Покупка доли квартиры у сособственника - нужен ли акт приема-передачи и как действовать с аккредитивом?

Добрый день! Прежде всего, все сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению, ст. 42 Закона о госрегистрации. Поэтому для совершения сделки вам с продавцом доли нужно обратиться к нотариусу, он и оформит все документы. Аккредитив можно открыть и до подписания документов, чтобы продавец был уверен в том, что деньги внесены. А доступ к аккредитиву продавец получит уже после регистрации вашего права собственности на долю в ЕГРН.

Если остались вопросы, пишите в личку.

⚖️ Законно ли это?

Здесь важно различать две вещи: комиссию банка и действия Ростелекома.

Комиссия банка-эквайера. Когда вы платите через банк (онлайн, в приложении или через кассу), банк часто взимает комиссию за проведение платежа. Это стандартная практика, и она обычно прописана в тарифах банка или в договоре с ним.

Действия Ростелекома. Ростелеком, как получатель платежа, не имеет права произвольно «забирать» часть ваших денег. Если он переводит какую-то сумму в банк в качестве компенсации комиссии, это означает, что он перекладывает на вас свои расходы по эквайрингу.

Ключевой момент: Вы не были уведомлены об этом заранее. Если при оплате не было указано, что взимается дополнительная комиссия, и вы не давали на это согласия, то действия Ростелекома по уменьшению суммы зачисленного платежа неправомерны.

📜 На какие нормы ссылаться?

В претензии вы можете сослаться на следующие нормы:

Статья 10 Закона РФ «О защите прав потребителей». Она обязывает исполнителя своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию об услугах, обеспечивающую возможность их правильного выбора. Отсутствие информации о комиссии — это нарушение вашего права на информацию.

Статья 16 Закона РФ «О защите прав потребителей». Она признает недопустимыми условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами. Если комиссия не была согласована, это ущемление ваших прав.

Статья 32 Закона РФ «О защите прав потребителей». Вы вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Здесь важно, что вы оплатили полную стоимость, а услуга была оказана не в полном объеме.

🗺️ Что делать?

Ваша цель — вернуть незаконно удержанную сумму.

Подайте письменную претензию в Ростелеком. Это обязательный первый шаг. В претензии укажите:

Дату и сумму платежа (850 рублей).

Факт зачисления меньшей суммы.

Укажите, что вы не были уведомлены о комиссии.

Сошлитесь на ст. 10 и 16 Закона «О защите прав потребителей».

Потребуйте вернуть разницу на ваш счет или вернуть всю сумму.

Приложите копию чека или скриншот об оплате.

Отправьте претензию заказным письмом с уведомлением на юридический адрес Ростелекома, либо передайте в офисе под подпись .

Обратитесь в Роспотребнадзор. Если Ростелеком проигнорирует претензию или откажет, подайте жалобу в Роспотребнадзор. Они могут провести проверку и выдать предписание .

Подайте иск в суд. Если сумма для вас принципиальна, вы можете обратиться в суд. Приложите копию претензии, ответ на нее и все чеки .

💎 Итог

Сама по себе комиссия банка при оплате — это нормально. Но если Ростелеком не уведомил вас о том, что из платежа будет вычтена комиссия, и вы не давали на это согласия, он не вправе уменьшать сумму вашего платежа. Начните с письменной претензии, и в большинстве случаев вопрос решается на этом этапе.

Собираюсь покупать у со собственника долю в квартире. Оплата через аккредитив. Подскажите нужно ли составлять акт приема-передачи и последовательность действий. Что делаем вначале-открываем аккредитив или подписываем ДУП? Спасибо!

Найдено 12 веб-страниц

Здравствуйте! Покупка доли в квартире — это ответственный шаг, и использование аккредитива — правильный выбор для безопасности расчетов. Давайте разберем последовательность действий и юридические тонкости.

📄 Нужен ли акт приема-передачи?

Да, составление акта приема-передачи необходимо. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче .

При этом важно понимать: акт приема-передачи не подлежит государственной регистрации и не является обязательным документом для предоставления в Росреестр . Однако он важен для подтверждения фактической передачи доли и исполнения обязательств по договору.

В акте нужно указать, что одна сторона передает, а другая принимает долю в праве собственности на недвижимость, с указанием размера доли и характеристик объекта .

📋 Последовательность действий

Вот оптимальный алгоритм действий при покупке доли через аккредитив:

Шаг 1. Проверка юридической чистоты и соблюдение преимущественного права

Поскольку вы покупаете долю, а не всю квартиру, важно убедиться, что продавец соблюл преимущественное право покупки остальных сособственников . По закону, при продаже доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этой доли по той же цене .

Продавец должен был направить им письменные извещения о намерении продать долю. Если остальные сособственники отказались от покупки или не ответили в течение месяца, продавец вправе продать долю вам . Убедитесь, что у продавца есть документальное подтверждение этого (отказы в письменной форме или доказательства направления извещений).

Шаг 2. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи доли

Договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение подлежит обязательному нотариальному удостоверению . Это требование закона. Исключение составляют лишь случаи, когда все участники долевой собственности продают свои доли по одной сделке одновременно .

Шаг 3. Подготовка и подписание договора купли-продажи (ДКП)

На этом этапе вы согласовываете с продавцом все условия сделки, включая способ расчетов через аккредитив. В договоре нужно четко прописать:

Условие о расчетах через аккредитив

Сумму и срок действия аккредитива

Документы, которые продавец должен предоставить в банк для получения денег (обычно это выписка из ЕГРН о переходе права собственности к вам)

Шаг 4. Открытие аккредитива

После подписания ДКП вы открываете аккредитив в банке. При покупке недвижимости обычно используется безотзывный покрытый (депонированный) аккредитив . Это означает, что:

Деньги замораживаются на счете в банке до выполнения условий сделки

Продавец получит деньги только после государственной регистрации перехода права собственности

Банк-эмитент перечисляет сумму аккредитива в распоряжение исполняющего банка на весь срок действия обязательства .

Шаг 5. Подача документов на государственную регистрацию

После открытия аккредитива вы вместе с продавцом подаете документы в Росреестр (через МФЦ) для регистрации перехода права собственности.

Шаг 6. Получение денег продавцом

После того как Росреестр зарегистрирует переход права собственности, продавец предоставляет в банк документы, предусмотренные условиями аккредитива (выписку из ЕГРН). Банк проверяет документы и перечисляет деньги продавцу .

Шаг 7. Подписание акта приема-передачи

После получения денег продавцом вы подписываете акт приема-передачи доли.

⚖️ Ответ на ваш главный вопрос

Что делаем вначале — открываем аккредитив или подписываем ДКП?

Сначала подписывается ДКП, а затем открывается аккредитив. Это логично, потому что:

В ДКП прописываются условия расчетов, включая параметры аккредитива

Без подписанного ДКП у вас нет основания для открытия аккредитива

Однако есть важный нюанс: некоторые нотариусы рекомендуют следующую последовательность:

Согласование текста ДКП

Открытие аккредитива (чтобы подтвердить продавцу, что деньги есть)

Подписание ДКП

Регистрация

Это более безопасный вариант для продавца, так как он видит, что покупатель действительно имеет средства.

💎 Практические рекомендации

Работайте с нотариусом: Договор купли-продажи доли обязательно должен быть нотариально удостоверен . Нотариус проверит соблюдение преимущественного права покупки и законность сделки.

Проверьте обременения: Закажите свежую выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в отсутствии арестов, залогов и других обременений на долю.

Согласуйте с банком условия аккредитива: Уточните в банке, какие именно документы должен предоставить продавец для раскрытия аккредитива. Обычно это выписка из ЕГРН, подтверждающая переход права собственности.

Убедитесь в соблюдении преимущественного права: Если остальные сособственники не отказались от покупки, сделка может быть оспорена . В течение трех месяцев с момента продажи они могут требовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя .

Если вам нужна помощь с формулировками для договора или вопросами к банку, дайте знать.