Или покупаемая в ипотеку квартира не должна быть в собствености несовершеннолетних детей?

Ув. юристы! Помогите пожалуйста разобраться со следующей ситуацией. Мы с супругой собрались покупать квартиру в ипотеку (заемщиком являюсь я). У нас детей нет. В банке дали "добро" и сказали, что можно подбирать квартиру и оговорили, что дом должен быть не старше 50-55 года, не иметь дер. перекрытий и т.п. Мы подобрали хорошую двухкомнатную квартиру. Ее собственниками в данный момент являются муж, жена и 14-летний сын (по 1/3 доли на каждого). Муж и жена разводятся и делят имущество (еще не разведены!). Они в свою очередь договорились, что жена с сыном на деньги от продажи купят однокомнатную квартиру (2/3 доли запишут на сына, чтобы его площадь не уменьшилась), оставшиеся деньги заберет муж (видимо, на покупку комнаты).

Я волнуюсь по поводу того, пропустит ли банк такую сделку. Ведь они не смогут в тот же день купить себе квартиру, т.к. банк перечисляет деньги только после регистрации договора и это время их ребенок будет без жилья (документально). Может это все мои опасения? Или покупаемая в ипотеку квартира не должна быть в собствености несовершеннолетних детей? В агенстве приняли от нас аванс за квартиру, но сказали, что все будет нормально, т.к. в обязательном порядке предоставят разрешение из органов опеки на продажу квартиры.

Если коротко то вот так:

1) Можно ли покупать квартиру в ипотеку, собственниками которой являются несовершеннолетние дети (таких квартир ведь процентов 80!) - получается для них это обмен (но обмен подобран).

2) Должны ли продавцы на момент сделки быть разведены или это не обязательно?

3) В случае, если банк откажется брать такую квартиру в залог, имеем ли мы право требовать от агенства аванс (они были уведомлены в том, что квартира покупается в ипотеку и были согласны).

4) Есть ли риск потерять приобретенную таким образом квартиру (вдруг цены подпрыгнут так, что жена с ребенком не смогут себе купить и однокомнатную).

Большое спасибо!