Должен ли этот документ нотариально заверен или зарегестрирован в гос. органах или достаточно два свидетеля?

Здравствуйте. Прокомментируйте пожалуйста нашу ситуацию. Мы приобретаем квартиру в новостройке у дольщика через агенство. У дольщика перед застройщиком долг, который мы согласны были погасить и сделать переуступку прав по долевому строительству. Оказалось, что дом давно уже сдан в эксплуатацию и застройщик отказал дольщику перепесывать договор долевого участия на нас, а потребовал либо выплатить долг в двухнедельный срок и оформить в собственность квартиру, либо застройщик расторгнет договор в одностороннем порядке и вернет дольщику выплаченные деньги. Агенство нам предложило составить договор задатка и договор намерений и передать дольщику деньги для погашения его долга, чтобы дольщик смог оформить кваритиру в собственность и продать нам ее уже как вторичку. Мы выставили требования о залоге на сумму, которую им даем для погашения долга. У дольщика есть гаражи (с членской книжкой на дольщика, в собственности на маму дольщика). Какой нам документ составить, чтобы гараж его мамы мог стать залогом нашего договора? Должен ли этот документ нотариально заверен или зарегестрирован в гос. органах или достаточно два свидетеля? Верна ли вообще эта схема приобретения этой квартиры? Заранее благодарю.