся смежными (имеющими общую границу), вправе обратиться в правление СНТ с заявлением об установлении единого расчетного показателя площади для начисления взносов.

Правление учитывает суммарную площадь таких смежных участков как единую базу для расчета платежа при одновременном соблюдении следующих условий:

участки находятся в собственности у членов одной семьи (супруги, дети, родители) или у одного лица;

участки фактически используются как единый земельный массив без выделения индивидуальных долей пользования инфраструктурой общего пользования (один въезд, единая зона застройки);

собственником предоставлены копии правоустанавливающих документов на все заявляемые участки.

Настоящее Положение вступает в силу с момента принятия решения общим собранием и применяется к правоотношениям по уплате взносов, возникающим с [указать дату, например, начала следующего финансового года]. Правлению поручается внести соответствующие изменения в Устав СНТ и финансово-экономическое обоснование размера взносов.

Почему эта формулировка устойчива к суду:

СНТ действует в рамках своей компетенции. Вы не пытаетесь менять кадастровую карту, вы устанавливаете внутренний финансовый регламент — порядок определения базы для начисления взносов, что полностью относится к исключительной компетенции общего собрания согласно ст. 17 ФЗ-217.

Прозрачность критериев. Четко прописаны условия (смежность, родство/общая собственность, фактическое использование). Судебная практика показывает, что суды встают на сторону СНТ, если критерии распределения расходов понятны, приняты большинством и зафиксированы в протоколе.

Соблюдение финансовой справедливости. Суммарная площадь не меняется, поэтому общая сумма собранных взносов остается правильной, меняется лишь лицо-плательщик и удобство администрирования.

Отмена старого порядка. Первый вопрос исключает двойные толкования и применение устаревших льгот.

Что дополнительно необходимо сделать перед собранием:

Уведомление: Включите точную формулировку вопросов в повестку дня уведомления о собрании (ст. 17 п. 13–15 ФЗ-217). Формулировка в бюллетене должна буква в букву совпадать с повесткой.

Кворум: Решение принимается квалифицированным большинством (обычно 2/3 голосов от числа присутствующих, если иное не предусмотрено вашим уставом).

Протокол: В протоколе обязательно укажите результаты голосования («за», «против», «воздержался») пофамильно или хотя бы общее число проголосовавших.

ФЭО (финансово-экономическое обоснование): Поскольку изменение порядка начисления взносов влияет на бюджет СНТ, подготовьте обновленное ФЭО. Без него решение собрания о взносах легко оспорить.

Изменение Устава: Чтобы закрепить эту норму надолго, аналогичную формулировку стоит внести в раздел Устава СНТ, посвященный порядку уплаты взносов.

Важное дополнение про инфраструктуру:

Если собственник платит взнос исходя из суммы двух участков, логично предоставить ему льготу только на денежные платежи, но не на количественные лимиты ресурсов (если они есть в вашем СНТ). Например, если по правилам СНТ на один участок положено не более 15 кВт электроэнергии, владельцу двух слитых в расчетах участков следует оставить лимит также в 15 кВт, иначе возникнет перегруз сетей и обоснованные претензии других садоводов. Этот технический момент рекомендуется отразить во внутреннем положении правления.